Autovalutazione inversa del mutuo

UN mutuo inverso può permetterti di continuare a vivere nella tua casa mentre attingi parte del tuo accumulato equità domestica. Il mutuo generalmente non deve essere estinto fino alla morte o al trasferimento di casa per 12 mesi o più. Anche se può essere un buon accordo per alcune persone, non lo è per tutti. Ecco alcune domande in cui porsi decidere se un mutuo inverso è giusto per te.

Mi qualifico per un mutuo inverso?

Il tipo più comune di mutuo inverso è a mutuo per la conversione del capitale sociale (HECM), che è assicurato dal Amministrazione federale dell'edilizia abitativa (AFC) ed emesso da istituti di credito approvati dalla FHA. Gli HECM sono disponibili solo per i mutuatari di età pari o superiore a 62 anni.

Tra gli altri requisiti di ammissibilità c'è che non devi essere delinquente su alcun debito federale e disporre di risorse finanziarie sufficienti per continuare a pagare le tasse sulla proprietà e i premi assicurativi sulla casa.

E il mio coniuge?

Anche l'età del tuo coniuge è importante. Se non hanno 62 anni o più, non possono essere elencati come co-mutuatari del mutuo. Essere un co-mutuatario ha i suoi vantaggi, il principale è che un co-mutuatario può rimanere a casa se muori o ti trasferisci per 12 mesi consecutivi o più (come in una casa di cura). Altrettanto importante: possono anche continuare a ricevere i proventi dell'ipoteca inversa.

Se il tuo coniuge non è abbastanza grande per essere un co-mutuatario, potrebbe comunque essere elencato nei documenti del prestito come un coniuge non mutuatario idoneo. Ciò può consentire loro di rimanere in casa (se soddisfano determinati altri requisiti), ma non avranno diritto a pagamenti aggiuntivi dal prestito.

Se il tuo coniuge non è né un co-mutuatario né un coniuge idoneo non mutuatario, è considerato non idoneo coniuge non mutuatario e dovranno trasferirsi fuori casa a meno che non trovino soldi per riacquistarlo dal prestatore.

(Si noti che le regole di cui sopra si applicano agli HECM originati a partire dal 18 agosto. 4, 2014 e possono differire per gli HECM più vecchi. Il Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori ha entrambi i set di regole sul suo sito web.)

La mia casa si qualificherà per un mutuo inverso?

Per poter beneficiare di un mutuo inverso, la tua casa deve essere una delle seguenti:

• Una casa unifamiliare che occupi come residenza principale o una casa da due a quattro unità con un'unità che occupi
• Un progetto condominiale approvato HUD 
• Una singola unità condominiale che soddisfa i requisiti FHA
• Una casa fabbricata che soddisfa i requisiti FHA

Inoltre, la tua casa deve essere ripagata o ampiamente ripagata, dandoti una notevole quantità di equità nella casa contro la quale prendere in prestito.

Ho davvero bisogno dei soldi di un mutuo inverso?

Un mutuo inverso potrebbe avere senso per te se le tue spese pensionistiche superano il tuo reddito Previdenza sociale e altre fonti e non hai molto in termini di risparmi pensionistici su cui investire disegnare. A seconda che si tratti di un fisso- o a tasso variabile prestito, un HECM può fornirti contanti in diversi modi. Con un HECM a tasso fisso la tua unica opzione è prendere i soldi come un'unica somma forfettaria. Potrebbe essere utile se devi affrontare una grossa spesa (come le spese mediche) o se desideri utilizzare i soldi per estinguere un mutuo esistente.

Gli HECM a tasso variabile sono disponibili in altre forme:

• Tenore –Riceverai pagamenti mensili uguali finché almeno un mutuatario continuerà ad occupare la proprietà come residenza principale.
• Termine –Qui riceverai anche rate mensili uguali ma solo per un numero fisso di mesi.
• Linea di credito –Invece di ricevere pagamenti regolari, puoi prelevare denaro secondo necessità fino al linea di credito è esaurito.

