Strategi Investasi Penyitaan yang Berhasil

Ketika berbicara tentang perdagangan real estat, adalah penyitaan investasi yang bagus? Mereka bisa, tapi Berinvestasi di pasar penyitaan adalah strategi yang membutuhkan tingkat kecanggihan dan ketekunan jauh melampaui apa yang kebanyakan orang sadari. Ini memiliki potensi besar, tetapi butuh upaya besar untuk menguangkannya.

Investasi penyitaan harus didekati sebagai investasi yang signifikan, membutuhkan fokus, ketekunan, dan penelitian yang cermat terhadap properti lokal, ekonomi, dan tren demografis. Ini juga membutuhkan pembentukan strategi untuk memperoleh properti dan akhirnya menjualnya.

Investasi Penyitaan Bukan untuk Amatir

Membeli mobil bekas di lelang mirip dengan berinvestasi di agunan yang diambil alih. Dealer mobil bekas adalah orang yang mengetahui semua merek dan model serta cacat umum mereka dan cara mengubahnya untuk menciptakan nilai. Mereka mengambil risiko yang jauh lebih kecil daripada rata-rata orang yang menghadiri pelelangan hanya untuk membeli mobil dengan harga diskon.

Banyak pembeli penyitaan pergi ke pelelangan di tangga gedung pengadilan dengan harapan meraih tawar-menawar—perbedaan antara harga lelang dan properti nilai intrinsik. Namun, mereka mungkin tidak memiliki pengetahuan serius tentang investasi itu sendiri atau strategi mitigasi risiko apa pun. Investor berpengalaman di pasar penyitaan perumahan tahu bahwa mengandalkan perbedaan harga sebagai sumber utama pendapatan investasi adalah resep bencana.

Metode yang benar untuk mendapatkan properti penyitaan bukanlah pendekatan senapan; alih-alih, ini melibatkan pemilihan properti yang berada di lokasi yang ditujukan untuk pembangunan kembali atau peningkatan. Properti harus memiliki atribut berbeda yang membuatnya menonjol dari yang lain di pasar lokal atau menghadirkan beberapa peluang untuk menciptakan nilai.

Strategi Investasi

Setiap investor di real estat harus memiliki strategi yang dipikirkan dengan matang yang mencakup tujuan dan cara untuk memperoleh properti, memegangnya, dan akhirnya membuangnya. Strategi ini bahkan lebih penting ketika berinvestasi secara khusus di pasar penyitaan. Anda harus menentukan apakah penyitaan terjadi sebagai akibat dari beberapa keadaan yang tidak menguntungkan terkait dengan pemilik sebelumnya atau karena tren yang lebih luas yang dapat mempengaruhi pasar lokal.

Investor perlu melakukan sejumlah besar penelitian di pasar real estat lokal. Permintaan untuk properti adalah fungsi dari pertumbuhan penduduk, pertumbuhan pekerjaan, pendapatan yang dapat dibelanjakan pertumbuhan, dan perubahan demografi. Ini akan sangat mempengaruhi harga serta kemampuan untuk menjual properti di akhir periode investasi.

Teliti pembangunan infrastruktur yang akan datang, seperti jalan, sekolah, dan proyek masyarakat. Pelajari juga bagaimana pemerintah lokal dan negara bagian mendukung pertumbuhan bisnis dan berencana untuk memperbaiki masalah tertentu, seperti lalu lintas, kualitas udara, kejahatan, dan pajak. Semua item ini akan membuat suatu area lebih diminati dan meningkatkan nilai properti di dalamnya.

Strategi Akuisisi

Sebagian besar investor telah diajari untuk menjelajahi publikasi yang mencantumkan aset yang akan dilelang dan kemudian berkorespondensi dengan pemilik tentang niat mereka untuk membeli properti sebelum dilelang memblokir. Meskipun kesepakatan dapat diperoleh di tangga gedung pengadilan, menemukan cara alternatif untuk mengamankan properti yang tertekan akan sangat meningkatkan peluang Anda untuk menutup. Ini juga dapat memberikan kesempatan untuk sepenuhnya memahami dan menganalisis properti.

