Untung Dari Hutang Hipotek dengan MBS

Menurut Federal Reserve Bank of New York, saldo hipotek merupakan komponen terbesar dari utang rumah tangga pada kuartal pertama tahun 2021. Per 31 Maret 2021, laporan kredit konsumen menunjukkan total utang terkait hipotek sebesar $10,16 triliun, meningkat sebesar $117 miliar dari kuartal sebelumnya. Meskipun tingkat hipotek diperkirakan akan naik, permintaan perumahan ditambah dengan pengangguran yang rendah masih dapat memicu pasar hipotek. Itu berarti pinjaman ini pasti akan berkembang. Situasi ini menciptakan peluang bagi investor yang cerdik, yang dapat menggunakan sekuritas yang didukung hipotek (MBS) untuk memiliki sebagian dari utang ini.

Perlu diingat aset ini memang memainkan peran kunci dalam krisis keuangan tahun 2008. Bank menghapus banyak pembatasan pinjaman hipotek, dengan beberapa bahkan tidak mengambil uang muka, dan sepenuhnya mendanai pinjaman rumah. Tetapi sebagian besar pemilik rumah baru tidak mampu membayar pembayaran mereka, yang tampaknya tidak mengganggu pemberi pinjaman. Mereka masih bisa menghasilkan uang dengan mengemas pinjaman dan menjualnya kepada investor. Itu, pada gilirannya, menciptakan gelembung, yang akhirnya meledak pada 2007. Trickle effect melanda Lehman Brothers, menyebabkan bank tersebut kolaps, kemudian mengirimkan gelombang kejut ke seluruh perekonomian global.

Jadi apakah Anda masih mampu untuk berinvestasi dalam aset-aset ini? Dalam artikel ini, kami akan menunjukkan kepada Anda bagaimana Anda dapat menggunakan MBS untuk melengkapi aset pendapatan tetap Anda yang lain.

Bagaimana Mereka Terbentuk?

Efek beragun hipotek adalah kewajiban utang yang dibeli dari bank, hak Tanggungan perusahaan, serikat kredit, dan lembaga keuangan lainnya dan kemudian dikumpulkan menjadi kumpulan oleh entitas pemerintah, kuasi-pemerintah atau swasta. Entitas ini kemudian menjual sekuritas kepada investor. Proses ini diilustrasikan di bawah ini:

1. Pembeli real estat meminjam dari lembaga keuangan.
2. Lembaga keuangan menjual hipotek ke entitas MBS.
3. Entitas MBS membentuk kumpulan hipotek dan menerbitkan sekuritas berbasis hipotek.
4. Individu berinvestasi di kolam MBS.

Jenis MBS

Ada dua jenis MBS. NS melewati atau sertifikat partisipasi merupakan kepemilikan langsung dalam kumpulan hipotek. Anda akan mendapatkan pro rata bagian dari semua pembayaran pokok dan bunga yang dilakukan ke dalam kumpulan karena penerbit menerima pembayaran bulanan dari peminjam. Kumpulan hipotek biasanya akan memiliki jatuh tempo lima hingga 30 tahun. Namun, arus kas dapat berubah dari bulan ke bulan, tergantung pada berapa banyak hipotek yang dilunasi lebih awal. Di sinilah risiko pembayaran di muka berbohong. Ketika suku bunga saat ini menurun, peminjam mungkin membiayai kembali dan membayar di muka pinjaman mereka. Investor kemudian harus mencoba menemukan hasil yang serupa dengan investasi awal mereka di lingkungan suku bunga saat ini yang lebih rendah. Sebaliknya, investor dapat menghadapi risiko suku bunga ketika suku bunga naik. Peminjam akan tetap dengan pinjaman mereka, meninggalkan investor terjebak dengan hasil yang lebih rendah di lingkungan suku bunga yang meningkat saat ini.

Jenis MBS yang kedua adalah kewajiban hipotek yang dijaminkan (CMO). Ini adalah kumpulan hipotek pass-through.

Ada beberapa jenis CMO yang dirancang untuk mengurangi risiko pembayaran di muka investor. Di sebuah CMO pembayaran berurutan, CMO emiten akan mendistribusikan arus kas kepada pemegang obligasi dari serangkaian kelas, yang disebut tahap. Setiap tranche memiliki sekuritas berbasis mortgage dengan jatuh tempo yang sama dan arus kas pola. Setiap tranche berbeda dari yang lain dalam CMO. Misalnya, CMO mungkin memiliki empat tahap dengan hipotek yang rata-rata masing-masing dua, lima, tujuh dan 20 tahun. Ketika pembayaran hipotek masuk, penerbit CMO pertama-tama akan membayar tingkat bunga kupon yang disebutkan kepada pemegang obligasi di setiap tahap. Pembayaran pokok terjadwal dan tidak terjadwal akan masuk terlebih dahulu kepada investor pada tahap pertama. Setelah mereka dilunasi, investor di tahap selanjutnya akan menerima pembayaran pokok. Konsepnya adalah untuk mentransfer risiko pembayaran di muka dari satu tahap ke tahap lainnya. Beberapa CMO mungkin memiliki 50 atau lebih tranche yang saling bergantung. Oleh karena itu, Anda harus memahami karakteristik tranches lain di CMO sebelum Anda berinvestasi. Ada dua jenis tranche:

