7 soluzioni per i proprietari di case alle prese con il mutuo

Se ora stai lottando per fare il tuo mutuo pagamenti, non sei solo. Secondo RealtyTrac, una casa su 12.448 è in preclusione in tutti gli Stati Uniti, dal dicembre 2020. In Florida, una casa su 6.240, mentre in California, una casa su 11.342 è pignorata.

La nuova pandemia di coronavirus ha portato a livelli crescenti di disoccupazione e perdita di reddito. Se ritieni di essere in pericolo di pignoramento della tua casa, sappi che ci sono programmi progettati per fornire agevolazione ipotecaria ai mutuatari.

Opzioni di sgravio del mutuo per COVID-19

Se il tuo mutuo è supportato da un programma governativo, è in atto una moratoria, o un rinvio, su pignoramenti e sfratti per le persone colpite da COVID-19. La moratoria sarebbe scaduta il prossimo gennaio. 31, 2021, ma è stato prorogato. Tuttavia, le date di scadenza dell'estensione variano a seconda del programma di mutuo ipotecario del governo.

Per chi sta cercando di richiedere tolleranza, il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano, il Dipartimento per gli affari dei veterani e il Dipartimento di L'agricoltura ha prorogato la finestra di iscrizione per la quale i mutuatari possono richiedere la tolleranza fino al 30 giugno, 2021. La tolleranza è un rinvio concordato dei pagamenti ipotecari tra il prestatore e il mutuatario per aiutare a prevenire la preclusione.

Per i mutui garantiti da Fannie Mae e Freddie Mac, il Agenzia federale per il finanziamento degli alloggi (FHFA) ha esteso le moratorie di pignoramento sui pignoramenti unifamiliari e proprietà immobiliare (REO) sfratti fino al 30 giugno 2021. Le proprietà REO sono proprietà di proprietà della banca sequestrate a causa di predefinito o mancato pagamento da parte del mutuatario.

Per i mutui garantiti da Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti (USDA), la moratoria sui pignoramenti per il programma di prestito diretto e garantito per l'alloggio unifamiliare scade il 30 giugno 2021.

Prorogati anche fino al 30 giugno 2021, i mutui ipotecari concessi attraverso gli Stati Uniti. Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) assicurato dal Amministrazione federale degli alloggi (AFI) o garantiti dall'Office of Native American Programs' (Sezione 184 e 184 A programmi di garanzia dei prestiti).

Per coloro che hanno prestiti VA, il Dipartimento degli Affari dei Veterani è stata inoltre respinta la moratoria di sfratto e pignoramento fino al 30 giugno 2021.

Si prega di verificare con la propria banca o fornitore di servizi ipotecari, che raccoglie i tuoi pagamenti, per determinare se il tuo prestito ipotecario si qualifica per il programma di moratoria. Indipendentemente dal fatto che i tuoi problemi a soddisfare le rate del mutuo siano legati o meno al coronavirus, la prima cosa da fare è chiamare il tuo fornitore di prestiti. Se puoi, prova a farlo prima di perdere i pagamenti, in quanto ciò manterrà il maggior numero di opzioni a tua disposizione. In questo articolo, gli esperti espongono diverse opzioni per quando hai difficoltà a pagare in tempo.

1: Richiesta di concessione del mutuo

Come affermato in precedenza, sia Freddie Mac che Fannie May hanno rilasciato linee guida per tolleranza ipotecaria legate al COVID-19.Ciò significa che gli individui possono ridurre o sospendere i loro pagamenti per quel tempo. Inoltre, qualsiasi relativo insolvenza ipotecaria non verrà segnalato alle agenzie di credito, quindi i pagamenti mancanti non danneggeranno il tuo punteggio di credito. Dopo che la tolleranza è finita, i finanziatori lavoreranno con i mutuatari per modificare i prestiti per abbassare i pagamenti mensili, se necessario.

2: rifinanziare un prestito a più lungo termine

Distanziare il prestito su un periodo più lungo è un'opzione che può ridurre l'importo del pagamento mensile. rifinanziamento a un prestito a più lungo termine è il modo più semplice per ridurre le rate mensili del mutuo, soprattutto quando il flusso di cassa è un problema, secondo Al Hensling, presidente della United American Mortgage a Irvine, Calif.

Tuttavia, è importante notare che il tuo tasso d'interesse crescerà. Per compensare questo, Matt Hackett, responsabile della sottoscrizione e delle operazioni presso Equity Now, con sede a New York, consiglia di effettuare pagamenti più elevati per aumentare la velocità con cui si paga il capitale. La maggior parte dei mutui non prevede penali per il pagamento anticipato (anche se dovresti assolutamente controllare il tuo).

3: rifinanziare per modificare i termini del tasso di interesse

Rifinanziamento a un mutuo a tasso variabile (ARM) è un'opzione praticabile se hai quasi finito di estinguere il mutuo. "Sempre più consumatori riconoscono i vantaggi finanziari che un mutuo a tasso variabile può fornire nelle giuste circostanze", afferma Hensling. Un esempio perfetto è un proprietario di casa che prevede di vendere la propria casa nei prossimi tre anni e attualmente ha un prestito a tasso fisso di $ 400.000 al 4,25% che paga $ 1.976,76 al mese.