Misalnya, katakanlah seorang investor memperoleh akses ke properti dengan menggunakan kontak mereka di pasar dan pengetahuan tentang pinjaman perumahan untuk membantu pemilik rumah yang kesulitan bernegosiasi dengan mereka pemberi pinjaman. Jika masalah pinjaman diselesaikan, investor tidak hanya meningkatkan reputasi mereka di mata pemilik dan pemberi pinjaman; investor juga bisa mendapatkan referensi ke orang lain dengan pinjaman bermasalah. Dan jika situasinya tidak dapat diselesaikan, investor adalah yang pertama memperoleh properti, karena mereka telah mendapatkan kepercayaan pemiliknya. Investor juga dapat membuat keputusan yang tepat tentang apakah akan membeli properti karena mereka telah mempelajari kekurangan dan manfaatnya.

Strategi lain adalah membeli pinjaman tertekan dengan diskon dari pemberi pinjaman. Bank dan lembaga pemberi pinjaman lainnya tidak suka mengakuisisi penyitaan. Untuk menghindari mengambil real estat yang dimiliki (REO) properti, lembaga-lembaga ini akan sering menjual beberapa kredit bermasalah dengan diskon yang signifikan untuk par. Investor bisa lebih fleksibel daripada pemberi pinjaman dalam mengerjakan pinjaman bermasalah, terkadang membalikkannya menjadi pinjaman berkinerja yang akan menghasilkan pengembalian yang jauh lebih tinggi, berkat basis investor yang lebih rendah di investasi. Setelah membumbui pinjaman, investor dapat menahannya atau menjualnya dengan harga premium setelah pinjaman berjalan selama beberapa waktu.

Jika pinjaman tidak dapat diselesaikan, investor dapat menyita properti dan mengambil judul tanpa harus bersaing dengan pihak lain. Satu-satunya kelemahan dari pendekatan ini adalah bahwa membeli kumpulan pinjaman membutuhkan pengeluaran modal yang lebih besar daripada membeli properti individu di lelang. Intinya, ada cara-cara kreatif untuk mengurangi persaingan dalam memperoleh aset bermasalah.

Memiliki Strategi

Investor juga harus yakin apa yang harus dilakukan setelah aset diperoleh. Akankah properti menjadi “terbalik” kembali ke pasar, atau akan diadakan dan dibumbui menunggu perubahan pasar sebelum dijual?

Membalik Properti

Investor yang mempertimbangkan untuk membeli penyitaan dan kemudian memasarkannya kembali segera setelah pembelian harus menemukan cara untuk meningkatkan properti. Mereka yang memberikan keuntungan terbesar termasuk menambahkan kamar tidur dan kamar mandi, merombak dapur, dan menyelesaikan ruang bawah tanah atau ruang tidak terpakai lainnya.

Karena informasi transaksi properti adalah pengetahuan umum, beberapa calon pembeli akan berhati-hati dalam membayar premi untuk properti segera setelah penjualan penyitaan, bahkan jika harganya sesuai dengan properti lain di daerah. Menciptakan nilai melalui pembangunan kembali membantu memberikan alasan untuk harga jual kembali yang lebih tinggi dan dapat mengurangi risiko periode pemasaran yang panjang. Namun, investor harus waspada untuk meningkatkan properti sedemikian rupa sehingga harganya jauh lebih tinggi daripada properti tetangga.

Memegang Properti

Strategi lain adalah menahan aset sebagai properti sewaan sampai terjadi sesuatu di pasar untuk meningkatkan nilai properti. Investor harus cukup sadar akan pasar sewa untuk yakin bahwa ada pasar sewa yang memadai jumlah permintaan untuk ruang sewa dan properti akan menghasilkan sewa yang cukup untuk menutupi biaya mempertahankannya.

