NOI vs. EBIT: qual è la differenza?
Utile operativo netto (NOI) vs. Guadagno prima di interessi e imposte (EBIT): una panoramica
Risultato operativo netto (NOI) determina i ricavi di un'entità o di un immobile meno tutto il necessario spese operative. Non tiene conto degli interessi, delle tasse, delle spese in conto capitale, degli ammortamenti o delle spese di ammortamento. Al contrario, guadagni prima di interessi e tasse (EBIT) è composto da ricavi meno spese, escluse tasse e interessi, ma fa tenere conto delle spese di ammortamento e svalutazione. L'EBIT è una misura di redditività per un'azienda.
Punti chiave
- Il calcolo del NOI implica la sottrazione delle spese operative dai ricavi di una proprietà.
- Il calcolo dell'EBIT utilizza la stessa equazione, ma sono inclusi deprezzamento e ammortamento
- Le imposte sul reddito non influiscono sul NOI o sull'EBIT di un'azienda, ma le tasse sulla proprietà sono incluse nell'equazione.
- Le spese operative sono definite come quelle spese necessarie per mantenere i ricavi e la redditività di un bene.
Reddito operativo netto (NOI)
NOI è generalmente utilizzato per analizzare il mercato immobiliare e la capacità di un edificio di generare reddito. Proprietà immobiliare può generare ricavi da affitto, spese di parcheggio, servizi e spese di manutenzione. Una proprietà potrebbe avere spese operative di assicurazione, spese di gestione della proprietà, spese per utenze, tasse di proprietà, spese di pulizia, rimozione della neve e altri costi di manutenzione all'aperto e forniture.
La regola generale è classificare una spesa come spesa operativa se non spendere soldi per quel costo metterebbe a repentaglio la capacità del bene di continuare a produrre reddito. Le tasse sul reddito e gli interessi non influiscono sul potenziale di guadagno di un'azienda o di un investimento immobiliare, quindi non sono inclusi nel NOI.
L'equazione NOI è che i ricavi lordi meno le spese operative equivalgono al reddito operativo netto. NOI determina anche il tasso di capitalizzazione di una proprietà o il tasso di rendimento. La capitalizzazione di un immobile viene calcolata dividendo il suo NOI annuale per il suo potenziale prezzo di vendita totale.
Guadagno prima di interessi e imposte (EBIT)
L'EBIT viene calcolato sottraendo il costo delle merci vendute (COGS) di un'azienda e le sue spese operative dalle sue entrate. L'EBIT può anche essere calcolato come ricavi operativi e ricavi non operativi, al netto delle spese operative.
Supponiamo che la società ABC abbia generato $ 50 milioni di entrate e abbia avuto COGS di $ 20 milioni, spese di ammortamento di $ 3 milioni, reddito non operativo di $ 1 milione e spese di manutenzione di $ 10 milioni durante l'ultimo anno fiscale. Il suo EBIT risultante è stato, quindi, di 21 milioni di dollari. La sua equazione EBIT è di $ 50 milioni (ricavi) più $ 1 milione meno $ 10 milioni (spese di manutenzione), meno $ 20 milioni (costo delle merci vendute) e meno $ 3 milioni di ammortamento, pari a $ 18 milioni.
NOI vs. Esempio di EBIT
Supponiamo che un investitore acquisti un condominio in un accordo interamente in contanti. La proprietà genera 20 milioni di dollari in affitti e spese di manutenzione. Il condominio ha spese operative che ammontano a $ 5 milioni e spese di ammortamento di $ 100.000 per le sue lavatrici.
Il NOI risultante generato dal condominio è di $ 15 milioni ($ 20 milioni meno $ 5 milioni) perché l'ammortamento non è incluso in questo calcolo.
L'EBIT dell'edificio è diverso perché l'EBIT tiene conto della quota di ammortamento. Pertanto, l'EBIT risultante generato da questo condominio è di $ 14,9 milioni ($ 20 milioni meno $ 5 milioni meno $ 100.000).