Proprietà commerciali per tenere a bada il fisco

Se hai mai scambiato figurine di baseball con un amico quando eri bambino, conosci già il principio di base di un "scambio simile". Forse il tuo amico amava davvero José Canseco e voleva la tua carta da debuttante Canseco, ma avevi il sospetto che la sua carriera potesse finire male. Voi due avete accettato di scambiare Canseco con alcune delle sue carte promettenti. Hai calcolato il valore della tua carta e hai deciso quali delle sue carte volevi in ​​cambio, quindi hai fatto uno scambio. È una scommessa sicura che il IRS non ha avuto una parte dell'azione.

Uno scambio simile (chiamato anche scambio della sezione 1031) consente agli investitori immobiliari di fare una cosa simile da rinviareguadagni o perdite quando acquistano o vendono un immobile. In sostanza, uno scambio simile ti consente di scambiare proprietà di investimento con un altro investitore e di tenere il fisco fuori dall'accordo fino a molto tempo dopo, quando la proprietà viene venduta per contanti. Naturalmente, il processo non è facile come scambiare alcune figurine di baseball, ma questo articolo ti mostrerà come si fa.

Perché dovresti considerare uno scambioL'opportunità di differire gli obblighi fiscali attraverso uno scambio 1031 (chiamato per Sezione 1031 dell'Internal Revenue Code) incoraggia gli investitori a riequilibrare portafogli immobiliari e per utilizzare in modo più redditizio denaro che altrimenti pagherebbe in tasse. La capacità di riequilibrare è particolarmente importante nel settore immobiliare perché, a differenza delle singole azioni e obbligazioni, una proprietà può costituire una parte significativa del valore di un portafoglio.

A causa della natura concentrata di un investimento immobiliare, è importante che i gestori di portafoglio abbiano il flessibilità per riequilibrare i loro portafogli e fare scommesse tattiche in diversi settori immobiliari o investimenti regioni. Uno scambio 1031 incoraggia tale riequilibrio consentendo agli investitori di entrare e uscire dalle esposizioni immobiliari attraverso lo scambio di un immobile con un altro senza l'onere di incorrere immediatamente in plusvalenze le tasse. Utilizzando continuamente gli scambi 1031 durante l'acquisizione e la cessione di proprietà, gli investitori possono differire l'imposta sulle plusvalenze fino al momento della liquidazione parte o tutto il portafoglio, vi è un cambiamento favorevole nella normativa fiscale, o hanno maturato minusvalenze sufficienti a compensare la plusvalenza obbligo. (Per ulteriori informazioni su come far funzionare la Sezione 1031 per te, dai un'occhiata Transazioni immobiliari intelligenti.)

PanoramicaPer poter beneficiare di questo trattamento fiscale, gli investitori devono rispettare determinati requisiti e limitazioni per quanto riguarda i tipi di proprietà che possono scambiare, l'ubicazione delle proprietà e la tempistica di determinate chiavi eventi. La prossima sezione fornirà una descrizione dettagliata dei vari requisiti, ma è importante prima notare che a Residenza principale non si qualifica, quindi sfortunatamente non sarai in grado di scambiare il tuo condominio suburbano con una casa al mare a Malibu. (Per ulteriori informazioni sulla vendita di una residenza personale, leggi La vendita della tua casa ti lascerà con uno shock fiscale? e È vero che puoi vendere la tua casa e non pagare l'imposta sulle plusvalenze?)

Coordinare gli elementi necessari può essere un compito piuttosto arduo. Per facilitare le operazioni e la documentazione necessarie, gli investitori sono tenuti a utilizzare una terza parte casa di sgombero chiamato "qualificato" procacciatore d'affari (QI)", che gestisce tutti i fondi relativi all'acquisto, vendita e permuta di proprietà. Poiché i fondi non fluiscono direttamente attraverso i conti del contribuente e il contribuente non ha mai il controllo di alcuno dei contanti prodotti dalla transazione, il l'investitore ha effettivamente trasferito le plusvalenze nelle proprietà scambiate e può differire l'imposta sulle plusvalenze fino alla vendita di beni immobili per denaro contante.

L'impostazione e l'esecuzione di uno scambio 1031 e il corrispondente trattamento fiscale della transazione possono essere molto complessi. La sezione successiva fornirà una descrizione breve e semplificata dei requisiti e dei passaggi necessari per eseguire uno scambio 1031.

