Posso ottenere un mutuo inverso su un appartamento cooperativo?

Mentre mutui inversi sono disponibili per i proprietari di case dal 1961, i prestiti sono stati off-limits a cooperativa abitativa (noti anche come "co-op") residenti. I mutui inversi consentono ai proprietari di case più anziani di prendere in prestito contro i loro equità domestica, ma ci sono requisiti severi sia per i mutuatari che per le proprietà.

Fino ad ora, i proprietari di case a New York potevano ottenere mutui inversi su case o condomini di una, due, tre e quattro unità, ma non cooperative. Tuttavia, all'inizio del 2022 l'Assemblea dello Stato di New York ha approvato un disegno di legge che rende le cooperative idonee per i mutui inversi. La legge entrerà in vigore il 30 maggio 2022 e i residenti di New York potranno finalmente ottenere mutui inversi sugli appartamenti in cooperativa. Ecco come funziona.

Da asporto chiave

Un mutuo inverso consente ai proprietari di case di età pari o superiore a 62 anni di attingere al proprio patrimonio immobiliare senza vendere la casa o effettuare pagamenti mensili.

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Il prestito non è dovuto fino a quando l'ultimo mutuatario non vende la casa, si trasferisce definitivamente o muore.
Una cooperativa è un tipo di alloggio residenziale di proprietà di una società, in cui i residenti sono azionisti con diritto di voto di tale società.
A partire dal 30 maggio 2022, i residenti nello Stato di New York possono ottenere ipoteche inverse a marchio del distributore sugli appartamenti in cooperativa.
La Federal Housing Administration (FHA) non consente ipoteche di conversione di equità domestica (HECM) sulle cooperative.

Che cos'è un mutuo inverso?

Un mutuo inverso consente i proprietari di case di età pari o superiore a 62 anni attingono alla loro equità domestica senza vendere o effettuare pagamenti mensili. Invece, i mutuatari ricevono una somma forfettaria, pagamenti mensili o a linea di credito dal loro prestatore (o una combinazione degli ultimi due).

Questi prestiti possono fornire i fondi tanto necessari durante il pensionamento per pagare cose come le spese di soggiorno di base, le spese mediche e le riparazioni domestiche. A differenza dei tradizionali mutui “a termine”., nessun pagamento del prestito è dovuto fino a quando l'ultimo mutuatario non vende la casa, si trasferisce o muore.

Se il titolare di un mutuo ipotecario non è all'altezza degli obblighi del prestito rimanendo indietro con i pagamenti fiscali e/o assicurativi o non tenendo il passo Manutenzione, poi preclusione può essere il risultato.

Requisiti del mutuatario per i mutui inversi cooperativi

Secondo la nuova legge, un'ipoteca inversa per una cooperativa è chiamata "prestito di unità abitativa cooperativa inversa". Devi avere almeno 62 anni (lo stesso requisito di età minima per la maggior parte dei mutui inversi) per qualificarti per il prestito. Se la tua unità cooperativa è trattenuta inquilini per intero o da locazione congiunta, la persona più giovane deve avere almeno 62 anni. Inoltre, devi:

Incontra un consulente di ipoteca inversa approvato e completa una valutazione finanziaria per confermare che sei finanziariamente qualificato per il prestito
Vivi nella proprietà come tuo residenza principale
Ottieni l'approvazione dal consiglio di amministrazione della tua cooperativa

I mutuatari devono certificare annualmente in ogni anniversario del prestito inverso che risiedono nell'unità cooperativa ed è la loro residenza principale.

I prestatori di ipoteche inverse devono proteggere i mutuatari

A partire dal 30 maggio 2022, i residenti in cooperativa dello Stato di New York di età pari o superiore a 62 anni possono richiedere un'ipoteca inversa. Tuttavia, la nuova legge impone ai prestatori di mutui ipotecari inversi l'onere di proteggere i mutuatari richiedendo a ciascun prestatore di:

Ottieni $ 100.000 fideiussione per coprire i crediti nei confronti del prestatore in caso di inadempimento degli obblighi del mutuatario.
Mantenere un capitale minimo di $ 10 milioni (il prestatore può fare affidamento sulla sua società madre per soddisfare i requisiti patrimoniali minimi).
Spiegare i termini del prestito ipotecario inverso e come sono conformi alla legge dello Stato di New York e Housing and Urban Development (HUD) negli Stati Uniti standard.

