Definizione di Trust di investimento immobiliare (REIT)

Che cos'è un fondo di investimento immobiliare (REIT)?

Un fondo di investimento immobiliare (REIT) è una società che possiede, gestisce o finanzia beni immobili che generano reddito. Modellati sui fondi comuni di investimento, i REIT raccolgono il capitale di numerosi investitori. Ciò consente ai singoli investitori di guadagnare dividendi dagli investimenti immobiliari, senza dover acquistare, gestire o finanziare alcuna proprietà.

Come funzionano i REIT

Il Congresso ha istituito i REIT nel 1960 come emendamento all'estensione delle accise sui sigari. La disposizione consente agli investitori di acquistare azioni commerciali portafogli immobiliari—qualcosa che in precedenza era disponibile solo per individui facoltosi e attraverso grandi intermediari finanziari.

Le proprietà in un portafoglio REIT possono includere complessi di appartamenti, data center, strutture sanitarie, hotel, infrastrutture, nel sotto forma di cavi in ​​fibra, ripetitori per cellulari e condutture energetiche: edifici per uffici, centri di vendita al dettaglio, depositi autonomi, boschi e magazzini.

In generale, i REIT sono specializzati in un settore immobiliare specifico. Tuttavia, i REIT diversificati e specializzati possono detenere diversi tipi di proprietà nei loro portafogli, ad esempio un REIT composto da immobili sia per uffici che per negozi.

Molti REIT sono negoziati pubblicamente nelle principali borse valori e gli investitori possono acquistarli e venderli come azioni durante la sessione di negoziazione.Questi REIT vengono generalmente scambiati con volumi considerevoli e sono considerati strumenti molto liquidi.

Cosa si qualifica come REIT?

La maggior parte dei REIT ha un modello di business semplice: il REIT affitta lo spazio e riscuote gli affitti sulle proprietà, quindi distribuisce quel reddito come dividendi agli azionisti. I REIT ipotecari non possiedono immobili, ma finanziano invece immobili. Questi REIT guadagnano reddito dagli interessi sui loro investimenti.

a qualificarsi come REIT, una società deve rispettare alcune disposizioni dell'Internal Revenue Code (IRC). Questi requisiti includono il possesso di immobili che generano reddito principalmente a lungo termine e la distribuzione del reddito agli azionisti. In particolare, una società deve soddisfare i seguenti requisiti per qualificarsi come REIT:

• Investi almeno il 75% del patrimonio totale in immobili, contanti o titoli del Tesoro USA
• Ricavare almeno il 75% del reddito lordo da affitti, interessi sui mutui che finanziano proprietà immobiliari o vendite immobiliari
• Pagare un minimo del 90% del reddito imponibile sotto forma di dividendi agli azionisti ogni anno
• Essere un'entità tassabile come società
• Essere gestito da un consiglio di amministrazione o fiduciari
• Avere almeno 100 azionisti dopo il primo anno di esistenza 
• Non avere più del 50% delle sue azioni detenute da cinque o meno persone

Tipi di REIT

Esistono tre tipi di REIT:

• REIT azionari. La maggior parte dei REIT sono REIT azionari, che possiedono e gestiscono immobili produttivi di reddito. I ricavi sono generati principalmente dagli affitti (non dalla rivendita di immobili).
• REIT ipotecari. I REIT ipotecari prestano denaro a proprietari e operatori immobiliari sia direttamente attraverso mutui e prestiti, sia indirettamente attraverso l'acquisizione di titoli garantiti da ipoteca. I loro guadagni sono generati principalmente dal margine di interesse netto—il differenziale tra l'interesse che guadagnano sui mutui ipotecari e il costo del finanziamento di questi prestiti. Questo modello li rende potenzialmente sensibili agli aumenti dei tassi di interesse.
• REIT ibridi. Questi REIT utilizzano le strategie di investimento dei REIT azionari e ipotecari. 

Tipo di REIT	partecipazioni
Equità	Possiede e gestisce immobili a reddito
Mutuo	Tiene ipoteche su beni immobili
Ibrido	Possiede proprietà e detiene mutui

I REIT possono essere ulteriormente classificati in base a come vengono acquistate e detenute le loro azioni:

• REIT quotati in borsa. Le azioni dei REIT quotate in borsa sono quotate su una borsa valori nazionale, dove vengono acquistate e vendute da singoli investitori. Sono regolamentati dalla Securities and Exchange Commission (SEC) degli Stati Uniti.
• REIT pubblici non negoziati. Questi REIT sono anche registrati presso la SEC ma non vengono scambiati nelle borse valori nazionali. Di conseguenza, sono meno liquidi dei REIT quotati in borsa. Tuttavia, tendono ad essere più stabili perché non sono soggetti alle fluttuazioni del mercato.
• REIT privati. Questi REIT non sono registrati presso la SEC e non vengono scambiati nelle borse valori nazionali. In generale, i REIT privati ​​possono essere venduti solo a investitori istituzionali.

