Definizione ARM di soli interessi

Che cos'è un ARM di soli interessi?

Un mutuo a tasso variabile (ARM) di soli interessi è un tipo di prestito ipotecario in cui il mutuatario è tenuto solo a pagare il interesse quota dovuta ogni mese per un certo periodo di tempo. Durante il periodo di soli interessi, devono essere pagati solo gli interessi maturati in ciascun periodo e il mutuatario non è tenuto a pagare il capitale dovuto. La durata del periodo di soli interessi varia da mutuo a mutuo, ma può durare da pochi mesi a diversi anni.

Dopo il periodo di soli interessi, l'ipoteca deve ammortizzare in modo che l'ipoteca venga estinta entro la fine della sua durata originaria. Ciò significa che i pagamenti mensili devono aumentare sostanzialmente dopo la scadenza del periodo iniziale di soli interessi. Gli ARM di soli interessi hanno anche tassi di interesse variabili, il che significa che il pagamento degli interessi dovuti ogni mese cambia nelle condizioni di mercato.

Comprensione degli ARM di soli interessi

I mutui a tasso variabile a tasso variabile possono essere prodotti finanziari rischiosi. Non solo i mutuatari si assumono il rischio che i tassi di interesse aumenteranno, ma dovranno anche affrontare un pagamento gonfiato una volta terminato il periodo di soli interessi. Inoltre, poiché il mutuo principale il saldo non viene ridotto durante il periodo di soli interessi, il tasso al quale il patrimonio immobiliare aumenta o diminuisce dipende interamente dall'apprezzamento del prezzo della casa. La maggior parte dei mutuatari intende rifinanziare un ARM di soli interessi prima della fine del periodo di soli interessi, ma una riduzione dell'equità domestica può rendere questo difficile.

I mutui a tasso variabile a tasso variabile, o ARM, sono stati oggetto di molte critiche negli anni successivi allo scoppio degli anni 2000 bolla immobiliare. Poiché tali mutui possono essere allettanti poco costosi da mantenere durante il periodo di soli interessi, sono stati commercializzati come un modo per i potenziali proprietari di case di acquistare case che non potevano permettersi. Poiché i prezzi degli immobili si stavano apprezzando così rapidamente nei primi anni del 2000, gli istituti di credito ipotecario hanno convinto molti proprietari di case che potevano acquistare una casa costosa utilizzando un ARM a soli interessi, perché il continuo apprezzamento dei prezzi consentirebbe a quei mutuatari a rifinanziare il loro prestito prima della fine del periodo di soli interessi.

Naturalmente, quando le case hanno smesso di apprezzare il valore, molti mutuatari sono rimasti bloccati con pagamenti ipotecari ben oltre ciò che potevano permettersi. Quel che è peggio, poiché lo scoppio della bolla immobiliare ha trascinato l'economia degli Stati Uniti in recessione, ha anche causato la perdita del lavoro di molti proprietari di case, rendendo il rimborso ancora più difficile.

ARM ibridi

Un ibrido 5/1 mutuo a tasso variabile (BRACCIO 5/1) inizia con un periodo iniziale di cinque anni a tasso fisso, seguito da un tasso che si adegua su base annua. Il "5" nel termine si riferisce al numero di anni con un tasso fisso e l'"1" si riferisce alla frequenza con cui il tasso si adegua successivamente (una volta all'anno). Pertanto, i pagamenti mensili possono aumentare, a volte in modo drammatico, dopo cinque anni.

Ci sono anche ARM 3/1, 7/1 e 10/1. Questi prestiti offrono un tasso fisso iniziale rispettivamente per tre, sette o 10 anni, dopodiché si adeguano annualmente. Esistono altre strutture ARM, come il 5/5 e 5/6 ARM, che prevedono anche un periodo introduttivo di cinque anni seguito da un adeguamento del tasso rispettivamente ogni cinque anni o ogni sei mesi. In particolare, 15/15 ARM si adeguano una volta dopo 15 anni e poi rimangono fissi per il resto del prestito. Meno comuni sono 2/28 e 3/27 ARM.

Esempio di ARM di soli interessi

Supponiamo che tu stipuli un mutuo di $ 100.000 a tasso variabile al 5%, solo interessi, con un periodo di solo tasso di interesse di 10 anni, seguito da altri 20 anni di pagamenti di interessi e principio. Supponendo che i tassi di interesse rimangano al 5%, dovresti pagare solo $ 417 al mese di interessi per i primi dieci anni. Al termine del periodo di soli interessi, l'importo dovuto ogni mese raddoppierà, poiché a quel punto dovresti iniziare a effettuare i pagamenti del capitale e degli interessi.