• tahap PAC menggunakan dana tenggelam konsep untuk membantu investor mengurangi risiko pembayaran di muka dan menerima arus kas yang lebih stabil. SEBUAH ikatan pendamping didirikan untuk menyerap kelebihan pokok karena hipotek dilunasi lebih awal. Kemudian, dengan pendapatan dari dua sumber (PAC dan obligasi pendamping) investor memiliki peluang lebih baik untuk menerima pembayaran di atas jadwal jatuh tempo asli.
• Z-tranches juga dikenal sebagai obligasi akrual atau ikatan akresi. Selama akrual periode, bunga tidak dibayarkan kepada investor. Sebaliknya, pokok meningkat pada tingkat majemuk. Ini menghilangkan risiko investor karena harus menginvestasikan kembali pada hasil yang lebih rendah jika penurunan harga pasar saat ini. Setelah tahap sebelumnya dilunasi, pemegang tahap Z akan menerima kupon pembayaran berdasarkan saldo pokok obligasi yang lebih tinggi. Plus, mereka akan mendapatkan pembayaran di muka pokok dari hipotek yang mendasarinya. Karena bunga yang dikreditkan selama periode akrual dikenakan pajak—walaupun investor tidak benar-benar menerimanya—Z-tranches mungkin lebih baik cocok untuk akun tangguhan pajak.

Sekuritas hipotek yang dilucuti adalah MBS yang membayar investor hanya pokok (PO) atau bunga saja (IO). Strip dibuat dari MBS, atau mungkin berupa tranches dalam CMO.

• Pokok saja (PO): Investor membayar harga yang sangat didiskon untuk PO dan menerima pembayaran pokok dari hipotek yang mendasarinya. Nilai pasar PO dapat berfluktuasi secara luas berdasarkan suku bunga saat ini. Saat suku bunga turun, pembayaran di muka dapat meningkat, dan nilai PO mungkin naik. Di sisi lain, ketika tarif saat ini naik dan pembayaran di muka menurun, PO bisa turun nilainya.
• Hanya bunga (IO): IO secara ketat membayar bunga yang didasarkan pada jumlah pokok terutang. Sebagai hipotek amortisasi dan pembayaran di muka mengurangi saldo pokok, arus kas IO menurun. Nilai IO berfluktuasi berlawanan dengan PO karena suku bunga saat ini turun dan pembayaran di muka meningkat, pendapatan bisa turun. Dan ketika suku bunga saat ini naik, investor lebih mungkin menerima pembayaran bunga dalam jangka waktu yang lebih lama, sehingga meningkatkan nilai pasar IO.

Penerbit MBS

Anda dapat membeli MBS dari beberapa penerbit berbeda. Bank investasi, lembaga keuangan, dan pembuat rumah mengeluarkan label pribadi, sekuritas yang didukung hipotek. Kelayakan kredit dan peringkat keamanan mereka mungkin jauh lebih rendah daripada lembaga pemerintah dan perusahaan yang disponsori pemerintah.

Freddie Mac adalah perusahaan yang disponsori pemerintah federal diatur yang membeli hipotek dari pemberi pinjaman di seluruh negeri. Ini kemudian mengemasnya kembali menjadi sekuritas yang dapat dijual kepada investor dalam berbagai bentuk. Freddie Mac tidak didukung oleh pemerintah AS, tetapi perusahaan memiliki wewenang khusus untuk meminjam dari Departemen Keuangan AS.

Fannie Mae adalah perusahaan milik pemegang saham yang saat ini diperdagangkan di atas meja. Itu dihapus dari S&P 500 pada 2008 dan dihapus dari Bursa Efek New York pada 2010 setelah jatuh di bawah persyaratan harga minimum. Ia tidak menerima dana atau dukungan pemerintah. Sejauh keamanan berjalan, MBS Fannie Mae didukung oleh kesehatan keuangan perusahaan—bukan oleh pemerintah AS.

Ginnie Maes adalah satu-satunya MBS yang didukung oleh kepercayaan penuh dan penghargaan dari pemerintah AS. Mereka terutama terdiri dari pinjaman yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal atau dijamin oleh Administrasi Veteran.

Reksa dana

Jika Anda menyukai gagasan untuk mendapat untung dari peningkatan pertumbuhan hipotek tetapi tidak ingin meneliti semua jenis MBS yang berbeda, Anda mungkin lebih nyaman dengan hipotek reksa dana. Ada dana yang diinvestasikan hanya dalam satu jenis MBS, seperti Ginnie Maes, sementara ada yang lain yang memasukkan berbagai jenis MBS ke dalam kepemilikan obligasi pemerintah mereka yang lain.

Selain diversifikasi pinjaman yang lebih besar, reksa dana dapat diinvestasikan kembali semua pengembalian pokok di MBS lainnya. Hal ini memungkinkan investor menerima imbal hasil yang berubah dengan suku bunga saat ini dan akan mengurangi risiko pembayaran di muka dan suku bunga.

Garis bawah

MBS dapat menawarkan dukungan pemerintah federal, pendapatan bulanan dan tingkat bunga tetap. Kelemahannya, bagaimanapun, adalah bahwa istilahnya bisa tidak pasti dan nilainya mungkin tidak meningkat seperti obligasi lain ketika suku bunga saat ini turun. Juga, jangan lupa bahwa Anda bisa mendapatkan bagian dari pokok Anda kembali dengan setiap pembayaran bulanan. Akibatnya, pada saat jatuh tempo, mungkin tidak ada sisa pokok yang dapat Anda investasikan kembali.