Detrazione degli interessi sul secondo mutuo

Il governo federale comprende che i mutui per la casa sono i maggiori oneri finanziari che molti americani si assumeranno mai nella loro vita. Al fine di fornire una pausa (e presumibilmente per incoraggiare le persone a partecipare al mercato immobiliare), il Agenzia delle Entrate (IRS) consente ai contribuenti di detrarre gli interessi pagati sui mutui.

Ma cosa succede se ottieni un? secondo mutuo casa? Ha importanza per cosa lo usi? Puoi semplicemente detrarre gli interessi a tempo indeterminato?

Daremo uno sguardo approfondito alle implicazioni fiscali dell'assunzione di una seconda ipoteca, mostrandoti come vai a calcolare la tua detrazione sulle tue tasse e ad evidenziare varie restrizioni e insidie.

Come detrarre gli interessi su una seconda casa: le basi

Innanzitutto, è necessario capire cosa costituisce una "casa qualificata" (quella su cui si applica una detrazione degli interessi ipotecari), e come definisce l'IRS "interessi ipotecari" e "debito ipotecario".

Per cominciare, una "casa qualificata" si riferisce alla tua casa principale dove vivi normalmente o a una seconda casa. Case mobili, roulotte, appartamenti e barche sono tutti idonei, a condizione che dispongano di "dormire, cucinare e servizi igienici", come

Pubblicazione IRS 936 lo mette.

Se possiedi tre o più proprietà, puoi rivendicarne solo due come, rispettivamente, prima e seconda casa per un determinato anno. Se ti capita di vendere una delle case che stavi rivendicando nel corso di quell'anno, puoi considerare un'altra proprietà la tua casa principale o seconda per il saldo di quell'anno.

Se stai richiedendo detrazioni su una casa che funge anche da qualcos'altro, come una proprietà in affitto o un ufficio, entrano in gioco alcune regole e calcoli sfumati, relativi a quanto tempo occupi il locali. Puoi fare riferimento alle specifiche qui, ma in generale, se affitti una seconda casa, devi viverci per almeno 14 giorni o più del 10% del periodo di locazione in un anno (il più lungo dei due) per poter detrarre gli interessi ipotecari esso. (Se non vivi affatto lì, allora sei un proprietario e entra in gioco un insieme di regole completamente diverso: vedi Detrazioni fiscali per i proprietari di immobili in affitto).

Gli interessi ipotecari si applicano solo agli interessi pagati sui prestiti che utilizzano la tua casa come garanzia. Ciò comprende:

• Primi mutui e seconde ipoteche
• Linee di credito
• Prestiti immobiliari

L'IRS delinea tre categorie di debito ipotecario. Questi variano a seconda di quando hai stipulato il debito e per cosa sono stati utilizzati i proventi:

• Debito nonno si riferisce a ipoteche che sono state garantite dalla tua casa entro il 13 ottobre 1987 (dopo la quale sono entrate in vigore le norme fiscali vigenti).
• Casa debito di acquisizionesi riferisce a mutui accesi dopo il 13 ottobre 1987 che sono stati utilizzati per acquistare, costruire o migliorare la tua casa (es. ristrutturazioni, riparazioni, ecc.).
• Debito o prestito immobiliare si riferisce a mutui accesi dopo il 13 ottobre 1987 che sono stati utilizzati per altri scopi non abitativi, quali ad esempio finanziare le tasse universitarie, una macchina nuova, una vacanza o praticamente qualsiasi altra cosa non legata all'acquisto, alla costruzione o al miglioramento di un casa.

Quanto interesse ipotecario si può detrarre?

Dipende dal tipo di debito che hai già e da quanto vuoi assumerne di più. Se sei sposato e fai richiesta congiuntamente, puoi detrarre gli interessi solo su $ 1 milione o meno di debito per l'acquisto di una casa e $ 100.000 o meno di debito per la casa in generale. Se single, o sposato e archiviato separatamente, i tuoi limiti diventano rispettivamente $ 500.000 per il debito per l'acquisto di una casa e $ 50.000 per il debito per la casa.