Con la nuova legge, i prestatori non possono utilizzare "assicurato dal governo" o "annuncio di servizio pubblico" nei loro materiali promozionali.

Gli standard richiedono espressamente che gli istituti di credito che offrano prestiti per unità abitative cooperative inverse a:

Divulgare il termini di prestito e calendario dei pagamenti.
Consigliare ai richiedenti di consultare le autorità competenti in merito alla tassa sul prestito e pianificazione conseguenze.
Descrivi le caratteristiche di pagamento anticipato e rifinanziamento del prestito.
Informare il mutuatario del tasso di interesse del prestito e dell'interesse totale stimato.
Indica gli eventi che potrebbero causare l'inadempienza del mutuatario sul prestito.

Inoltre, è previsto un prestito unitario cooperativo inverso non ricorso, il che significa che non puoi avere un debito superiore al valore del certificato per azioni della cooperativa alla scadenza del prestito.

La nuova legge consente ai prestatori privati che offrono mutui inversi a New York di fornire prodotti per i proprietari di cooperative. Mutui per la conversione di azioni domestiche (HECM), assicurato dal Amministrazione federale dell'edilizia abitativa (AFC) e offerti da istituti di credito approvati dalla FHA, sono ancora vietati ai proprietari di cooperative.

Opzioni di pagamento del prestito ipotecario inverso

Una volta firmato il contratto di mutuo ipotecario inverso, hai tre giorni diritto di recesso annullare il prestito senza interessi dovuti. Dopo di che hai tre principali opzioni per ricevere i soldi del mutuo inverso:

Pagamento a termine – Il prestatore ti effettua pagamenti mensili uguali per un periodo fisso di mesi che scegli.
Pagamento di ruolo – Il prestatore ti effettua pagamenti mensili uguali fino a quando il prestito non viene completamente estinto o diventa esigibile.
Linea di credito – Prendi in prestito del denaro ora e lasci del credito disponibile per il futuro fino all'esaurimento della linea di credito.

I mutui inversi per le cooperative sono garantiti da azioni o dall'appartenenza alla cooperativa che è la residenza principale del mutuatario.

Quando è dovuto un mutuo inverso cooperativo?

Se hai un'ipoteca inversa su una cooperativa, l'intero saldo del prestito diventa dovuto se:

La cooperativa non è più la residenza principale di almeno uno dei mutuatari del prestito.
Ti trasferisci a causa di una malattia fisica o mentale per almeno 12 mesi consecutivi e la cooperativa non è la residenza principale di almeno un altro mutuatario.
Non riesci a soddisfare uno (o più) degli obblighi del prestito, come il pagamento delle tasse mensili di mantenimento, assicurazione sul mutuo pagamenti o tasse speciali di valutazione.

I mutui inversi possono avere co-mutuatari?

I mutui inversi possono avere co-mutuatari sul contratto di prestito. Qualsiasi co-mutuatario su un mutuo inverso continua a ricevere i benefici del prestito e può rimanere in casa fintanto che adempie agli obblighi del prestito.

Posso ottenere un HECM su una cooperativa?

Le cooperative non sono idonee per i mutui inversi, perché HUD assicura solo i mutui inversi (un HECM o HECM per l'acquisto) garantiti da beni immobili. La legge federale non è cambiata, quindi solo i finanziatori privati offrono ipoteche inverse sulle cooperative.

La linea di fondo

Mutui invertiti può fornire un reddito supplementare durante il pensionamento, che può essere particolarmente importante se sei a reddito fisso. Tuttavia, i mutui inversi comportano diverse commissioni, tra cui tasse di origine, assicurazione sul mutuo, spese di chiusura, interesse e commissioni di servizio. Essere sicuri di guardati intorno e confronta i costi dei prestiti a tua disposizione prima di prendere qualsiasi decisione.