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Definizione e formula del rapporto prestito/valore (LTV)

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Qual è il rapporto prestito/valore (LTV)?

Il rapporto prestito/valore (LTV) è una valutazione del rischio di prestito che gli istituti finanziari e altri istituti di credito esaminano prima di approvare un mutuo. In genere, le valutazioni dei prestiti con rapporti LTV elevati sono considerati prestiti a rischio più elevato. Pertanto, se il mutuo viene approvato, il prestito ha un tasso di interesse più elevato.

Inoltre, un prestito con un elevato rapporto LTV può richiedere l'acquisto da parte del mutuatario assicurazione mutuo per compensare il rischio per il creditore. Questo tipo di assicurazione è chiamata assicurazione ipotecaria privata (PMI).

Punti chiave

  • Loan-to-value (LTV) è un rapporto spesso utilizzato nel prestito ipotecario per determinare l'importo necessario per versare un acconto e se un prestatore estenderà il credito a un mutuatario.
  • La maggior parte degli istituti di credito offre ai richiedenti mutui e beni immobili il tasso di interesse più basso possibile quando il rapporto prestito/valore è pari o inferiore all'80%.
  • HomeReady di Fannie Mae e Home di Freddie Mac Possibili programmi di mutuo per i mutuatari a basso reddito consentono un rapporto LTV del 97% (3% di acconto) ma richiedono un'assicurazione ipotecaria fino a quando il rapporto non scende a 80%.

Comprensione del rapporto prestito/valore (LTV)

Gli acquirenti di case interessati possono facilmente calcolare il rapporto LTV di una casa. Questa è la formula:

 l. T. v. R. un. T. io. o. = M. UN. UN. P. v. dove: M. UN. = Importo del mutuo. UN. P. v. = Valore dell'immobile stimato. \begin{aligned} &LTV ratio=\frac{MA}{APV}\\ &\textbf{dove:}\\ &MA = \text{Importo mutuo}\\ &APV = \text{Valore della proprietà stimato}\\ \end {allineato} lTVRunTioo=UNPVmUNdove:mUN=Importo del mutuoUNPV=Valore della proprietà stimato

Un rapporto LTV è calcolato dividendo l'importo preso in prestito dal valutato valore dell'immobile, espresso in percentuale. Ad esempio, se acquisti una casa valutata a $ 100.000 per il suo valore stimato e guadagni $ 10.000 acconto, prenderai in prestito $ 90.000. Ciò si traduce in un rapporto LTV del 90% (ovvero 90.000/100.000).

La determinazione di un rapporto LTV è una componente fondamentale del mutuo sottoscrizione. Può essere utilizzato nel processo di comprare una casa, rifinanziamento un mutuo in corso in un nuovo prestito, o un prestito contro accumulato equità all'interno di una proprietà.

I finanziatori valutano il rapporto LTV per determinare il livello di esposizione al rischio che assumono quando sottoscrivono un mutuo. Quando i mutuatari richiedono un prestito per un importo pari o vicino al valore stimato (e quindi ha un rapporto LTV più elevato), i mutuanti percepiscono che vi è una maggiore possibilità che il prestito vada in predefinito. Questo perché c'è pochissima equità costruita all'interno della proprietà. Di conseguenza, in caso di a preclusione, il creditore potrebbe avere difficoltà a vendere la casa a un prezzo sufficiente per coprire il saldo del mutuo in essere e comunque realizzare un profitto dalla transazione.

I principali fattori che influiscono sui rapporti LTV sono l'importo dell'acconto, il prezzo di vendita e il valore stimato di un immobile. Il rapporto LTV più basso si ottiene con un acconto più alto e un prezzo di vendita più basso.

Come viene utilizzato LTV dai finanziatori

Un rapporto LTV è solo uno dei fattori nel determinare l'idoneità per garantire un mutuo, a prestito immobiliare, o a linea di credito. Tuttavia, può svolgere un ruolo sostanziale nel tasso di interesse che un mutuatario è in grado di garantire.

La maggior parte degli istituti di credito offre ai richiedenti mutui e beni immobili il tasso di interesse più basso possibile quando il loro rapporto LTV è pari o inferiore all'80%.Un rapporto LTV più elevato non esclude i mutuatari dall'approvazione di un mutuo, sebbene l'interesse sul prestito possa aumentare all'aumentare del rapporto LTV. Ad esempio, un mutuatario con un rapporto LTV del 95% può essere approvato per un mutuo. Tuttavia, il loro tasso di interesse può essere un punto percentuale superiore al tasso di interesse dato a un mutuatario con un rapporto LTV del 75%.

Se il rapporto LTV è superiore all'80%, a un mutuatario potrebbe essere richiesto di acquistare assicurazione mutui privata (PMI). Questo può aggiungere ovunque dallo 0,5% all'1% all'importo totale del prestito su base annua. Ad esempio, PMI con un tasso dell'1% su un prestito di $ 100.000 aggiungerebbe altri $ 1.000 all'importo totale pagato all'anno (o $ 83,33 al mese). I pagamenti PMI sono richiesti fino a quando il rapporto LTV è pari o inferiore all'80%. Il rapporto LTV diminuirà man mano che paghi il prestito e man mano che il valore della tua casa aumenta nel tempo.

