Asosiasi Pemilik Rumah: Hal yang Perlu Diketahui Tentang HOA

Banyak komunitas perumahan memiliki asosiasi pemilik rumah (HOA) struktur untuk membantu menjaga suasana bersih dan kohesif di lingkungan. Juga, ketika Anda membeli kondominium,townhouse, atau rumah keluarga tunggal dalam "pengembangan yang direncanakan" Anda mungkin juga menemukan struktur HOA.

Sementara HOA kadang-kadang akan membebaskan pemilik rumah dari beberapa tanggung jawab, mereka juga dapat datang dengan beberapa kewajiban pemilik rumah. Sebelum Anda membeli rumah yang menjadikan Anda bagian dari HOA, inilah yang perlu Anda ketahui, dan pertanyaan yang harus Anda ajukan kepada asosiasi dan Anda serta keluarga Anda.

Pengembangan yang Direncanakan HOA

Pindah ke pengembangan terencana sering kali mengharuskan Anda untuk bergabung dengan HOA komunitas dan membayar biayanya untuk membantu menutupi pemeliharaan area umum, struktur bersama, dan eksterior. Keanggotaan juga mengikat Anda pada perjanjian, ketentuan, dan batasan asosiasi (CC&R). Aturan-aturan itu bisa menggagalkan impian Anda untuk memiliki pintu depan berwarna ungu, katakanlah, atau meninggalkan RV Anda di jalan masuk sejak CC&R biasanya mencakup ketentuan tentang penampilan rumah Anda dan kendaraan yang dapat Anda parkir di luarnya.

Secara statistik, orang Amerika memiliki satu dari lima peluang untuk tinggal di rumah yang merupakan bagian dari HOA, menurut analisis data oleh ahli ekonomi mikro terapan. Wyatt G. Clarke.Sejak perkiraan Clarke dibuat (pada 2017), properti dengan HOA semakin melonjak.

Apakah hidup dalam perkembangan yang terencana merupakan pilihan yang baik untuk Anda? Dan, jika demikian, mana yang memiliki HOA yang paling cocok untuk Anda? Jawaban atas pertanyaan-pertanyaan tersebut tidak hanya bergantung pada keuangan Anda tetapi juga antusiasme Anda terhadap fasilitas bersama, toleransi terhadap aturan dan peraturan, dan kenyamanan dengan pemerintahan sendiri—karena sebagian besar HOA diawasi oleh sukarelawan yang tinggal di perkembangan.

1. Rentang Biaya yang Luas

Sebuah studi Trulia yang menggunakan catatan Survei Komunitas Amerika, menemukan biaya HOA bulanan rata-rata $331 per bulan pada tahun 2015. Rata-rata berkisar dari yang terendah $218 bulan di Warren, Michigan, hingga tertinggi $571 di New York City. Trulia menemukan iuran umumnya lebih tinggi di gedung-gedung tua dan kompleks dengan lebih banyak unit secara keseluruhan.

Jumlah dan ukuran fasilitas pengembangan juga memengaruhi tarif, menurut Nate Martinez, agen real estat di RE/MAX Professionals di Glendale, Arizona. Misalnya, pembangunan yang dijaga oleh gerbang, dan memiliki clubhouse dan lapangan golf kemungkinan akan mengenakan biaya lebih tinggi daripada yang menawarkan keamanan minimal dan hanya area umum yang sederhana.

Biaya dapat berbeda bahkan dalam suatu pengembangan, karena variasi dalam luas persegi, lokasi, dan orientasi, yang semuanya dapat memengaruhi seberapa banyak pemeliharaan yang dibutuhkan properti.

Paling beberapa layanan daftar (MLS) termasuk biaya HOA dalam daftar properti. Itu akan memastikan Anda dapat mengakses informasi melalui REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, dan situs daftar lainnya, menurut Martinez.

Anda juga harus mencari tahu seberapa sering biaya meningkat dari waktu ke waktu, dan seberapa banyak. Jika Anda bisa, dapatkan riwayat tercetak iuran HOA menurut tahun selama 10 tahun terakhir. Martinez mengatakan bahwa biaya untuk HOA biasanya meningkat tidak lebih dari setiap tahun. Berdasarkan pengalaman Martinez, peningkatan HOA biasanya dipetakan tiga hingga lima tahun sebelumnya, menggunakan perkiraan biaya utilitas, tenaga kerja, pemeliharaan, dan lainnya di masa mendatang.

