Definizione di titoli garantiti da ipoteca commerciale (CMBS)

Cosa sono i titoli garantiti da ipoteca commerciale (CMBS)?

I titoli garantiti da ipoteca commerciale (CMBS) sono prodotti di investimento a reddito fisso garantiti da ipoteche su immobili commerciali piuttosto che su immobili residenziali. CMBS può fornire liquidità sia agli investitori immobiliari che ai prestatori commerciali.

Poiché non esistono regole per standardizzare le strutture di CMBS, le loro valutazioni possono essere difficili. I titoli sottostanti di CMBS possono includere una serie di ipoteche commerciali di vari termini, valori e tipi di proprietà, come abitazioni plurifamiliari e immobili commerciali. CMBS può offrire un rischio di pagamento anticipato inferiore a titoli garantiti da ipoteca residenziale (RMBS), poiché la durata dei mutui commerciali è generalmente fissa.

Come funzionano i titoli garantiti da ipoteca commerciale

Come per le obbligazioni di debito garantite (CDO) e le obbligazioni ipotecarie garantite (CMO), le CMBS sono sotto forma di obbligazioni. I mutui ipotecari che formano un'unica garanzia commerciale garantita da ipoteca fungono da garanzia in caso di insolvenza, con capitale e interessi trasferiti agli investitori.

I prestiti sono in genere contenuti all'interno di un trust e sono altamente diversificati nei termini, nei tipi di proprietà e negli importi. I prestiti sottostanti che sono cartolarizzati in CMBS includono prestiti per proprietà come condomini e complessi, fabbriche, hotel, edifici per uffici, parchi per uffici e centri commerciali, spesso all'interno dello stesso fiducia.

Un prestito ipotecario è in genere ciò che è considerato un debito pro-soluto, qualsiasi debito di consumo o commerciale garantito solo da garanzie. In caso di inadempimento, il prestatore non può sequestrare alcun bene del mutuatario oltre la garanzia.

Poiché i CMBS sono veicoli di investimento complessi, richiedono un'ampia gamma di partecipanti al mercato, tra cui investitori, un primary servicer, un master servicer, un special servicer, un titolare del certificato di direzione, fiduciari, e agenzie di rating. Ciascuno di questi attori svolge un ruolo specifico per garantire che CMBS funzioni correttamente.

Tipi di CMBS

I mutui che supportano CMBS sono classificati in tranche in base ai loro livelli di rischio di credito, che in genere sono classificati da senior (o di qualità più elevata) a qualità inferiore. Le tranche di qualità più elevata riceveranno pagamenti di interessi e capitale e avranno il rischio associato più basso. Le tranche più basse offrono tassi di interesse più elevati, ma le tranche che assumono un rischio maggiore assorbono anche la maggior parte della perdita potenziale che può verificarsi quando le tranche scendono di rango.

La tranche più bassa in una struttura CMBS conterrà i prestiti più rischiosi e possibilmente speculativi nel portafoglio. Il cartolarizzazione Il processo coinvolto nella progettazione della struttura di un CMBS è importante sia per le banche che per gli investitori. Consente alle banche di emettere più prestiti in totale e offre agli investitori un facile accesso agli immobili commerciali offrendo loro un rendimento maggiore rispetto ai tradizionali titoli di stato.

Gli investitori dovrebbero comprendere, tuttavia, che in caso di insolvenza su uno o più prestiti in un CMBS, il le tranche più alte devono essere interamente pagate, con gli interessi, prima che le tranche inferiori ne ricevano fondi.

Critiche al CMBS

In genere, solo gli investitori molto facoltosi investono in CMBS perché non ci sono molte opzioni qui per l'investitore medio. È difficile trovare fondi comuni di investimento o fondi negoziati in borsa (ETF) che investono esclusivamente in questa classe di attività, sebbene molti fondi comuni di investimento immobiliari investano una parte dei loro portafogli in CMBS.

Requisiti per CMBS

Nel dicembre 2016, la Securities and Exchange Commission (SEC) e Autorità di regolamentazione del settore finanziario (FINRA) ha introdotto nuove normative per mitigare alcuni dei rischi di CMBS creando requisiti di margine per le operazioni di agenzia coperte, comprese le obbligazioni ipotecarie garantite.