Che cos'è la sezione 1031 del codice fiscale?
Che cos'è la sezione 1031?
La sezione 1031 è una disposizione del Codice delle entrate interne (IRC) che consente a un'impresa o ai proprietari di investimenti immobiliari di differire le tasse federali su alcuni scambi di beni immobili.
La disposizione è utilizzata dagli investitori che stanno vendendo un immobile e reinvestendo i proventi in uno o più altri immobili. Non è disponibile per acquirenti o venditori di case personali per uso personale.
Gli scambi idonei della Sezione 1031 sono chiamati scambi 1031, scambi simili o scambi Starker. La Sezione 1031 è talvolta conosciuta come Starker Loophole.
Punti chiave
- La sezione 1031 consente agli investitori in proprietà commerciali di differire le tasse sui profitti delle proprietà vendute al fine di raccogliere denaro per l'acquisto di altre proprietà.
- A volte è chiamato Starker Loophole perché la vendita e l'acquisto non devono essere simultanei per qualificarsi per il differimento delle tasse.
- Il beneficio della Sezione 1031 non è disponibile per venditori o acquirenti di case personali.
Capire la Sezione 1031
Il nome Starker Loophole è stato allegato alla legge da quando una sentenza del tribunale del 1979 ha concluso che un accordo scambiare beni, entro certi limiti di tempo, equivale essenzialmente ad un trasferimento simultaneo di proprietà.
La scappatoia era definita molto più generosamente. Prima di dicembre 31, 2017, la proprietà simile potrebbe essere una qualsiasi di una vasta gamma di beni personali reali e tangibili detenuti per affari o investimenti scopi inclusi franchising, arte, attrezzature, azioni commerciali, titoli, interessi di partnership, certificati di fiducia e benefici interessi.
Per 1031 scambi conclusi dopo dic. 31, 2017, l'unico bene ammissibile è il commercio o l'investimento immobiliare.
Regole per l'utilizzo della Sezione 1031
La sezione 1031 differisce l'imposta sugli scambi di beni immobili simili effettuati in modo tempestivo. Ci sono una serie di passaggi importanti per uno scambio 1031 adeguatamente strutturato:
- Gli immobili acquistati con il ricavato devono essere della stessa natura.
- La tassa deve essere pagata su qualsiasi "stivale" nell'anno dello scambio 1031. Uno stivale è un'aggiunta di valore allo swap che non è immobiliare.
- Una volta venduto l'immobile aziendale o di investimento, gli immobili simili devono essere identificati entro 45 giorni e acquisiti entro 180 giorni.
Informazioni sugli immobili di tipo simile
La sezione 1031 definisce simile come beni immobili detenuti per uso produttivo in un'attività commerciale o imprenditoriale o per scopi di investimento. La sezione 1031 differisce l'imposta quando questo immobile viene scambiato in uno scambio 1031 adeguatamente strutturato per beni immobili simili che continuano a essere detenuti per uso produttivo in un commercio o affari o per investimento.
A proposito di "Stivale"
La sezione 1031 consente a un investitore di dare o ricevere denaro o altri beni che non sono dello stesso tipo oltre ai beni immobili dello stesso tipo oggetto di scambio. Tali aggiunte all'accordo, quando fornite o ricevute in uno scambio 1031, sono chiamate "boot".
Per qualificarsi, l'investitore deve utilizzare i proventi della vendita immobiliare per il nuovo investimento immobiliare entro 180 giorni o la data di scadenza della dichiarazione dei redditi.
Lo stivale innesca guadagni o perdite imponibili nell'anno dello scambio. L'importo imponibile che non è differito dalla Sezione 1031 è l'importo dello stivale.
La base imponibile che è differita dalla Sezione 1031 è la plusvalenza o minusvalenza sull'immobile simile scambiato.
Tempistica dello scambio
La sezione 1031 dà a un contribuente che vende beni immobili aziendali o di investimento 45 giorni di calendario dalla chiusura a identificare fino a tre (e in determinate circostanze quattro o più) immobili sostitutivi dello stesso tipo proprietà.
La sostituzione deve essere acquisita e lo scambio 1031 completato entro il primo dei 180 giorni di calendario o la data di scadenza (con proroghe) della dichiarazione del contribuente.
Segnalazione di uno scambio 1031
Anche se l'imposta è differita e non viene rilevato alcun utile o perdita, lo scambio 1031 deve essere riportato su Modulo 8824, Scambi simili. Le istruzioni del modulo spiegano come riportare i dettagli dello scambio 1031.
Viene riportato il guadagno riconosciuto dal boot Modulo 8949, Programmato (Modulo 1040), o Modulo 4797, a seconda del caso. Se l'ammortamento deve essere recuperato, allora questo guadagno riconosciuto potrebbe dover essere segnalato come reddito ordinario.
C'è un alto livello di complessità coinvolto nel processo di scambio 1031 e gli errori possono comportare costi significativi. Con questo in mente, ci sono vantaggi nel lavorare con un rispettabile servizio completo 1031 società di cambio. In generale, queste società costano meno degli avvocati che si fanno pagare a ore, e si affidano a una ditta che ha un track record stabilito con queste transazioni può garantire che il tuo scambio simile soddisfi i requisiti del codice fiscale.