Periksa proyeksi ini jika tersedia. Karena itu hanya perkiraan, Martinez menyarankan Anda juga memeriksa jumlah kenaikan biaya yang diizinkan setiap tahun di bawah peraturan HOA. Di kompleks baru, penelitian itu dapat membantu menentukan apakah biaya HOA awal telah menarik, bahkan secara artifisial, di bawah harga untuk menarik pemilik rumah dan cenderung meningkat secara signifikan dari waktu ke waktu untuk menutupi kesenjangan antara pendapatan dan biaya.

Atau, sebaliknya juga bisa terjadi—yaitu, biaya HOA untuk pengembangan baru sebenarnya bisa sedikit turun seiring waktu karena lebih banyak rumah ditambahkan ke pengembangan dan lebih banyak pemilik rumah tersedia untuk berbagi HOA tetap biaya.

2. Yang Anda Dapatkan Juga Bervariasi

Saat Anda membeli rumah di komunitas terkelola, Anda sebenarnya membeli sekumpulan kewajiban hukum dan hak selain ruang hidup fisik, kata John Manning, broker pengelola di RE/MAX on Market di Seattle. Hak, layanan, dan fasilitas yang tepat yang menjadi tanggung jawab HOA dapat berkisar seluas biaya yang dikenakan. “Komunitas yang terjaga keamanannya mungkin memiliki pemeliharaan gerbang sebagai satu-satunya kesepakatan antara pemilik rumah, atau mungkin ada HOA yang memiliki otoritas hukum untuk mengelola lebih banyak lagi,” katanya.

Lihatlah apa yang termasuk (dan tidak termasuk) yang akan mempengaruhi keuangan rumah tangga Anda. Apakah Anda harus membayar untuk pengambilan sampah, misalnya? Apakah termasuk utilitas? Yang mana? Bagaimana dengan layanan kabel dan/atau internet?

Ingatlah bahwa Anda akan membayar untuk fasilitas, seperti fasilitas rekreasi, baik Anda menggunakannya atau tidak. Cari tahu jam buka fasilitas, seperti kolam renang dan lapangan tenis, untuk menentukan apakah fasilitas tersebut sesuai dengan jadwal Anda. Jika Anda ingin berbagi fasilitas ini dengan teman atau keluarga, periksa aturan dan biaya yang terkait dengan penggunaan tamu.

Sejajarkan biaya—serta penyertaan dan pengecualiannya—dibandingkan dengan perkembangan lain di area tersebut, terutama yang sudah ada dalam daftar pendek Anda. “Jika Anda ingin tahu tentang rentang HOA untuk wilayah Anda, sumber daya terbaik adalah melalui a pialang real estat profesional yang memiliki pengetahuan tentang asosiasi pemilik rumah, ”kata broker Manning.

3. Biaya Tambahan Mungkin Berlaku

Sebuah HOA dapat mengadopsi salah satu dari beberapa pendekatan untuk manajemen keuangan. Pilihan-pilihan ini terutama mempengaruhi bagaimana mendanai pengeluaran tak terduga dan semacamnya investasi modal menggantikan sistem HVAC.

Menurut John Manning, broker pengelola di RE/MAX on Market di Seattle, "Beberapa asosiasi lebih memilih cadangan uang tunai yang besar untuk memenuhi kewajiban pemeliharaan, hukum, atau manajemen saat mereka muncul. Yang lain memiliki biaya yang lebih rendah dan bergantung pada penilaian khusus — dana yang dipungut di luar biaya HOA — untuk perbaikan dan pemeliharaan. penilaian pajak kadang dipungut oleh pemerintah daerah.

Begini cara kerja rute penilaian: Ketika pengeluaran besar, seperti mengganti atap atau lift, datang naik — dan cadangan HOA kekurangan dana untuk membayarnya — asosiasi dapat membebankan biaya khusus kepada setiap pemilik rumah penilaian. Retribusi ini bisa mencapai ribuan dolar.

Menurut Manning, ukuran dana cadangan akan bergantung tidak hanya pada pendekatan HOA tetapi juga pada usia, kondisi, dan fasilitas bangunan. Pengembangan sering menyusun rencana multi-tahun untuk perbaikan dan investasi modal, termasuk biaya tahunan dan saldo yang diharapkan dalam dana cadangan pada saat pengeluaran akan diperlukan.

