Cosa significa ammortamento negativo?

Che cos'è l'ammortamento negativo?

L'ammortamento negativo è un termine finanziario che si riferisce ad un aumento del principale saldo di un prestito causato dalla mancata copertura del interesse dovuto su quel prestito. Ad esempio, se il pagamento degli interessi su un prestito è di $ 500 e il mutuatario paga solo $ 400, la differenza di $ 100 verrà aggiunta al saldo principale del prestito.

Comprendere l'ammortamento negativo

In un prestito tipico, il saldo principale viene gradualmente ridotto man mano che il mutuatario effettua i pagamenti. Un prestito ad ammortamento negativo è essenzialmente il fenomeno inverso, in cui il saldo principale cresce quando il mutuatario non riesce a effettuare i pagamenti.

In alcune tipologie di sono presenti ammortamenti negativi mutuo prestiti, come opzione di pagamento mutui a tasso variabile (ARM), che consente ai mutuatari di determinare la quota di interessi di ogni pagamento mensile che scelgono di pagare. Qualsiasi parte di interesse che scelgono di non pagare viene quindi aggiunta al saldo principale dell'ipoteca.

Un altro tipo di mutuo che incorpora ammortamenti negativi è il cosiddetto mutuo a pagamento graduale (GPM). Con questo modello, il piano di ammortamento è strutturato in modo che i primi pagamenti comprendano solo una parte degli interessi che verranno successivamente addebitati. Mentre vengono effettuati questi pagamenti parziali, la quota di interessi mancante verrà aggiunta al saldo principale del prestito. Nei periodi di pagamento successivi, i pagamenti mensili includeranno l'intera componente degli interessi, causando una diminuzione più rapida del saldo principale.

Sebbene gli ammortamenti negativi offrano flessibilità ai mutuatari, alla fine possono rivelarsi costosi. Ad esempio, nel caso di un ARM, un mutuatario può scegliere di ritardare il pagamento degli interessi per molti anni. Sebbene ciò possa aiutare ad alleviare l'onere dei pagamenti mensili a breve termine, può esporre i mutuatari a un futuro grave shock di pagamento nel caso in cui i tassi di interesse aumentino in seguito. In questo senso, l'importo totale degli interessi pagati dai mutuatari potrebbe in definitiva essere molto maggiore che se non si fossero basati su ammortamenti negativi, tanto per cominciare.

Esempio reale di ammortamento negativo

Consideriamo il seguente esempio ipotetico: Mike, un acquirente per la prima volta, desidera mantenere le rate mensili del mutuo il più basse possibile. Per raggiungere questo obiettivo, opta per un ARM, scegliendo di pagare solo una piccola parte degli interessi sui suoi pagamenti mensili.

Supponiamo che Mike abbia ottenuto il suo mutuo quando i tassi di interesse erano storicamente bassi. Nonostante ciò, le sue rate mensili del mutuo divorano una percentuale significativa del suo reddito mensile, anche quando approfitta dell'ammortamento negativo offerto dall'ARM.

Sebbene il piano di pagamento di Mike possa aiutarlo a gestire le sue spese a breve termine, lo espone anche a maggiori rischio di tasso di interesse a lungo termine, perché se i tassi di interesse futuri aumentano, potrebbe non essere in grado di permettersi il suo aggiustamento mensile pagamenti. Inoltre, poiché la strategia di pagamento a basso interesse di Mike sta facendo diminuire il saldo del suo prestito più lentamente di quanto farebbe altrimenti, lui avrà più capitale e interessi da rimborsare in futuro che se avesse semplicemente pagato l'intero interesse e il capitale che doveva ciascuno mese.