Definizione di mutuo a tasso variabile (ARM)

Che cos'è un mutuo a tasso variabile (ARM)?

Un mutuo a tasso variabile (ARM) è un tipo di mutuo in cui il tasso di interesse applicato sul saldo residuo varia per tutta la durata del prestito. Con un mutuo a tasso variabile, il tasso di interesse iniziale è fisso per un periodo di tempo. Successivamente, il tasso di interesse si azzera periodicamente, a intervalli annuali o addirittura mensili. Sono anche chiamati ARM mutui a tasso variabile o mutui fluttuanti. Il tasso di interesse per gli ARM viene azzerato in base a un benchmark o indice, più uno spread aggiuntivo chiamato an Margine ARM.

Comprensione di un mutuo a tasso variabile (ARM)

Tipicamente un ARM è espresso come due numeri. Nella maggior parte dei casi, la prima cifra indica la durata dell'applicazione del tasso fisso al prestito.

Ad esempio, un ARM 2/28 prevede un tasso fisso per due anni seguito da un tasso variabile per i restanti 28 anni. Al contrario, un ARM 5/1 vanta un tasso fisso per cinque anni, seguito da un tasso variabile che si adegua ogni anno (come indicato dal numero uno). Allo stesso modo, un ARM 5/5 inizia con un tasso fisso per cinque anni e poi si adegua ogni cinque anni.

Indici vs. Margini

Alla chiusura del periodo a tasso fisso, i tassi di interesse ARM aumentano o diminuiscono in base a un indice più un margine stabilito. Nella maggior parte dei casi, i mutui sono legati a uno dei tre indici: il rendimento alla scadenza dei buoni del Tesoro a un anno, l'indice del costo dei fondi dell'11° distretto o il London Interbank Offered Rate (LIBOR).

Sebbene il tasso di indice possa cambiare, il margine rimane lo stesso. Ad esempio, se l'indice è 5% e il margine è 2%, il tasso di interesse sul mutuo si adegua al 7%. Tuttavia, se l'indice è solo al 2% la prossima volta che il tasso di interesse si adegua, il tasso scende al 4%, in base al margine del 2% del prestito.

BRACCIO contro Mutuo a Interesse Fisso

A differenza dei mutui a tasso variabile, tradizionali o mutui a tasso fisso portare lo stesso tasso di interesse per la durata del prestito, che potrebbe essere 10, 20, 30 o più anni. In genere hanno tassi di interesse più elevati all'inizio rispetto agli ARM, il che può rendere gli ARM più attraenti e convenienti, almeno a breve termine. Tuttavia, i prestiti a tasso fisso forniscono la garanzia che il tasso del mutuatario non schizzerà mai fino a un punto in cui i pagamenti del prestito potrebbero diventare ingestibili.

Con un mutuo a tasso fisso le rate mensili rimangono le stesse, anche se le somme che vanno a pagare gli interessi o il capitale cambieranno nel tempo, a seconda del mutuo piano di ammortamento.

Se i tassi di interesse in generale scendono, i proprietari di case con mutui a tasso fisso possono rifinanziare, estinguendo il loro vecchio prestito con uno nuovo a un tasso più basso.

Il mutuo a tasso variabile fa per te?

Un ARM può essere una scelta finanziaria intelligente se hai intenzione di mantenere il prestito per un periodo di tempo limitato e sarai in grado di gestire eventuali aumenti dei tassi nel frattempo.

In molti casi, gli ARM sono dotati di rate cap che limitano quanto il tasso può aumentare in un dato momento o in totale. I tassi limite periodici limitano quanto può cambiare il tasso di interesse da un anno all'altro, mentre limiti di tasso di durata fissare limiti su quanto il tasso di interesse può aumentare nel corso della vita del prestito.

Si noti che alcuni ARM hanno limiti di pagamento che limitano l'aumento della rata mensile del mutuo, in termini di dollari. Questo può portare a un problema chiamato ammortamento negativo se i tuoi pagamenti mensili non sono sufficienti per coprire il tasso di interesse che il tuo prestatore sta cambiando. Con l'ammortamento negativo, l'importo dovuto può continuare ad aumentare, anche se si effettuano i pagamenti mensili richiesti.