Mintalah untuk melihat dokumen-dokumen itu, berikan perhatian khusus pada seberapa baik pengeluaran yang dibutuhkan sejalan dengan saldo dana cadangan. Bantuan profesional bisa sangat berharga saat mempelajari spreadsheet ini. Perusahaannya, kata Manning, adalah untuk "meminta klien mendiskusikan laporan keuangan dengan BPA [yang] ahli dalam menganalisis keuangan [perkembangan]."

HOA harus dapat memberikan daftar seperti itu. Tanyakan juga apakah ada penilaian khusus yang direncanakan di masa depan. Perhatikan bahwa skala ekonomi dapat berarti bahwa penilaian khusus untuk biaya modal mungkin lebih kecil di HOA yang memiliki banyak anggota dan lebih tinggi di HOA yang lebih kecil, di mana biaya serupa akan memiliki lebih sedikit pemilik rumah untuk mendanainya.

4. Biaya dan Persetujuan Hipotek Anda

Saat mempertimbangkan pembelian properti dalam pengembangan yang direncanakan, Anda tentu saja akan memperhitungkan dampak iuran HOA ke dalam keuangan Anda secara keseluruhan. Begitu juga dengan calon pemberi pinjaman hipotek.

Seperti yang mereka lakukan dengan pajak properti (yang, omong-omong, tidak termasuk dalam biaya HOA paling banyak perkembangan), bank akan mempertimbangkan biaya HOA bulanan Anda saat memutuskan seberapa besar hipotek Anda mampu. Akibatnya, Anda mungkin bergulat dengan pengorbanan yang menjengkelkan saat Anda memutuskan di antara properti. Biaya HOA yang lebih tinggi dapat membuat Anda memiliki jumlah yang lebih kecil yang disetujui untuk dibelanjakan di rumah Anda dibandingkan dengan memilih properti alternatif dengan biaya rendah atau tanpa biaya.

Menariknya, adanya biaya tidak serta merta mengurangi nilai properti; jika ada, ada bukti efek sebaliknya. Penelitian oleh ahli ekonomi mikro Clarke menemukan bahwa, setelah menyamakan ukuran dan lokasi rumah, properti yang merupakan bagian dari HOA dijual rata-rata sekitar 4% lebih banyak daripada mereka yang tidak berada dalam asosiasi.Premi tertinggi, ia menemukan, ketika rumah dan pembangunan baru; itu menurun seiring bertambahnya usia.

Calon pemberi pinjaman Anda dapat memberikan angka pembayaran hipotek, dan Anda seharusnya sudah memiliki nomor pajak properti dan biaya HOA. Jika Anda baru memulai pencarian rumah—dan belum memiliki hubungan dengan pemberi pinjaman mana pun—gunakan kalkulator hipotek online untuk memperkirakan kemungkinan pembayaran hipotek untuk pokok yang Anda cari, dan untuk memasukkan informasi relevan lainnya, termasuk rencana Anda uang muka.

Sekali lagi, pemberi pinjaman mana pun yang Anda ajak bicara dapat menyediakan ini. Sebagai alternatif, banyak kalkulator hipotek online, termasuk yang kami tautkan di atas, juga memungkinkan Anda untuk meminta penawaran dari pemberi pinjaman hipotek tentang tarif dan jumlah maksimum yang disetujui.

5. Hitungan Perjanjian

Karena aturan dan peraturan HOA tertentu mungkin unik, jangan mengandalkan informasi bekas atau pengalaman masa lalu di perkembangan lain untuk mempelajari apa itu aturan dan perjanjian HOA. Dan pikirkan baik-baik apakah Anda akan dapat hidup bersama mereka.

Jika Anda tidak dapat menemukan CC&R secara online, di situs web HOA, mintalah agen real estat Anda untuk memperolehnya untuk Anda atau mendapatkannya melalui menghubungi HOA secara langsung. Pastikan untuk memeriksa apakah dokumen tersebut mutakhir sebelum Anda melangkah terlalu jauh ke dalam proses pembelian.

Anda dapat menemukan bahwa Anda dibatasi dalam lebih banyak cara daripada yang Anda duga. Selain mengatur warna pintu dan sejenisnya, CC&Rs dapat membatasi seberapa tinggi rumput Anda dapat tumbuh, apakah Anda dapat menanam atau menebang pohon, jenis kendaraan apa yang dapat Anda parkir jalan atau di jalan masuk Anda (misalnya, larangan parkir RV tidak jarang), seberapa tinggi pagar, dan jenis penutup apa yang dapat Anda gunakan pada jendela yang menghadap ke jalan.