Requisiti di transazione
Proprietà qualificantiLo scambio funziona solo per investimento immobiliare o immobili commerciali. Un investimento immobiliare è un investimento che viene acquistato al fine di affittare e ricavare reddito. La proprietà aziendale è una proprietà posseduta e utilizzata da un'impresa ed è tenuta in bilancio come un'attività. Tutte le proprietà immobiliari negli Stati Uniti, migliorate o meno, sono generalmente dello stesso tipo. La proprietà immobiliare al di fuori degli Stati Uniti è considerata proprietà "non simile". La Sezione 1031 non si applica agli scambi di inventario, azioni, obbligazioni, banconote, altri titoli o proprietà personali di alcun tipo. (Per una panoramica dei diversi tipi di proprietà, dai un'occhiata al nostro tutorial Esplorare gli investimenti immobiliari e Investire nel settore immobiliare.)

Asset non qualificanti e BootSe la transazione coinvolge beni non qualificanti (non della stessa natura) o denaro, l'investitore deve riconoscere il guadagno sulla vendita e pagare le imposte di conseguenza. Supponendo che il valore di uno degli immobili scambiati sia maggiore del valore dell'altro, il patrimonio non vincolante utilizzato per pareggiare il valore tra gli scambi si chiama "avvio" ed è ancora soggetto alle normali imposte sulle plusvalenze.

tempi
Sebbene le transazioni non debbano essere simultanee, esistono restrizioni su determinati elementi temporali delle transazioni. Ad esempio, per qualificare una transazione come uno scambio 1031, un investitore deve identificare la proprietà da essere scambiato prima della chiusura e identificare la proprietà sostitutiva entro 45 giorni dalla chiusura della vendita del primo risorsa. Inoltre, l'operazione di acquisto dell'immobile sostitutivo deve essere perfezionata entro 180 giorni dall'esecuzione della vendita del primo affare. Per la maggior parte degli investitori, uno dei compiti più difficili è identificare i beni sostitutivi entro 45 giorni dalla vendita del bene ceduto. Tuttavia, è importante che lo facciano perché queste restrizioni temporali sono molto rigorose e l'IRS non concede proroghe.

Intermediario qualificatoA causa della complessità di questi accordi e dei requisiti e delle restrizioni che circondano lo scambio, gli investitori che sponsorizzano lo scambio devono utilizzare un intermediario qualificato per facilitare l'affare. L'intermediario qualificato, definito come una società che opera a tempo pieno nell'agevolare gli scambi 1031, non fornisce consulenza legale o fiscale. Non può essere una parte commerciale, come una ditta CPA, un avvocato o un agente immobiliare che ha avuto rapporti con il soggetto passivo entro 24 mesi prima della prima transazione immobiliare. Preferibilmente, il QI dovrebbe essere un'impresa di terze parti che non ha precedentemente fornito nessuno di questi servizi a nessuno dei partecipanti alla transazione.

Il QI svolge vari servizi di facilitazione e funge da ponte tra le parti coinvolte per aiutare a strutturare ed eseguire lo scambio. I suoi compiti includono:

• Preparare tutta la documentazione richiesta e agire come una stanza di compensazione per assicurare che tutte le parti interessate ricevano la documentazione.
• Garantire che i fondi siano tenuti in un conto bancario protetto e assicurato e che eventuali esborsi siano effettuati a depositare in garanzia conti quando le transazioni sono completate.
• Presentando una contabilità completa delle transazioni per i registri dei contribuenti e fornendo un modulo 1099 ai contribuenti e all'IRS documentando tutte le tasse richieste e le imposte sulle plusvalenze pagate.

Le rigide regole dell'IRS riguardo a determinati requisiti sottolineano il valore dell'intermediario qualificato e l'importanza di sceglierne uno appropriato. Uno dei principali servizi del QI è quello di mantenere i partecipanti alla transazione in carreggiata e garantire che soddisfino i requisiti necessari affinché i contribuenti possano qualificarsi per il trattamento fiscale preferenziale dei loro profitti immobiliari, quindi è importante che gli investitori ricerchino e selezionino l'intermediario della loro transazione con attenzione. (Per la lettura correlata, controlla I vantaggi dell'utilizzo di un avvocato immobiliare.)

La prossima sezione riguarderà gli scambi multiproprietà e la linea temporale di base che gli investitori devono rispettare.

