Come trovare i migliori tassi ipotecari

Cerchi i migliori tassi di mutuo? Un ottimo punto di partenza è un calcolatore mutuo, che ti consente di stimare il tuo pagamento mensile della casa e avere un'idea migliore di quanto ti puoi permettere. Grazie a questa conoscenza, puoi restringere la ricerca della tua casa e trovare il mutuo giusto e le tariffe migliori.

L'acquisto di una casa può essere la decisione finanziaria più grande e importante della tua vita e probabilmente avrai bisogno di un mutuo per finanziare l'acquisto.

Un primo passo utile consiste nell'utilizzare un calcolatore di mutui, che stima la rata mensile della casa, inclusi capitale, interessi, tasse e assicurazione, noti collettivamente come "PITI." Il preventivo ti permette di provare vari scenari per determinare una fascia di prezzo realistica per la tua ricerca casa.

Usa un calcolatore di mutuo per ottenere le migliori tariffe

Per utilizzare un calcolatore di mutui, inserisci alcuni dettagli sul prestito, tra cui:

• Prezzo della casa. Il prezzo di acquisto della casa.
• Acconto. I soldi che paghi in anticipo per comprare una casa.
• Durata del prestito. La quantità di tempo che hai per rimborsare il prestito.
• TAEG prestito (tasso di interesse). Il costo per prendere in prestito i soldi.
• Tasse di proprietà. La tassa annuale che paghi come proprietario di un immobile, riscossa dalla tua città, contea o comune.
• Assicurazione per i proprietari di abitazione. Il tuo costo annuale per assicura la tua casa e i tuoi effetti personali contro furto, incendio, disastri naturali, richieste di risarcimento per responsabilità personale e altri pericoli coperti.
• Commissioni HOA: L'importo mensile che paghi al tuo associazione di proprietari di case per contribuire a coprire i costi di mantenimento e miglioramento delle proprietà dell'associazione.

È facile modificare una o più variabili (ed è consigliabile farlo) per vedere come influirebbe sulla rata mensile del mutuo, sugli interessi ipotecari e sul costo totale del prestito.

Ad esempio, se scegli una durata del prestito più breve, i tuoi pagamenti saranno più alti, ma pagherai meno interessi per tutta la durata del prestito. E, naturalmente, se hai un tasso di interesse più alto, il tuo pagamento mensile sarà più alto, e così anche l'interesse totale.

Tipi di mutui

A seconda di fattori come il punteggio di credito, la storia lavorativa e rapporto debito/reddito, il tuo prestatore può offrire un mutuo prime rate, un mutuo subprime o qualcosa di intermedio, chiamato mutuo "Alt-A". Ecco uno sguardo più da vicino a ciascuno:

Ipoteche Prime

Principali mutuatari sono considerati meno rischiosi dai finanziatori. Secondo Experian, questi mutuatari in genere hanno punteggi di credito di almeno 670, ma il limite esatto varia a seconda del creditore.

I candidati per i mutui prime devono anche effettuare un acconto considerevole, in genere dal 10% al 20%, l'idea è che se hai la pelle nel gioco è meno probabile che tu vada in default. Poiché i mutuatari con punteggi di credito e rapporti debito/reddito migliori tendono ad essere meno rischiosi, lo sono offerto i tassi di interesse più bassi, che possono far risparmiare decine di migliaia di dollari nel corso della vita del prestito.

I mutui prime soddisfano gli standard di qualità stabiliti da Fannie Mae (la Federal National Mortgage Association) e Freddie Mac (la Federal Home Loan Mortgage Corporation). Queste sono le due imprese sponsorizzate dal governo che forniscono un mercato secondario nei mutui per la casa acquistando prestiti da istituti di credito originari.

Mutui subprime

Mutui subprime sono offerti ai mutuatari che hanno rating creditizi inferiori e punteggi di credito FICO che rientrano nell'intervallo 580-669, sebbene il limite esatto dipenda dal creditore.A causa dell'aumento del rischio per i finanziatori, questi prestiti comportano tassi di interesse più elevati.