Esistono anche due tipi ibridi:

• Incarico modificato – Ciò fornisce pagamenti mensili regolari come descritto sopra più l'accesso a una linea di credito.
• Termine modificato – Questo ha pagamenti a termine come descritto sopra insieme all'accesso a una linea di credito.

Pagamenti mensili regolari da un mutuo inverso di ruolo o a termine potrebbero assicurarti un reddito sufficiente per far fronte alle tue spese quotidiane, mentre una linea di credito potrebbe essere utile se vieni colpito da grandi imprevisti fatture. Tuttavia, vale la pena ricordare che un mutuo inverso è costoso in termini di assicurazione FHA e costi di chiusura e che gradualmente esaurirà l'equità nella tua casa in un periodo di tempo. Un'altra opzione da considerare sarebbe il ridimensionamento, in modo che le tue spese siano più in linea con il tuo reddito disponibile. Potresti scoprire che non hai affatto bisogno di un mutuo inverso.

Voglio lasciare un'eredità?

La tua casa potrebbe essere il tuo bene più prezioso e rappresentare la maggior parte della tua proprietà. Se speri di lasciare soldi a figli, nipoti o altri eredi un giorno, un mutuo inverso ridurrà la ricchezza che sarai in grado di trasmettere. Se muori, i tuoi eredi non solo erediteranno la tua casa, ma anche la responsabilità di affrontare il mutuo. Se ti trasferisci dalla tua casa, ad esempio per una vita assistita, dovrai gestire questi problemi e ti sarà rimasta meno ricchezza.

Come descritto in precedenza, i co-mutuatari e alcuni coniugi non mutuatari possono essere in grado di rimanere nella casa. Altri tipi di eredi hanno tre alternative:

• Vendi casa per estinguere il mutuo – Qualunque sia l'equità (se presente) rimasta diventa parte della loro eredità.
• Pagare il mutuo con i propri soldi e mantenere la casa – A meno che non abbiano i soldi di riserva, questo probabilmente significa accendere un mutuo per conto proprio.
• Firma la casa al prestatore per saldare il debito – Questo è noto come “atto sostitutivo di pignoramento.”

Un aspetto positivo degli HECM è che, indipendentemente da quanto hai preso in prestito, i tuoi eredi non dovranno più soldi per il mutuo di quanto valga la casa. L'importo massimo che sono obbligati a pagare è l'intero saldo del prestito o il 95% di quello della casa valore stimato, qualunque sia il minore. L'assicurazione FHA copre qualsiasi differenza.

Ai tuoi eredi può essere richiesto di agire abbastanza rapidamente, tecnicamente entro 30 giorni dalla ricezione di un avviso di esigibilità da il prestatore, anche se può chiedere una proroga fino a un anno per vendere la casa o ottenere un finanziamento per acquistarla loro stessi.

Nel peggiore dei casi, un mutuo inverso può lasciare i tuoi eredi con pochi soldi e una grande seccatura. Se sono già benestanti o non hai eredi, questo potrebbe non essere un problema. Altrimenti, vale la pena pensare se hai davvero bisogno di un mutuo inverso. Potresti decidere di farlo. Dopotutto, è la tua equità, e i tuoi eredi probabilmente preferirebbero vederti vivere in un ragionevole comfort piuttosto che privarti inutilmente.

La linea di fondo

I mutui inversi sono un prodotto complicato e costoso, e lo sono incline allo sfruttamento da parte di persone senza scrupoli. Prima di entrare in uno, ti consigliamo di considerare le implicazioni per il tuo coniuge o altri eredi e valutare le alternative.

Uno dei requisiti per ottenere un HECM (il tipo più comune di mutuo inverso) è incontrare un consulente approvato dal Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti. Possono anche aiutarti a decidere se un mutuo inverso ha senso nella tua situazione.