Rapporto combinato prestito-valore - Definizione del rapporto CLTV Ratio

Qual è il rapporto combinato prestito/valore – rapporto CLTV?

Il rapporto combinato prestito/valore (CLTV) è il rapporto tra tutti prestiti garantiti su un immobile al valore di un immobile. Istituti di credito utilizzare il rapporto CLTV per determinare il rischio di insolvenza di un potenziale acquirente di casa quando viene utilizzato più di un prestito.

In generale, i finanziatori sono disposti a concedere prestiti con rapporti CLTV dell'80% e superiori a mutuatari con rating creditizio elevato. Il CLTV differisce dal semplice rapporto prestito/valore (LTV) in quanto l'LTV include solo il primo o il primo mutuo nel suo calcolo.

Formula e calcolo CLTV

​CLTV=Valore totale dell'immobileVL1 + VL2 +... + VLn​dove:VL = Valore del prestito​

Per calcolare il rapporto prestito/valore combinato, dividere i saldi principali aggregati di tutti i prestiti per il prezzo di acquisto della proprietà o il valore equo di mercato. Il rapporto CLTV è quindi determinato dividendo la somma delle voci sotto elencate per il minore tra il prezzo di vendita dell'immobile o il valore stimato della proprietà.

• l'importo originario del prestito della prima ipoteca
• la parte utilizzata (saldo capitale residuo) di una linea di credito di equità domestica (HELOC)
• il saldo principale non pagato di tutti i titoli chiusi finanziamento subordinato, come una seconda o una terza ipoteca (con un prestito chiuso, un mutuatario preleva tutti i fondi in giornata uno e non può apportare modifiche al piano di pagamento o accedere a qualsiasi capitale versato una volta che il prestito è Chiuso.)

Che rapporto CLTV mostra

Il rapporto combinato prestito/valore (CLTV) è un calcolo utilizzato dai professionisti di mutui e prestiti per determinare la percentuale totale della proprietà di un proprietario di casa gravato da privilegi (obbligazioni di debito). I finanziatori utilizzano il rapporto CLTV insieme a una manciata di altri calcoli, come il rapporto debito/reddito e il rapporto standard prestito/valore (LTV), per valutare il rischio di estendere un prestito a un mutuatario.

Molti economisti attribuiscono standard CLTV rilassati al crisi di preclusione che ha afflitto gli Stati Uniti alla fine degli anni 2000, tra gli altri fattori. A partire dagli anni '90 e in particolare durante l'inizio e la metà degli anni 2000, gli acquirenti di case hanno spesso stipulato una seconda ipoteca al momento dell'acquisto invece di versare acconti. I finanziatori desiderosi di non perdere l'attività di questi clienti a favore dei concorrenti hanno accettato tali termini nonostante l'aumento del rischio.

Prima della bolla immobiliare che si è espansa dalla fine degli anni '90 alla metà degli anni 2000, la pratica standard era che gli acquirenti di case versassero acconti per un totale di almeno il 20% del prezzo di acquisto. La maggior parte degli istituti di credito ha mantenuto i clienti entro questi parametri limitando l'LTV all'80%.

Quando la bolla ha iniziato a scaldarsi, molte di queste stesse aziende hanno adottato misure per consentire ai clienti di aggirare il rischio di svalutazione del 20%. Alcuni istituti di credito hanno aumentato i limiti LTV o li hanno eliminati completamente, offrendo mutui con acconti del 5% o meno, mentre altri hanno mantenuto i requisiti LTV ma hanno aumentato i limiti CLTV, spesso al 100%. Questa manovra ha consentito ai clienti di sottoscrivere una seconda ipoteca per finanziare le proprie rate del 20%.

Il picco di preclusione iniziato nel 2008 ha sottolineato perché CLTV è importante. Avere la pelle in gioco, come un esborso iniziale di $ 100.000 per una casa da $ 500.000, fornisce a un proprietario di casa un potente incentivo a mantenere i pagamenti del mutuo. Se la banca pignora, perde non solo la sua casa, ma anche il mucchio di contanti che ha pagato per chiudere.

La richiesta di equità nella proprietà isola anche i finanziatori da un calo dei prezzi degli immobili. Se una proprietà è valutata a $ 500.000 e il totale dei privilegi ammonta a $ 400.000, la proprietà può perdere fino al 20% del suo valore senza che alcun titolare di privilegi riceva un pagamento breve in un'asta di preclusione.

Perché CLTV è importante?

Alcuni acquirenti di case scelgono di abbassare l'acconto ricevendo più mutui su una proprietà, il che si traduce in un rapporto prestito/valore inferiore per il mutuo principale. Anche a causa del rapporto LTV più basso, molti acquirenti di case evitano con successo l'assicurazione ipotecaria privata (PMI). Se è meglio ottenere una seconda ipoteca o sostenere il costo del PMI varia da persona a persona.

Di conseguenza, poiché il secondo mutuatario si assume un rischio maggiore, il tasso di interesse su una seconda ipoteca è tipicamente superiore al tasso di interesse su una prima ipoteca. È consigliabile che i consumatori considerino i vantaggi e gli svantaggi dell'accettazione di più prestiti su un immobile. L'esercizio della dovuta diligenza aiuterà a garantire che ciò che viene scelto sia l'opzione migliore per le circostanze date.

Loan-to-Value vs. CLTV

Loan-to-value (LTV) e CLTV sono due dei rapporti più comuni utilizzati durante il processo di sottoscrizione dei mutui. La maggior parte degli istituti di credito impongono dei massimi su entrambi i valori, al di sopra dei quali il potenziale mutuatario non può beneficiare di un prestito. Il rapporto LTV considera solo il saldo ipotecario primario. Pertanto, nell'esempio sopra, il rapporto LTV è 50%, il risultato della divisione del saldo ipotecario primario di $ 100.000 per il valore della casa di $ 200.000.

La maggior parte degli istituti di credito impone massimi LTV dell'80% perché Fannie Mae e Freddie Mac non acquistano mutui con rapporti LTV più elevati. I mutuatari con buoni profili di credito possono aggirare questo requisito ma devono pagare assicurazione mutui privata (PMI) purché il saldo del prestito primario sia superiore all'80% del valore della casa. PMI protegge il creditore dalle perdite quando il valore di una casa scende al di sotto del saldo del prestito.

I finanziatori primari tendono ad essere più generosi con i requisiti CLTV. Considerando l'esempio di cui sopra, in caso di pignoramento, il titolare del mutuo primario riceve il suo denaro per intero prima che il secondo titolare del mutuo riceva qualcosa. Se il valore della proprietà scende a $ 125.000 prima che il mutuatario sia inadempiente, il titolare del pegno principale riceve il intero importo dovuto ($ 100.000), mentre il secondo titolare di pegno riceve solo i restanti $ 25.000 nonostante sia dovuto $50,000. Il titolare del pegno primario si assume meno rischi in caso di calo del valore della proprietà e quindi può permettersi di prestare a un CLTV più alto.

Esempio il rapporto CLTV

Ad esempio, supponiamo che un individuo stia acquistando una casa per $ 200.000. Per garantire la proprietà, ha fornito un acconto di $ 50.000 e ha ricevuto due ipoteche: una da $ 100.000 (primaria) e una da $ 50.000 (secondaria). Il suo rapporto prestito/valore combinato (CLTV) è quindi del 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).