Come si usa DCF per la valutazione immobiliare?

Un'analisi usando flusso finanziario attualizzato (DCF) è una misura molto utilizzata nella valutazione degli investimenti immobiliari. Certo, determinando il tasso di sconto— una parte cruciale dell'analisi DCF — coinvolge una serie di variabili che possono essere difficili da prevedere con precisione. Nonostante le difficoltà, il DCF rimane uno dei migliori strumenti per dare valore agli investimenti immobiliari, come i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT).

Che cos'è il flusso di cassa scontato?

L'analisi del flusso di cassa scontato è una valutazione metodo che cerca di determinare la redditività, o anche la mera fattibilità, di un investimento esaminando il suo reddito futuro previsto o flusso di cassa previsto dall'investimento, e poi attualizzazione di tale flusso di cassa per arrivare a un valore attuale stimato del investimento. Questo valore di corrente stimato è comunemente indicato come valore attuale nettoo VAN.

In altre parole, l'analisi DCF tenta di capire il valore di un'azienda o di un bene oggi, sulla base delle proiezioni di quanto denaro genererà in futuro. Viene utilizzato un tasso di sconto per ricavare il VAN dei flussi di cassa futuri attesi. Per la valutazione degli investimenti immobiliari, il tasso di sconto è comunemente il tasso annuo desiderato o atteso dell'immobile tasso di rendimento. A seconda di quanto lontano nel futuro vai, la formula per DCF è:

Calcolo del flusso di cassa scontato per il settore immobiliare

Per gli investimenti immobiliari, nel calcolo devono essere inclusi i seguenti fattori:

• Costo iniziale: o il prezzo d'acquisto o acconto realizzato sulla proprietà.
• Costi di finanziamento—Il tasso d'interesse costi su qualsiasi finanziamento iniziale o previsto.
• Periodo di detenzione: per gli investimenti immobiliari, il periodo di detenzione è generalmente calcolato per un periodo compreso tra cinque e 15 anni, anche se varia tra investitori e investimenti specifici.
• Costi aggiuntivi anno per anno: includono i costi di manutenzione e riparazione previsti; tasse di proprietà; e qualsiasi altro costo oltre ai costi di finanziamento.
• Flussi di cassa previsti: una proiezione anno per anno di qualsiasi reddito da locazione ricevuto dalla proprietà della proprietà.
• Profitto di vendita: l'importo previsto del profitto che il proprietario si aspetta di realizzare al momento della vendita della proprietà alla fine del periodo di detenzione previsto.

Nel calcolo del DCF è necessario stimare un certo numero di variabili; questi possono essere difficili da definire con precisione e includono cose come i costi di riparazione e manutenzione, gli aumenti previsti degli affitti e gli aumenti del valore della proprietà. Questi elementi sono generalmente stimati utilizzando un sondaggio di proprietà simili nell'area. Durante la determinazione di cifre accurate per la proiezione dei costi futuri e flussi di cassa può essere difficile, una volta determinate queste proiezioni e il tasso di sconto, il calcolo del valore attuale netto è abbastanza semplice e i calcoli computerizzati sono liberamente disponibili.

Esempio di utilizzo di DCF negli investimenti immobiliari

Un investitore potrebbe fissare il proprio tasso di sconto DCF pari al rendimento che si aspetta da un investimento alternativo di rischio simile. Ad esempio, supponiamo che tu possa investire $ 500.000 in una nuova casa che prevedi di poter vendere in un decennio per $ 750.000. In alternativa, potresti investirla $ 500.000 in a fondo di investimento immobiliare (REIT) che dovrebbe restituire il 10% all'anno per i prossimi 10 anni.

Per semplificare le cose, supponiamo che tu non stia includendo i costi di sostituzione dell'affitto o gli effetti fiscali tra i due investimenti; rimarremo con un unico flusso di cassa, il prezzo della casa in 10 anni. Quindi, tutto ciò di cui hai bisogno per l'analisi DCF è il tasso di sconto (10%) e il flusso di cassa futuro ($ 750.000) dalla futura vendita della casa.

In questo esempio, l'analisi DCF mostra che i flussi di cassa futuri della casa valgono solo $ 289,157,47 oggi. Quindi non dovresti investire in esso; il REIT, che restituirà $ 500.000 nel prossimo decennio, offre un valore migliore. Una volta inclusi gli effetti fiscali, l'affitto e altri fattori, potresti scoprire che il DCF è un po' più vicino al valore attuale della casa.