Jika hidup ramah lingkungan adalah prioritas pribadi, periksa ketentuan hijau HOA, dimulai dengan apa yang dapat ditanam di sekitar rumah Anda, dan bagaimana vegetasi itu dapat dipertahankan.

Misalnya, beberapa HOA tidak mengizinkan xeriscaping, bentuk lansekap ramah lingkungan untuk iklim kering, dan dapat membatasi ukuran dan komposisi taman yang Anda tanam. Aturan juga dapat menentukan penggunaan pupuk, pestisida, atau sistem penyiram tertentu untuk memelihara halaman dan melarang tumpukan kompos dan panel surya.

Periksa bahasa apa pun yang mungkin mencegah Anda, atau bahkan hanya memperumit, menyewakan properti Anda. Apa yang dianggap adat dapat bergantung pada yurisdiksi. “Di wilayah Seattle, biasanya ditemukan larangan sewa [liburan] jangka pendek. HOA berkepentingan untuk membatasi persentase unit yang tidak ditempati oleh pemilik, karena pemberi pinjaman hipotek mungkin enggan untuk meminjamkan bangunan yang memiliki tingkat hunian sewa yang tinggi,” kata Manning.

6. Manajemen konflik

Seperti dalam komunitas mana pun, ketidaksepakatan muncul dalam pembangunan yang direncanakan, terkadang karena penduduk tertentu melanggar atau melanggar aturan. Sebelum Anda membeli, jelajahi bagaimana aturan ditetapkan dan ditegakkan dan hukuman apa yang dikenakan terhadap pelanggar aturan.

Sanksi bisa tegas. Di beberapa HOA, hasilnya mungkin termasuk didenda atau dituntut atau menempatkan HOA sebagai hak gadai di rumah Anda. Berikan perhatian khusus pada apakah HOA dapat menyita di properti Anda karena tidak membayar iuran HOA atau tidak membayar denda akibat pelanggaran CC&R.

Tanyakan tentang proses penyelesaian konflik, serta bagaimana HOA mengelola penambahan atau perubahan aturan.

Minta daftar atau penghitungan konflik dan pelanggaran aturan lainnya yang harus diselesaikan oleh asosiasi. Jika informasi itu tidak merinci tuntutan hukum, tanyakan tentang itu. Pastikan untuk memeriksa tuntutan hukum masa lalu, sekarang, atau tertunda di mana HOA terlibat. Juga, tinjau hasil dari kasus semacam itu.

7. Reputasi HOA

Karena asosiasi pada dasarnya berfungsi sebagai pemerintah hiper-lokal bagi masyarakat, ada baiknya untuk melihat siapa yang menjalankannya dan seberapa baik orang-orang itu berfungsi bersama.

Sangat umum HOA diawasi oleh warga masyarakat yang memegang posisi mereka sebagai sukarelawan dan dipilih oleh anggota asosiasi. Namun, beberapa asosiasi sepenuhnya dikelola secara profesional. Jika perusahaan swasta mengelola HOA, selidiki reputasinya sebelum Anda membeli. Jika HOA memiliki beberapa karyawan, atau perusahaan yang mengontrakkan tugas, tanyakan tentang entitas ini dan pekerjaan yang mereka lakukan.

Bicaralah jika Anda bisa dengan beberapa pemilik gedung saat ini — lebih disukai yang tidak berada di dewan HOA dan telah tinggal di gedung itu selama beberapa tahun. Seberapa kolegial dewan berfungsi? Apakah perbedaan pendapat biasanya ditangani secara sipil dan konstruktif? Waspada terhadap indikasi drama yang sering terjadi, bahkan terus-menerus. Seperti beberapa badan pemerintahan lainnya, HOA dapat terhambat oleh egoisme, permainan kekuasaan, dan politik kecil.

Jadwalkan waktu untuk berbicara dengan presiden HOA, untuk mengetahui apakah Anda ingin orang ini membuat keputusan atas nama Anda tentang pengembangan tersebut. Tanyakan juga kepada presiden tentang minat warga untuk menjadi anggota dewan: Apakah ada motivasi yang tinggi untuk melakukannya, atau ketidakpedulian yang relatif? Percakapan ini juga dapat memotivasi Anda (atau tidak) untuk menjadi anggota dewan sendiri suatu hari nanti, sebuah langkah yang mengharuskan Anda terpilih dan memberikan waktu luang untuk tanggung jawab baru Anda.

