Perché la maggior parte del mio pagamento del mutuo va a interessi?

Ogni mutuo il pagamento effettuato rappresenta una combinazione di interessi e rimborso del capitale. Nel corso della durata del mutuo, la proporzione tra interessi e capitale cambierà. Ecco come funziona.

Come funziona l'interesse ipotecario?

Con un tradizionale, mutuo a tasso fisso, le tue rate mensili rimarranno le stesse per tutta la durata del prestito, che potrebbe, ad esempio, essere di 10, 20 o 30 anni.

Inizialmente, la rata del mutuo andrà principalmente verso gli interessi, con una piccola somma di capitale inclusa. Con il passare dei mesi e degli anni, la quota capitale del pagamento aumenterà costantemente e la quota interessi diminuirà. Questo perché gli addebiti per interessi si basano sul saldo residuo del mutuo in un dato momento e il saldo diminuisce man mano che viene rimborsato più capitale. Più piccolo è il capitale del mutuo, meno interessi pagherai.

Questo processo è noto come ammortamento. Quando stipuli un mutuo, il tuo prestatore può fornirti un piano di ammortamento, che riporta la ripartizione degli interessi e del capitale per ogni rata mensile, dalla prima all'ultima.

Esempio di interesse ipotecario nel tempo

Per illustrare come funziona l'ammortamento, si consideri un mutuo tradizionale a tasso fisso per $ 100.000 con un tasso di interesse annuo del 2% e una scadenza di 30 anni.

La rata mensile del mutuo sarebbe fissata a $ 369,62.

Il primo pagamento includerebbe un addebito per interessi di $ 166,67 e un rimborso del capitale di $ 202,95. Il saldo del mutuo in essere dopo questo pagamento sarebbe di $ 99.797,05.

Il pagamento successivo sarebbe pari al primo, $ 369,62, ma con una diversa proporzione di interessi sul capitale. L'addebito per interessi per il secondo pagamento sarebbe di $ 166,33, mentre $ 203,29 andranno al capitale.

Al momento dell'ultimo pagamento, 30 anni dopo, la ripartizione sarebbe stata di 369 dollari per il capitale e 62 centesimi per gli interessi.

Questo esempio si applica a un prestito di base a tasso fisso. Se hai una variabile- o mutuo a tasso variabile, è anche probabile che all'inizio venga applicata una parte maggiore del pagamento mensile agli interessi e una parte minore con il passare del tempo. Tuttavia, anche i pagamenti mensili verranno modificati periodicamente, in base ai tassi di interesse prevalenti e ai termini del prestito.

Esiste anche un tipo meno comune di mutuo, chiamato an mutuo solo interessi, in cui l'intero pagamento va verso gli interessi per un certo periodo di tempo, senza che nessuno vada verso il capitale.