Bagi mereka yang dapat menangani waktu dan usaha tambahan yang diperlukan untuk menjadi tuan tanah, membeli properti yang tertekan dengan diskon dan mengubahnya menjadi properti sewaan dapat menghasilkan kekayaan. Kemampuan untuk mendapatkan pembiayaan yang menarik, seperti: pinjaman hanya bunga, bersama dengan pengurangan bunga hipotek dari pajak penghasilan, dapat memberikan cara untuk menciptakan arus kas sambil menunggu waktu yang tepat untuk menjual.

Meskipun perumahan real estat tidak bergejolak seperti yang lain kelas aset, hal ini dicirikan oleh periode pengembalian rendah yang lama dan kemudian lonjakan nilai yang sesuai dengan beberapa perubahan besar dalam permintaan yang menjelaskan porsi pengembalian yang signifikan. Sekali lagi, ini adalah dorongan untuk penelitian yang sedang berlangsung dan a holding-period strategi yang akan membantu memperkirakan waktu lompatan nilai dan membuat rencana untuk aset dalam persiapan untuk dijual.

Strategi Keluar

Tidak berpikir matang-matang strategi keluar adalah kesalahan besar yang biasa dilakukan investor baru. Banyak yang berada di bawah kesan yang salah bahwa waktu terbaik untuk berinvestasi di properti penyitaan adalah ketika ada banyak tersedia. Sebenarnya, peningkatan yang signifikan dalam rumah untuk dijual dan properti penyitaan menggarisbawahi beberapa masalah yang mencegah orang membayar pinjaman mereka atau membuat mereka tidak mau mempertahankan rumah mereka. Hal ini dapat disebabkan oleh hilangnya pekerjaan di daerah tersebut atau beberapa masalah infrastruktur yang membuat daerah tersebut tidak diinginkan.

Tren tersebut akan berdampak positif pada pasokan rumah yang tersedia untuk dijual atau penyitaan dan dampak negatif pada permintaan. Artinya akan lebih sulit menjual properti sampai ke pasar dasar-dasar memperbaiki.

Kesalahan umum yang dilakukan oleh investor yang hanya mengandalkan perbedaan harga untuk keuntungan mereka adalah mereka gagal menyadari dampak negatif dari biaya penyimpanan. Biaya dapat mencakup pembayaran hipotek, pajak, asuransi, dan pemeliharaan selama periode pemasaran dan penjualan yang berlarut-larut.

Menetapkan tenggat waktu untuk menjual properti dan kemudian mendiskon harga sampai properti tersebut terjual adalah salah satu cara untuk menghindari biaya penyimpanan yang berlebihan. Jauh lebih baik untuk menjual dengan keuntungan kecil-ke-nol daripada terus menawarkan properti dengan harga yang akan memastikan periode pemasaran yang panjang, yang akan menumpuk biaya penyimpanan yang dapat menyebabkan kerugian.

Garis bawah

Berinvestasi dalam aset real estat bermasalah untuk membangun kekayaan adalah strategi yang layak, tetapi itu bukan cara untuk menjadi kaya dengan cepat. Untuk setiap cerita rags-to-riches, ada 10 orang lagi yang kehilangan modal karena tidak mengikuti perubahan tren pasar.

Mereka yang berhasil di pasar penyitaan telah mempelajari strategi dan taktik investor sukses lainnya. Mereka telah meluangkan waktu dan sumber daya untuk membuat kontak pasar yang tepat yang diperlukan untuk menciptakan keunggulan kompetitif atas orang lain. Namun, mencurahkan waktu dan energi untuk mengenal pasar real estat lokal hanyalah salah satu dari beberapa strategi yang dapat digunakan investor untuk memenangkan persaingan. Sukses datang dari strategi akuisisi dan keluar yang cerdas, dibuat dengan hati-hati, dan dieksekusi.