8. Kepatuhan dengan HOA

Jangan mengandalkan peringatan yang tepat untuk masalah yang tersisa antara asosiasi dan pemilik rumah saat ini yang menarik minat Anda. Kegagalan untuk menanyakan masalah-masalah ini pada waktu yang tepat dapat mengakibatkan Anda mewarisinya ketika Anda memiliki properti tersebut.

Beberapa masalah potensial mungkin terlihat jelas, seperti lansekap yang mati atau tumbuh terlalu banyak atau cat yang mengelupas. Sebaliknya, apakah pemilik telah melakukan perbaikan eksterior atau perubahan lain pada properti tanpa mendapatkan persetujuan HOA? Jika perubahan ini tidak sesuai dengan aturan, apa yang bisa terjadi pada Anda jika Anda memiliki properti tersebut? Anda mungkin dapat memaksa pemilik untuk memperbaiki masalah sebagai bagian dari perjanjian penjualan atau memberikan uang tunai pada saat penutupan.

9. Tanggung Jawab Asuransi

Seperti halnya kepemilikan properti, ketentuan asuransi dalam pengembangan yang direncanakan juga dapat dibagi, dengan HOA yang mencakup beberapa bahaya atau area dan pemilik rumah bertanggung jawab atas orang lain.

Ini sering diamanatkan oleh hukum negara. Di Florida, misalnya, sebuah kondominium HOA harus mengasuransikan semua properti umum, yang mencakup setiap bagian bangunan hingga drywall unit yang belum selesai. Sementara itu, pemilik rumah bertanggung jawab untuk mengasuransikan semua properti pribadi di dalam unit mereka, termasuk peralatan, lantai, lemari, perawatan jendela, dan sejenisnya.

Periksa undang-undang untuk negara bagian yang akan Anda tinggali untuk pembagian persyaratan yang tepat. Konfirmasikan HOA untuk properti yang Anda pertimbangkan mematuhi persyaratan tersebut.

Asuransi bencana sangat penting jika Anda mempertimbangkan pembelian kondominium atau townhouse di daerah yang rawan bencana alam besar, seperti banjir, gempa bumi, badai salju, kebakaran hutan, tornado, atau angin topan. “Di Pacific Northwest, asuransi gempa sangat umum [dalam pembangunan yang direncanakan], meskipun tidak diperlukan,” kata Manning.

Periksa apakah HOA memberikan cakupan tambahan sebagai keuntungan untuk memiliki dalam pengembangan. “[A] berpikiran maju HOA dapat membuat bangunan kondominium lebih menarik” dengan cara ini, kata Manning. Mereka mungkin menambahkan “gempa bumi dan jenis asuransi bahaya lainnya, [yang] akan tercermin dalam iuran HOA pemilik rumah.” Anda harus, tentu saja, konfirmasi jika cakupan tambahan tersebut juga meluas ke area yang menjadi tanggung jawab hukum pemilik rumah, atau hanya untuk mereka yang berada di bawah HOA bidang.

Garis bawah

Hidup dalam pembangunan yang terencana—dan sebagian diatur oleh aturan HOA—bisa menjadi berkah yang beragam. Ini menawarkan prospek pertukaran kendali atas rumah Anda untuk mengurangi tanggung jawab memeliharanya, dan untuk kepentingan menikmati fasilitas dan keamanan bersama. Namun, itu juga dapat menukar tampilan beragam lingkungan khas untuk penampilan yang lebih seragam, meskipun satu dengan kemungkinan lebih rendah dari selera dekorasi tetangga atau kebiasaan perawatan yang ceroboh menjadi masalah bagi Anda.

Seberapa baik Anda menerima pengorbanan itu akan berkontribusi pada seberapa bahagia Anda akan berada di kondominium atau "direncanakan" lainnya rumah." Jika Anda memutuskan untuk melanjutkan pembelian, pastikan untuk melibatkan para profesional, termasuk agen real estat, yang akrab dengan perkembangan yang direncanakan dan HOA karena ada sejumlah aspek yang tidak biasa dibandingkan dengan membeli rumah keluarga tunggal.