Ci sono diversi tipi di strutture di mutui subprime. Il più comune è il mutuo a tasso variabile (ARM), che all'inizio addebita un "tasso teaser" fisso, quindi passa a un tasso variabile, più margine, per il resto del prestito.

Un esempio di ARM è un prestito 2/28, che è un mutuo di 30 anni che ha un tasso di interesse fisso per i primi due anni prima di essere adeguato. Mentre questi prestiti iniziano spesso con un tasso di interesse ragionevole, una volta che passano al tasso variabile più elevato, le rate del mutuo aumentano notevolmente.

Mutui Alt-A

Mutui Alt-A (aka mutui alternativi A-paper) rientrano da qualche parte tra le categorie prime e subprime. Una delle caratteristiche distintive di un mutuo Alt-A è che si tratta in genere di un prestito low-doc o no-doc, il che significa che il prestatore non richiede molta (se presente) documentazione per dimostrare il reddito, i beni o spese.

Questo apre la porta a pratiche ipotecarie fraudolente, poiché sia ​​i prestatori che i mutuatari possono esagerare i numeri al fine di garantire un mutuo più grande (che significa più soldi per il prestatore e più casa per il mutuatario).

Infatti, dopo il crisi dei mutui subprime del 2007-08, sono diventati noti come "prestiti bugiardi" perché i mutuatari e i creditori erano in grado di esagerare il reddito e/o le attività per qualificare il mutuatario per un mutuo più grande.

Mentre i mutuatari Alt-A in genere hanno punteggi di credito di almeno 700, ben al di sopra del limite per i prestiti subprime, questi prestiti tendono a consentire acconti relativamente bassi, più alti rapporto prestito/valoree maggiore flessibilità per quanto riguarda il rapporto debito/reddito del mutuatario.

Queste agevolazioni consentono a determinati mutuatari di acquistare più casa di quanto possano ragionevolmente permettersi, aumentando la probabilità di insolvenza. Detto questo, i prestiti low-doc e no-doc possono essere utili se hai effettivamente un buon reddito ma non puoi dimostrarlo perché lo guadagni sporadicamente (ad esempio, se sei un lavoratore autonomo).

Poiché gli Alt-A sono visti come alquanto rischiosi (cadendo da qualche parte tra prime e subprime), i tassi di interesse tendono ad essere più alti rispetto a quelli dei mutui prime ma inferiori ai subprime.

Ottenere il miglior mutuo possibile

Ovviamente, più alto è il tasso di interesse, più paghi ogni mese e più alla fine paghi per la tua casa. Per fare un confronto, diamo un'occhiata a un mutuo a tasso fisso di 30 anni per $ 200.000.

Al tasso principale, ad esempio il 4,6% per questo esempio, il tuo pagamento mensile sarebbe di $ 1.025. Per tutta la durata del prestito, pagheresti $ 169.103 di interessi, quindi in realtà pagheresti un totale di $ 369.103.

Ora supponi di ottenere lo stesso mutuo a tasso fisso di 30 anni per $ 200.000, ma questa volta ti viene offerto un tasso subprime del 6%. Il tuo pagamento mensile sarebbe di $ 1.199 e pagheresti un totale di $ 231.676 di interessi, portando l'importo totale che paghi a $ 431.676. Quel cambiamento apparentemente piccolo di interesse ti costerebbe $ 62.573.

Istituti di credito e broker ipotecari possono essere competitivi, ma generalmente non hanno l'obbligo di offrirti la migliore offerta disponibile. Vale la pena di guardarsi intorno. Prendersi del tempo per trovare un tasso di interesse migliore può farti risparmiare decine di migliaia di dollari nel corso di un prestito.

Suggerimenti per trovare i migliori tassi ipotecari

Non è il momento di lasciare che qualcun altro faccia la spesa per te. Come abbiamo appena visto, i termini che ottieni possono fare una differenza considerevole in quanto paghi per prendere in prestito la stessa quantità di denaro.