In altre parole, se il tuo mutuo o i tuoi mutui vengono utilizzati per acquistare, costruire o migliorare il tuo primario e/o seconda casa (rendendola debito per l'acquisto di una casa) e un totale di $ 1 milione, puoi detrarre tutto ciò che hai pagato interesse. Ad esempio, se hai un tasso di interesse del 4% su ciascuno dei due mutui che insieme ammontano a $ 1 milione, puoi detrarre tutti i pagamenti di interessi annuali di $ 40.000.

Tuttavia, se il tuo debito per l'acquisto della casa è, diciamo, di $ 2 milioni, allora potresti detrarre solo la metà dell'interesse totale che hai pagato su $ 2 milioni di mutui in quell'anno. Se si applicassero gli stessi tassi di interesse del 4%, allora saresti in grado di detrarre solo $ 40.000 invece degli $ 80.000 che presumibilmente hai pagato in interessi quell'anno. (Questo è qualcosa da considerare per chiunque cerchi di finanziare una proprietà a sette cifre. Vedere Jumbo vs. Ipoteche convenzionali: come differiscono.)

Sebbene questo limite non si applichi al debito acquisito, non sarai in grado di prendere ulteriori deduzioni sui nuovi mutui se il tuo debito acquisito supera già $ 1 milione. E se avessi solo $ 900.000 di debito acquisito? Quindi potresti detrarre gli interessi solo per un ulteriore valore di $ 100.000 di debito per l'acquisto di una casa.

Almeno, questa è la regola generale. L'IRS fornisce a foglio di lavoro per determinare il tuo reale interesse ipotecario deducibile sulla casa.

Moduli fiscali per la seconda detrazione degli interessi ipotecari

Se hai pagato almeno $ 600 di interessi ipotecari, riceverai un avviso dal titolare del mutuo o dall'istituto di credito (di solito è Modulo 1098) alcuni mesi prima della data di deposito delle imposte. Insieme all'importo in dollari dei pagamenti annuali, anche questo estratto conto degli interessi ipotecari mostra i premi assicurativi del mutuo pagati e i punti franchigia pagati (se hai acquistato una casa che anno). Una volta che avrai questo documento in mano, lo utilizzerai per completare la tua dichiarazione dei redditi, su modulo 1040, Allegato A (Detrazioni dettagliate).

Con il debito per l'acquisto di una casa e il debito per la casa combinati, puoi tecnicamente prendere in prestito $ 1,1 milioni contro la tua casa. Tuttavia, se ti capita di avere un debito aggiuntivo che supera questa soglia, potresti essere in grado di detrarre gli interessi se tali proventi sono stati utilizzati per una spesa qualificata, come un investimento (riportato anche nell'Allegato A) o un attività commerciale (Programma C o C-EZ).

Rifinanziamento, punti e premi

Se rifinanziate un mutuo, compreso il secondo, potete richiedere il nuovo prestito come debito per l'acquisto della casa fino al capitale del prestito precedente. Tutto ciò che supera sarà trattato come debito di equità domestica.

Inoltre, se paghi punti sul nuovo mutuo, puoi dedurli per tutta la durata del prestito. Supponendo che rifinanziate un nuovo mutuo di 30 anni, potete detrarre 1/30^ns di quello che hai pagato in punti ogni anno. Se non hai detratto tutti i punti nel momento in cui vendi o rifinanzi la casa (di nuovo), puoi detrarre il resto tutto in una volta in quell'anno. Presenterai la detrazione nell'Allegato A, modulo 1040, riga 12.

Finché il tuo reddito lordo rettificato non supera i $ 109.000 (o $ 54.500 se sposati e archiviati separatamente), puoi anche detrarre alcuni o tutti i premi dell'assicurazione ipotecaria. Questo rientrerebbe nella categoria "debito per l'acquisto di una casa".

La linea di fondo

Le regole fiscali sono complicate, è innegabile, ma se procedi correttamente, le disposizioni potrebbero farti risparmiare migliaia di dollari all'anno. Assicurati di consultare un professionista fiscale qualificato prima di decidere di stipulare una seconda ipoteca.