Scambi multipli di proprietàIn uno scambio simile, un investitore non è tenuto a effettuare uno scambio di proprietà uno a uno. È possibile utilizzare più proprietà su entrambi i lati dello scambio purché siano soddisfatte le seguenti regole. Queste regole sono comunemente chiamate regole "tre proprietà", "95%" e "200%".

• La regola delle tre proprietà - Qualsiasi tre proprietà possono qualificarsi indipendentemente dal valore di mercato.
• La regola del 95% - Qualsiasi numero di proprietà può qualificarsi purché il valore di mercato (FMV) degli immobili ricevuti entro la fine del periodo di scambio non sia superiore al 95% del FMV cumulato di tutti i potenziali immobili sostitutivi individuati.
• La regola del 200% - Qualsiasi numero di proprietà può essere scambiato purché il FMV cumulativo delle proprietà sostitutive sia non superiore al 200% del FMV combinato di tutte le proprietà scambiate al trasferimento iniziale Data.

Sebbene l'IRS sia abbastanza flessibile nel numero di attività, consentirà lo scambio per aiutare nel differimento dell'imposta sulle plusvalenze, è molto rigoroso il tempismo per l'identificazione di queste proprietà e lo svolgimento del scambio.

Piano e tempistica delle transazioniSebbene il piano di transazione e la tempistica per uno scambio 1031 possano diventare estremamente complessi, alcuni elementi seguono un formato di base e sono simili per la maggior parte delle transazioni.

1. Inizialmente, un investitore che desidera entrare in uno scambio simile identificherà la proprietà o le proprietà a essere venduto - il "bene ceduto" - e poi, con l'aiuto dell'intermediario, venderlo a un terzo. L'intermediario riceve i fondi come venditore e protegge tutti i fondi in depositare in garanzia.
2. Con i fondi in garanzia, l'investitore ha 45 giorni per selezionare una o più "proprietà sostitutive" per lo scambio, che deve essere acquistato da un venditore terzo entro 180 giorni dal primo transazione. L'intermediario funge da acquirente, garantisce i fondi in deposito a garanzia e quindi inoltra i fondi appropriati al venditore o ai venditori. (Per assistenza nella ricerca di un sostituto, dai un'occhiata Le 10 principali caratteristiche di una proprietà in affitto redditizia e Trova fortuna negli immobili commerciali.)
3. Successivamente, il QI prepara tutta la documentazione contabile per il contribuente che dimostra che i fondi hanno passato attraverso una stanza di compensazione QI e che i conti del contribuente/investitore non hanno ricevuto no fondi. Il QI prepara anche un modulo 1099 che indica eventuali plusvalenze sostenute dalla creazione di "stivali" non qualificanti e qualsiasi imposta pagata come parte della transazione e inoltra il modulo all'IRS.
4. Alla fine il contribuente presenterà il modulo IRS 8824 all'IRS, oltre a qualsiasi documento simile richiesto dallo stato in cui si trovano le proprietà o risiede il contribuente. Oltre ad agevolare lo scambio, l'intermediario abilitato produrrà anche tutti i documenti di scambio richiesti dalle operazioni, quali gli atti di proprietà ei contratti immobiliari.

Perché il QI ha controllato i fondi sia dalla vendita che dall'acquisto delle proprietà scambiate e perché l'investitore ha ricevuto proprietà in luogo di denaro per la vendita del bene ceduto, le plusvalenze sono differito. Ad eccezione di qualsiasi "avvio", le plusvalenze possono essere differite continuamente attraverso scambi simili fino a quando le attività non vengono vendute per contanti. A quel punto, le plusvalenze accumulate verranno tassate secondo le modalità di tassazione prevalenti.

ConclusioneUno scambio simile potrebbe non essere facile come i mestieri delle carte da baseball della tua giovinezza, ma ti consente di scambiare le tue proprietà di investimento e di tenere il fisco fuori dall'accordo. Entrando continuamente in questi scambi simili, gli investitori possono eseguire trasferimenti di proprietà immobiliari per aumentare o diminuire esposizioni a determinati settori immobiliari e, allo stesso tempo, differire le plusvalenze fino alla vendita finale degli immobili per denaro contante. Una volta comprese le regole del gioco, questo è un ottimo modo per riequilibrare in modo efficiente il tuo portafoglio immobiliare.

Per ulteriori strategie per stare un passo avanti al fisco, leggi Suggerimenti fiscali per l'investitore individuale e Consigli sulle tasse di fine anno per risparmiare denaro.