Come evitare di pagare più del necessario per il mutuo? Certamente, confronta le offerte che ottieni eseguendole attraverso il tuo calcolatore di mutui online per vedere quali saranno i tuoi pagamenti e interessi. E mentre lo fai, o anche prima di farlo, segui i passaggi seguenti.

1. Migliora il tuo punteggio di credito

Se stai cercando una casa in questo momento, avere le tue finanze in ottima forma potrebbe essere difficile. Quindi prova a pensare al futuro; forse anche rimandare la ricerca della casa fino a quando non sarai in grado di pulire la tua casa finanziaria.

In generale, migliore è il tuo credito, migliore sarà l'offerta dei prestatori di tassi di interesse. Quindi, fai quello che puoi per migliora il tuo punteggio di credito pagando i saldi delle carte di credito e altri debiti personali, nella misura in cui è possibile.

Anche una differenza di 20 punti nel tuo punteggio potrebbe far aumentare o diminuire il tuo tasso di oltre lo 0,25%. Su una casa da $ 250.000, un quarto di punto potrebbe significare un extra di $ 12.000 o più pagato in interessi per tutta la durata del prestito, un extra di $ 33 al mese.

2. Risparmia per un acconto

Più puoi mettere giù, più bassa è la rata del mutuo e meno interessi pagherai nel tempo. Un acconto più elevato potrebbe anche significare un tasso di interesse più basso. Arrivare con un acconto del 30% (vs. il 20% convenzionale), ad esempio, potrebbe far diminuire il tasso di oltre lo 0,5%.

3. Raccogli informazioni sul tuo reddito e sulla tua storia lavorativa

I finanziatori in genere vogliono vedere due anni consecutivi di reddito e lavoro costanti per assicurarsi che tu possa permetterti le rate del mutuo e rimborsare il prestito nel lungo periodo. Se sei un lavoratore dipendente, i finanziatori richiedono i moduli W2 e le dichiarazioni dei redditi federali degli ultimi due anni per verificare il tuo reddito. I finanziatori verificano anche con il tuo datore di lavoro per verificare per quanto tempo hai lavorato lì. Se i tuoi guadagni sono diminuiti o hai avuto lacune nell'occupazione negli ultimi due anni, i finanziatori sono scettico sulla tua capacità di permetterti un mutuo e potresti avere problemi a ottenere un mutuo pre approvazione.

Allo stesso modo, i mutuatari autonomi devono fare i salti mortali per ottenere un mutuo. Se sei un lavoratore autonomo, aspettati di pagare tassi di interesse più alti di quelli che vedi online; quei tassi sono per i mutuatari che sono considerati più meritevoli di credito a causa dei loro redditi costanti e verificabili e dei punteggi di credito eccellenti. I finanziatori hanno anche generalmente regole più severe per la verifica del reddito da lavoro autonomo. Non solo dovrai fornire le dichiarazioni dei redditi federali per due anni, dovrai anche presentare una dichiarazione firmata dichiarazione di un contabile, un foglio profitti/perdite e altra documentazione per dimostrare un'attività sufficiente reddito.

4. Conosci il tuo rapporto debito/reddito

I finanziatori si preoccupano di quanto debito hai in relazione al tuo reddito mensile lordo. Per calcolare il tuo rapporto debito/reddito, o DTI, i finanziatori esaminano la tua storia lavorativa e di reddito. Questo calcolo svolge un ruolo fondamentale nella determinazione del tasso ipotecario. Se puoi mostrare la prova del tuo reddito per un prestito con documentazione completa, otterrai tariffe e condizioni più competitive rispetto ad altri tipi di prestito per mutuatari autonomi, come un prestito senza documentazione o reddito dichiarato/attività dichiarata prestito.