Hensling dice che se il proprietario della casa ha rifinanziato a mutuo ibrido a tasso variabile fissata per cinque anni al 2,875%, ciò ridurrebbe il pagamento mensile a 1.695,57 dollari al mese e risparmierebbe 281,19 dollari al mese.

Jeremy Brandt, CEO di WeBuyHouses.com, è d'accordo, aggiungendo: “Se una casa è quasi ripagata, la stragrande maggioranza dei pagamenti mensili andrà a capitale e non a interessi. Il rifinanziamento a un ARM potrebbe risolvere i problemi di flusso di cassa a breve termine riducendo il pagamento mensile a spese dei pagamenti successivi." Detto questo, se tassi di interesse iniziare ad aumentare, i pagamenti mensili possono aumentare nel corso di un periodo.

In alternativa, se hai un ARM, passa a a mutuo a tasso fisso potrebbe non ridurre i tuoi pagamenti mensili attuali, ma può impedire ai tuoi pagamenti di crescere. "Questo ha senso se i tassi fissi attuali sono inferiori al tasso di interesse ARM o se prevedi di spostarti entro i prossimi tre anni", afferma Brandt. Tuttavia, avverte che se sei stato in un ARM per un po', il tasso fisso in cui rifinanzierai potrebbe essere superiore al tasso esistente e questo può causare l'aumento del tuo pagamento mensile.

4: Sfida le tasse di proprietà

Se il valore della tua casa è sceso, sfida il tuo imposta patrimoniale può fornire un certo sollievo finanziario, afferma Cara Pierce, consulente immobiliare certificato presso Clearpoint Credit Counseling Solutions, un'organizzazione nazionale senza scopo di lucro. "Dovrai contattare l'ufficio del perito fiscale della contea nella contea in cui si trova la casa per vedere che tipo di informazioni avranno bisogno come prova che i valori degli alloggi sono diminuiti", afferma Pierce.

Tuttavia, Pierce afferma che questa è una strategia a breve termine. Avverte che con l'aumento del valore delle proprietà, le tasse sulla proprietà aumenteranno. Inoltre, tieni presente che potrebbe costare diverse centinaia di dollari far valutare la tua casa.

5: Modificare il prestito

UN modifica del prestito è un'alternativa per chi non può rifinanziare il proprio prestito ma ha bisogno di abbassare la rata mensile della casa. Ma, a differenza di un rifinanziamento, richiede un disagio. Pierce afferma che i mutuatari devono dimostrare al prestatore che a causa di difficoltà finanziarie non sono in grado di continuare a effettuare il regolare pagamento mensile della casa. "Questo processo comporta un'ampia documentazione che deve essere completata e inviata al prestatore per la revisione", afferma Pierce.

Raccomanda ai proprietari di case di ottenere consulenza tramite un'organizzazione certificata HUD per comprendere appieno le loro opzioni e ottenere aiuto per contattare il prestatore. "Tuttavia, non tutti i finanziatori offrono modifiche al prestito o possono offrire solo modifiche al prestito a breve termine", afferma Pierce.

6: Ottieni un prestito di equità domestica

ottenere un prestito a casa può fornire assistenza immediata ai proprietari di case in difficoltà, ma questa strategia funziona solo se tu avere molta equità nella tua casa, il che significa che la tua casa è valutata molto più di quanto devi su di essa. Anthony Pili, direttore della pianificazione strategica presso la Greater Hudson Bank a Bardonia, New York, consiglia ai proprietari di case in difficoltà di considerare di estinguere un mutuo con una linea di equità domestica. “Le banche di solito coprono tutti i costi di chiusura delle linee di equità domestica. I risparmi sui costi di chiusura possono essere utilizzati per estinguere più rapidamente il saldo principale", afferma Pili.

Aggiunge che questa strategia è molto efficace per i mutuatari che hanno l'autodisciplina di pagare più di quanto dovuto ogni mese poiché il pagamento minimo di solito è solo l'interesse che ha maturato durante il mese.

7: Chiedi al prestatore di eliminare l'assicurazione ipotecaria privata

A seconda di quanta equità c'è nella tua casa, eliminando il assicurazione mutui privata (PMI) può abbassare le rate del mutuo. "Se hai almeno il 20% di capitale nella proprietà, ti consiglio di contattare il prestatore per far cadere l'assicurazione ipotecaria", afferma Pierce. Spiega che i mutuatari che di solito non pagano il 20% in meno devono avere PMI per almeno due anni, ma afferma che potrebbero esserci eccezioni alla regola dei due anni. Ad esempio, se il proprietario della casa ha apportato miglioramenti alla casa che ne hanno aumentato il valore, il requisito può essere derogato.

La linea di fondo

Se stai lottando con il tuo mutuo, non gettare la spugna. Esistono varie soluzioni che possono aiutarti a rimanere in casa e a gestire le rate mensili del mutuo.