Definizione di ipoteca in crescita
Che cos'è un mutuo a capitale crescente (GEM)?
Un mutuo a capitale crescente (GEM) è un tipo di tasso fisso mutuo dove i pagamenti mensili aumentano nel tempo secondo un programma prestabilito, piuttosto che rimanere fissi e uguali per tutta la durata del prestito. Il tasso di interesse sul prestito non cambia e non c'è mai alcun ammortamento negativo. Invece, il primo pagamento è un pagamento completamente ammortizzante e poiché l'importo del pagamento aumenta nel tempo, l'importo aggiuntivo oltre a quello che sarebbe un pagamento completamente ammortizzante viene applicato direttamente al mutuo residuo principale, accorciando la durata del prestito e aumentando il risparmio complessivo di interessi.
Punti chiave
- Un mutuo in crescita (GEM) è una variazione di un mutuo a tasso fisso in cui i pagamenti del capitale aggiuntivi sono pre-programmati e aumentano nel tempo, spesso al 5% all'anno.
- I pagamenti aggiuntivi consentono di estinguere il mutuo più rapidamente e con interessi complessivi inferiori.
- La FHA offre prestiti GEM ai mutuatari che hanno un alto potenziale di crescita degli utili che possono coprire pagamenti progressivamente crescenti, dove la FHA assicurerà il creditore contro le perdite.
Come funzionano i mutui crescenti?
Un mutuo a capitale crescente consente effettivamente a un mutuatario di accelerare il rimborso del proprio mutuo a tasso fisso programmando pagamenti di capitale aggiuntivi che aumentano nel tempo. Oltre a estinguere il prestito in anticipo, un mutuo a capitale crescente aiuta a costruire equità domestica più veloce che il mutuatario potrebbe sfruttare se necessario. I pagamenti per i mutui growth-equity in genere aumentano ogni anno, aumentando fino al 5% all'anno.
C'è un avvertimento a questo tipo di finanziamento. Poiché gli importi dei pagamenti aumentano ogni anno, anche gli stipendi dei proprietari di abitazione (o la loro capacità di pagare) devono aumentare per accogliere i pagamenti più elevati.
Un mutuo crescente non deve essere confuso con un mutuo a pagamento graduale. UN mutuo con rata graduata ha anche un tasso di interesse fisso e pagamenti che aumentano a intervalli prestabiliti. Tuttavia, anche un mutuo a pagamento graduale ha ammortamento negativo. In altre parole, a differenza di un mutuo a capitale crescente, i pagamenti iniziali su un mutuo a pagamento graduale sono fissati sotto quale sarebbe un pagamento completamente ammortizzante (in realtà sono impostati al di sotto di quanto sarebbe un pagamento di soli interessi). Questo crea un ammortamento negativo, non un risparmio di interessi.
Altre considerazioni per le gemme
Richiedere un mutuo a capitale crescente può essere lo stesso che richiedere altri tipi di mutui, con requisiti di credito comparabili. Potrebbero esserci opzioni per acconti inferiori associati a questo tipo di mutuo. Alcuni istituti di credito che offrono mutui a capitale crescente si rivolgono agli acquirenti di case per la prima volta che altrimenti potrebbero non essere in grado di sostenere i costi di acquisto anticipati.
Inoltre, questi prestiti sono offerti a mutuatari che potrebbero non qualificarsi per i mutui convenzionali. Il Amministrazione federale degli alloggi offre un programma ipotecario in crescita proprio per questo scopo. Le linee guida della FHA rendono disponibili mutui azionari in crescita ai mutuatari con un reddito limitato, ma che hanno anche una ragionevole aspettativa di aumenti dei loro guadagni.
Quando tali mutui sono assicurati tramite la FHA, i finanziatori ricevono protezione in caso di inadempienza del mutuatario. L'assicurazione FHA per i mutui crescenti può coprire nuovi acquisti, rifinanziamenti e ristrutturazioni di proprietà. Il finanziamento può riguardare anche unità in condomini o quote di cooperative edilizie.