In generale, più basso è il rapporto LTV, maggiore è la possibilità che il prestito venga approvato e più basso sarà il tasso di interesse. Inoltre, in qualità di mutuatario, è meno probabile che ti venga richiesto di acquistare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI).

Sebbene non sia una legge che i creditori richiedano un rapporto LTV dell'80% affinché i mutuatari evitino il costo aggiuntivo del PMI, è pratica di quasi tutti i creditori. A volte vengono fatte eccezioni a questo requisito per i mutuatari che hanno un reddito elevato, un debito inferiore o un ampio portafoglio di investimenti.

Esempio di LTV

Ad esempio, supponiamo di acquistare una casa che valuta $ 100.000. Tuttavia, il proprietario è disposto a venderlo per $ 90.000. Se effettui un anticipo di $ 10.000, il tuo prestito è di $ 80.000, il che si traduce in un rapporto LTV dell'80% (ovvero 80.000/100.000). Se dovessi aumentare l'importo del tuo acconto a $ 15.000, il tuo prestito ipotecario è ora di $ 75.000. Ciò renderebbe il tuo rapporto LTV del 75% (ovvero 75.000/100.000).

Variazioni sulle regole del rapporto prestito/valore

Diversi tipi di prestito possono avere regole diverse quando si tratta di requisiti di rapporto LTV.

Prestiti FHA

I prestiti FHA sono mutui progettati per mutuatari con reddito da basso a moderato. Sono emessi da un prestatore approvato dalla FHA e assicurati dal Amministrazione federale degli alloggi (AFI). I prestiti FHA richiedono un acconto minimo e punteggi di credito inferiori rispetto a molti prestiti convenzionali. I prestiti FHA consentono un rapporto LTV iniziale fino al 96,5%, ma richiedono un premio assicurativo ipotecario (MIP) che dura per tutto il tempo in cui hai quel prestito (non importa quanto basso sia il rapporto LTV alla fine).Molte persone decidono di rifinanziare i loro prestiti FHA una volta che il loro rapporto LTV raggiunge l'80% al fine di eliminare il requisito MIP.

Prestiti VA e USDA

I prestiti VA e USDA, disponibili per militari attuali ed ex o per quelli nelle aree rurali, non richiedono un'assicurazione ipotecaria privata anche se il rapporto LTV può arrivare fino al 100%. Tuttavia, entrambi i prestiti VA e USDA hanno costi aggiuntivi.

Fannie Mae e Freddie Mac

HomeReady di Fannie Mae e Home di Freddie Mac Possibili programmi di mutuo per i mutuatari a basso reddito consentono un rapporto LTV del 97%. Tuttavia, richiedono un'assicurazione ipotecaria fino a quando il rapporto non scende all'80%.

Per i prestiti FHA, VA e USDA, sono disponibili opzioni di rifinanziamento semplificate. Questi rinunciano ai requisiti di valutazione in modo che il rapporto LTV della casa non influisca sul prestito. Per i mutuatari con un rapporto LTV superiore al 100%, noto anche come "sott'acqua" o "sottosopra", Fannie Mae's Sono inoltre disponibili l'opzione di rifinanziamento ad alto valore del prestito e il rifinanziamento di rilievo avanzato di Freddie Mac opzioni.

LTV vs. LTV combinato (CLTV)

Mentre il rapporto LTV esamina l'impatto di un singolo mutuo ipotecario sull'acquisto di un immobile, il prestito combinato a valore Il rapporto (CLTV) è il rapporto tra tutti i prestiti garantiti su una proprietà e il valore di una proprietà. Ciò include non solo l'ipoteca primaria utilizzata in LTV, ma anche eventuali seconde ipoteche, prestiti di equità domestica o linee di credito o altri privilegi. I finanziatori utilizzano il rapporto CLTV per determinare il rischio di insolvenza di un potenziale acquirente di una casa quando è più di un prestito utilizzato, ad esempio, se avranno due o più ipoteche, o un mutuo più un prestito a casa o una linea di credito (HELOC). In generale, i finanziatori sono disposti a concedere prestiti con rapporti CLTV dell'80% e superiori e a mutuatari con rating creditizio elevato. I finanziatori primari tendono ad essere più generosi con i requisiti CLTV poiché è una misura più completa.

Diamo un'occhiata un po' più da vicino alla differenza. Il rapporto LTV considera solo il saldo ipotecario primario su una casa. Pertanto, se il saldo del mutuo primario è $ 100.000 e il valore della casa è $ 200.000, LTV = 50%.

Considera, tuttavia, l'esempio se ha anche una seconda ipoteca dell'importo di $ 30.000 e un HELOC di $ 20.000. Il prestito combinato di valore ora diventa ($ 100.000 + $ 30.000 + $ 20.000 / $ 200.000) = 75%; un rapporto molto più alto.

Queste considerazioni combinate sono particolarmente importanti se il creditore ipotecario fallisce e si oppone alla preclusione.

Svantaggi del Loan-to-Value (LTV)

Il principale svantaggio delle informazioni fornite da un LTV è che include solo il mutuo primario che un proprietario di casa deve, e non include nei suoi calcoli, altri obblighi del mutuatario, come una seconda ipoteca o il patrimonio immobiliare prestito. Pertanto, il CLTV è una misura più inclusiva della capacità di un mutuatario di rimborsare un mutuo per la casa.

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