Per calcolare i finanziatori DTI di un mutuatario valutare due formule: un "rapporto di front-end" e il "rapporto di back-end". Il rapporto di front-end (anche chiamato rapporto abitativo) combina tutti i costi mensili dell'alloggio (pagamento del mutuo, assicurazione del proprietario della casa, tasse sulla proprietà, tasse HOA, eccetera.). Questa somma viene poi divisa per il tuo reddito mensile lordo. Il rapporto di back-end (o debito totale) combina tutte le rate mensili e i debiti rotativi (si pensi a carte di credito, auto prestiti e prestiti studenteschi), nonché la rata del mutuo proposta, e divide la somma per il tuo lordo mensile reddito.

Nel valutare questi rapporti, i finanziatori presumono che maggiore è il rapporto DTI, maggiore è la probabilità che tu sia inadempiente sul prestito. In generale, i finanziatori vogliono vedere un rapporto di front-end non superiore al 28% e un rapporto massimo di back-end del 36%. Alcuni prodotti di prestito consentono ai mutuatari di avere un rapporto DTI più elevato. I prestiti FHA, ad esempio, consentono un rapporto di back-end fino al 43%.

5. Usa un calcolatore di mutuo

Un calcolatore di mutui stima come potrebbero essere i tuoi pagamenti mensili in base ai dati che fornisci. Prova diversi scenari per trovare il tuo mutuo ottimale, con pagamenti mensili che puoi comodamente permetterti e costi di interesse totali con cui puoi convivere. Ad esempio, potresti scoprire che potresti aumentare i pagamenti con un mutuo di 15 anni se effettui un acconto più grande.

6. Considera i tassi di interesse e i costi di chiusura

Il tasso di interesse è importante, ma c'è altro da confrontare. C'è una penale di pagamento anticipato se si decide di rifinanziare ad un certo punto? Quali sono i totali? costi di chiusura? I costi di chiusura ammontano generalmente dal 2% al 5% del prezzo della casa. Se la tua casa costa $ 150.000, aspettati di pagare da $ 3.000 a $ 7.500 in costi. Questa è una vasta gamma, quindi ti conviene vedere cosa addebita in genere un prestatore. Il preventivo di prestito foglio che ricevi dal tuo prestatore ti darà i numeri reali da controllare prima di firmare sulla linea tratteggiata.

7. Considera l'assicurazione ipotecaria privata

Sebbene contino per il costo complessivo del tuo mutuo, i costi di chiusura sono un successo una tantum. Ma c'è un altro morso che continua a mordere. Se il tuo acconto è inferiore al 20%, sei considerato un rischio più elevato e potresti essere tenuto a trasportare assicurazione mutui privatao PMI.

Questo ti rende una scommessa più sicura per il creditore. Il problema è che sei tu a pagarlo, per una somma che va dallo 0,5% all'1% dell'intero prestito ogni anno. Ciò può aggiungere migliaia di dollari a quanto costa portare il prestito. Se finisci per dover pagare PMI, assicurati che si interrompa non appena hai guadagnato abbastanza capitale nella tua casa per essere idoneo.

8. Prendere una decisione

Diciamo che ottieni l'affare ipotecario più incredibile. Congratulazioni, ma muoviti velocemente. Il tasso di interesse, e possibilmente altre condizioni, sono bloccati per un determinato periodo di tempo. Devi chiudere entro il periodo di blocco o rischiare di perdere l'affare. Non procrastinare.

La linea di fondo

La maggior parte del lavoro coinvolto in ottenere il tasso ipotecario più basso accade molto prima che tu sia pronto per applicare. Un punteggio di credito stellare e un acconto considerevole sono i modi migliori per abbassare il tasso.

Ma non fidarti ciecamente della tua banca, agente immobiliare o broker ipotecario per ottenere le migliori condizioni. Potrebbero avere un incentivo finanziario per guidarti in una certa direzione. Fai i tuoi acquisti, calcola i mutui e confronta. Inoltre, ricorda che solo perché sei idoneo per un importo X di mutuo, non c'è nulla che dica che devi prendere in prestito così tanto.