Definizione della legge sulle procedure di regolamento immobiliare (RESPA)

Che cos'è la legge sulle procedure di regolamento immobiliare (RESPA)?

Il Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) è stato emanato dal Congresso nel 1975 per fornire ad acquirenti e venditori di case una completa informativa sui costi di liquidazione. RESPA è stato inoltre introdotto per eliminare le pratiche abusive nel processo di transazione immobiliare, vietare le tangenti e limitare l'uso di conti vincolati. RESPA è uno statuto federale ora regolato dal Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori (CFPB).

Comprensione della legge sulle procedure di regolamento immobiliare (RESPA)

Inizialmente approvato dal Congresso nel 1974, RESPA è entrato in vigore il 20 giugno 1975. RESPA è stata interessata nel corso degli anni da numerosi cambiamenti e modifiche. Inizialmente l'esecuzione era di competenza del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti (HUD). Dopo il 2011, tali responsabilità sono state assunte dal CFPB a causa della riforma Dodd-Frank di Wall Street e della legislazione sulla protezione dei consumatori.

Fin dall'inizio, RESPA ha regolamentato i mutui ipotecari collegati a proprietà residenziali da uno a quattro famiglie. L'obiettivo di RESPA è quello di educare i mutuatari in merito ai loro costi di liquidazione ed eliminare le pratiche di tangente e le commissioni di rinvio che possono gonfiare il costo dell'ottenimento di un mutuo. I tipi di prestiti coperti da RESPA includono la maggior parte dei prestiti di acquisto, ipotesi, rifinanziamenti, prestiti di miglioramento della proprietà e linee di credito patrimoniali.

RESPA richiede ai prestatori, ai mediatori di mutui o ai gestori di mutui per la casa di divulgare ai mutuatari qualsiasi informazione sulla transazione immobiliare. La divulgazione delle informazioni dovrebbe includere i servizi di regolamento, le leggi sulla protezione dei consumatori pertinenti e qualsiasi altra informazione connessa al costo del processo di regolamento immobiliare. Al mutuatario dovrebbero essere comunicati anche i rapporti d'affari tra i prestatori di servizi di chiusura e altre parti collegate al processo di regolamento.

RESPA vieta pratiche specifiche, come tangenti, rinvii e commissioni non guadagnate. Regola inoltre l'uso di conti vincolati, ad esempio vietando ai prestatori di servizi di prestito di richiedere conti vincolati eccessivamente grandi, e impedisce ai venditori di dare mandato alle compagnie di assicurazione del titolo.

Procedure di esecuzione per le violazioni RESPA

Un querelante ha fino a un anno per intentare un'azione legale per far rispettare le violazioni in cui si sono verificati tangenti o altri comportamenti impropri durante il processo di transazione.

Se il mutuatario ha un reclamo nei confronti del suo gestore del prestito, ci sono passaggi specifici che devono seguire prima che possa essere intentata una causa. Il mutuatario deve contattare per iscritto il proprio prestatore di servizi di prestito, specificando la natura del problema. Il servicer è tenuto a rispondere al reclamo del mutuatario per iscritto entro 20 giorni lavorativi dal ricevimento del reclamo. Il servicer ha 60 giorni lavorativi per correggere il problema o motivare la validità dello stato attuale dell'account. I mutuatari dovrebbero continuare a effettuare i pagamenti richiesti fino alla risoluzione del problema.

Un querelante ha fino a tre anni per intentare una causa per irregolarità specifiche contro il proprio prestatore. Ognuna di queste cause può essere intentata in qualsiasi tribunale distrettuale federale se il tribunale si trova nel distretto in cui si trova la proprietà o se si trova nel distretto in cui si è verificata la violazione RESPA.

Critiche alla legge sulle procedure di regolamento immobiliare (RESPA)

I critici di RESPA affermano che alcune delle pratiche abusive che la legge intende eliminare si verificano ancora, comprese le tangenti. Un esempio di ciò sono i prestatori che forniscono un'assicurazione vincolata alle compagnie di assicurazione del titolo con cui lavorano. (Una compagnia di assicurazioni captive è una consociata interamente controllata di un'azienda più grande che ha il compito di stipulare polizze assicurative per il genitore e inoltre non assicura nessun'altra compagnia.)

I critici dicono che questo è essenzialmente un meccanismo di contraccolpo perché i clienti di solito scelgono di utilizzare i fornitori di servizi già associati al loro prestatore o agente immobiliare (sebbene i clienti siano tenuti a firmare documenti che dicono che sono liberi di scegliere qualsiasi fornitore di servizi che desiderano a).

A causa di queste critiche, ci sono stati molti tentativi di apportare modifiche a RESPA. Una proposta prevede la rimozione dell'opzione per i clienti di scegliere di utilizzare qualsiasi fornitore di servizi per ciascun servizio. Al posto di questo ci sarebbe un sistema in cui i servizi sono raggruppati, ma l'agente immobiliare o il prestatore è responsabile del pagamento diretto di tutti gli altri costi. Il vantaggio di questo sistema è che i finanziatori (che hanno sempre più potere d'acquisto) sarebbero costretti a cercare i prezzi più bassi per tutti i servizi di liquidazione immobiliare.

Domande frequenti su RESPA

Chi protegge RESPA?

RESPA ha lo scopo di proteggere i consumatori che cercano di diventare idonei per un prestito ipotecario. Tuttavia, RESPA non protegge i tipi di prestito. I prestiti garantiti da immobili ad uso commerciale o agricolo non sono coperti da RESPA.

Quali informazioni richiede la divulgazione di RESPA?

RESPA richiede che i mutuatari ricevano varie informative in momenti diversi. In primo luogo, il prestatore o il mediatore ipotecario deve fornirvi una stima delle spese totali del servizio di liquidazione che probabilmente dovrete pagare. (Questa stima è una stima in buona fede; tuttavia, i costi effettivi possono variare.) Il prestatore o il mediatore ipotecario deve anche fornire una comunicazione scritta quando si richiede un prestito o entro i prossimi tre giorni lavorativi se prevedono che qualcun altro riscuoterà le rate del mutuo (noto anche come servizio a prestito).

Se necessario, il tuo prestatore o intermediario ipotecario deve fornire un'informativa sull'accordo commerciale affiliato. Questa divulgazione indica che il prestatore, l'agente immobiliare o altri partecipanti alla transazione ti hanno indirizzato a un affiliato per un servizio di liquidazione. (Un'affiliata è un'azienda controllata da una società madre comune.) Un giorno lavorativo prima di saldare il prestito, hai il diritto di ispezionare la tua dichiarazione di liquidazione HUD-1. Una transazione HUD-1 include un elenco dettagliato di tutti gli addebiti e crediti all'acquirente e al venditore in una transazione di mutuo di credito al consumo.

Perché RESPA è stato approvato?

RESPA è stato approvato come parte di uno sforzo per limitare l'uso di conti vincolati e per vietare pratiche abusive nel settore immobiliare, come tangenti e commissioni di riferimento.