Come investire in REIT

Puoi investire in REIT quotati in borsa, oltre che in Fondi comuni di investimento REIT e REIT Exchange Traded Fund (ETF), acquistando azioni tramite un broker. È possibile acquistare azioni di un REIT non negoziato tramite un broker o un consulente finanziario che partecipa all'offerta del REIT non negoziato.

I REIT sono inclusi anche in un numero crescente di beneficio definito e contributo-definito piani di investimento. Si stima che 87 milioni di investitori statunitensi possiedano REIT attraverso i loro risparmi pensionistici e altri fondi di investimento, secondo Nareit, una società di ricerca REIT con sede a Washington, DC.

Ci sono più di 225 REIT quotati in borsa negli Stati Uniti, il che significa che avrai dei compiti da fare prima di decidere quale REIT acquistare.Assicurati di considerare il team di gestione del REIT e il track record e scopri come vengono compensati. Se si tratta di un compenso basato sulle prestazioni, è probabile che lavoreranno sodo per scegliere gli investimenti giusti e le strategie migliori.

Naturalmente, è anche una buona idea guardare i numeri, come la crescita prevista degli utili per azione e gli attuali rendimenti dei dividendi. Una metrica particolarmente utile sono i REIT fondi da operazioni (FFO), che viene calcolato sommando il deprezzamento e l'ammortamento agli utili e quindi sottraendo eventuali utili sulle vendite.

Pro e contro di investire in REIT

I REIT possono svolgere un ruolo importante in un portafoglio di investimenti perché possono offrire un dividendo annuale forte e stabile e il potenziale di apprezzamento del capitale a lungo termine. La performance del rendimento totale di REIT negli ultimi 20 anni ha sovraperformato l'indice S&P 500, altri indici e il tasso di inflazione.Come per tutti gli investimenti, i REIT hanno i loro vantaggi e svantaggi.

Tra i lati positivi, i REIT sono facili da acquistare e vendere, poiché la maggior parte viene scambiata su borse pubbliche, una caratteristica che mitiga alcuni dei tradizionali inconvenienti degli immobili. Dal punto di vista delle prestazioni, i REIT offrono interessanti rendimenti corretti per il rischio e un flusso di cassa stabile. Inoltre, una presenza immobiliare può essere utile per un portafoglio perché fornisce diversificazione e reddito basato sui dividendi e i dividendi sono spesso più alti di quelli che puoi ottenere con altri investimenti.

Al ribasso, i REIT non offrono molto in termini di apprezzamento del capitale. Come parte della loro struttura, devono restituire il 90% del reddito agli investitori.Quindi, solo il 10% del reddito imponibile può essere reinvestito nel REIT per acquistare nuove partecipazioni. Altri aspetti negativi sono che i dividendi REIT sono tassati come reddito regolare e alcuni REIT hanno commissioni di gestione e transazione elevate.

REIT frode

La Securities and Exchange Commission (SEC) raccomanda agli investitori di diffidare di chiunque tenti di vendere REIT non registrati presso la SEC. Si avvisa che "Puoi verificare la registrazione di REIT sia quotati in borsa che non negoziati attraverso il Il sistema EDGAR di SEC. Puoi anche utilizzare EDGAR per rivedere i rapporti annuali e trimestrali di REIT, nonché qualsiasi prospetto di offerta."

È anche una buona idea controllare il broker o il consulente per gli investimenti che consiglia il REIT. La SEC ha un strumento di ricerca gratuito che ti consente di verificare se un professionista degli investimenti è autorizzato e registrato.

Esempio del mondo reale di un REIT

Un'altra considerazione quando si scelgono i REIT è guardare ai settori del mercato immobiliare che sono caldi. Quali settori in forte espansione dell'economia, in generale, possono essere sfruttati tramite il settore immobiliare? Ad esempio, l'assistenza sanitaria è una delle industrie in più rapida crescita negli Stati Uniti, in particolare nella crescita di edifici medici, centri di assistenza ambulatoriale, strutture per anziani e comunità di pensionati.

Diversi REIT si concentrano su questo settore. Healthpeak Properties, precedentemente HCP, è un esempio. Al 22 luglio 2020, aveva una capitalizzazione di mercato di quasi 14,4 miliardi di dollari USA, con circa 5 milioni di azioni scambiate ogni giorno.Il suo portafoglio si concentra su tre classi di attività principali: strutture per le scienze della vita, studi medici e alloggi per anziani.