Massimo Loan-to-Value Ratio: Definizione, Formula, Esempi
Che cos'è un rapporto prestito/valore massimo?
UN rapporto prestito/valore (LTV) confronta l'importo di un prestito con il valore della proprietà che si sta utilizzando per acquistare. Un rapporto prestito/valore massimo è il più alto LTV che un prestatore è disposto ad accettare. In mutuo prestito, ad esempio, maggiore è il rapporto prestito/valore, maggiore è la percentuale del prezzo di acquisto di una casa che viene finanziata attraverso il prestito. Dal momento che la casa funge da collaterale per il prestito, i finanziatori utilizzano il rapporto prestito/valore come misura del rischio che stanno assumendo.
Punti chiave
- Un rapporto prestito/valore confronta l'importo di un prestito, come un mutuo, con il valore della proprietà che si sta utilizzando per acquistare.
- I finanziatori utilizzano il rapporto prestito/valore come misura del rischio connesso a un particolare prestito.
- Il massimo rapporto prestito/valore è la percentuale più alta che un prestatore accetterà.
- Maggiore è l'acconto versato da un mutuatario, minore è il rapporto prestito/valore.
- I requisiti di acconto variano a seconda del prestatore e del programma di prestito al programma di prestito.
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Rapporto prestito/valore
Come funziona il massimo rapporto prestito/valore
I finanziatori stabiliscono rapporti prestito/valore massimi per garantire che possano riavere i loro soldi (o almeno a buona parte di esso) se il mutuatario è inadempiente sul prestito e il prestatore deve sequestrare e vendere il proprio collaterale. Più basso è il rapporto prestito/valore, minore è il rischio che il prestatore si assume. I rapporti massimi prestito/valore vengono utilizzati con molti tipi di prestiti, in particolare con mutui per la casa e prestiti auto.
Alcuni programmi di mutuo per la casa progettati specificamente per redditi da bassi a moderati e acquirenti di prima casa consentire rapporti massimi prestito/valore relativamente elevati. Molti di questi prestiti, offerti tramite istituti di credito privati, come le banche, sono sponsorizzati e sovvenzionati da governi statali e locali, Amministrazione federale degli alloggi (FHA), e l'amministrazione dei veterani, tra gli altri. Le loro garanzie riducono il rischio finanziario del prestatore.
Anche il rapporto massimo prestito/valore che un prestatore accetterà può variare da mutuatario a mutuatario. I finanziatori prendono questa decisione in base a una serie di fattori, come il profilo di credito del mutuatario e quanto sarebbe facile vendere la propria garanzia in caso di insolvenza.
Le commissioni anticipate sui mutui per la casa di Fannie Mae e Freddie Mac sono cambiate a maggio 2023. Le commissioni sono state aumentate per gli acquirenti di case con punteggi di credito più elevati, come 740 o superiori, mentre sono state diminuite per gli acquirenti di case con punteggi di credito inferiori, come quelli inferiori a 640. Un altro cambiamento: il tuo acconto influenzerà la tua commissione. Maggiore è il tuo acconto, minori saranno le tue commissioni, anche se dipenderà comunque dal tuo punteggio di credito. Fannie Mae fornisce il Adeguamenti del prezzo a livello di prestito sul suo sito web.
Calcolo del massimo rapporto prestito/valore
I finanziatori offrono raramente prestiti che coprano il 100% del prezzo di acquisto di una casa o di un altro bene. Invece, il mutuatario è tenuto a versare un acconto in contanti. Nel caso di alcuni mutui sovvenzionati dal governo, questo può arrivare fino al 3%. (Due eccezioni sono i prestiti VA e i prestiti USDA, che sono parzialmente sovvenzionati rispettivamente dalla Veterans Administration e dal Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti; in alcuni casi consentono acconti fino allo 0%.) Altri istituti di credito richiedono acconti più elevati, come il 10%, il 15% o il 20%. Un acconto del 20% era una volta lo standard comune.
Il calcolo del rapporto prestito/valore è semplice. Dividi l'importo del prestito per il prezzo di acquisto del bene.
Supponiamo, ad esempio, di voler acquistare una casa da $ 200.000 e di voler effettuare un acconto del 20% o $ 40.000. Ciò significa che dovrai prendere in prestito i restanti $ 160.000. In questo caso, il rapporto prestito/valore sarebbe 0,80 ($ 160.000 diviso $ 200.000), ovvero l'80%.
Il tipico acconto per gli acquirenti di una casa per la prima volta è stato del 7% nel 2021, mentre gli acquirenti abituali in genere hanno abbassato il 17%, secondo la National Association of Realtors.
D'altra parte, se sei stato in grado di acquistare la stessa casa con un acconto del 3%, ad esempio tramite a prestito Fannie Mae, il tuo acconto sarebbe di $ 6.000 e il tuo mutuo coprirebbe il resto $194,000. Qui il tuo rapporto prestito/valore sarebbe 0,97 ($ 194.000 diviso per $ 200.000), o 97%.
In particolare, se effettui un acconto inferiore al 20% su a mutuo convenzionale, l'istituto di credito probabilmente richiederà l'acquisto assicurazione ipotecaria privata, o PMI. Lo scopo del PMI è quello di fornire al prestatore una protezione aggiuntiva in caso di insolvenza. Se l'equità che hai nella tua casa sale a un punto in cui è uguale o superiore al 20% del prezzo di acquisto originale, puoi chiedere al prestatore di annullare il PMI.
Il costo del PMI varia in base al rapporto prestito/valore del mutuo, all'affidabilità creditizia del mutuatario e ad altri fattori. Può anche variare da un assicuratore all'altro anche in circostanze identiche. Come regola generale, la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) afferma che "Puoi aspettarti di pagare tra $ 30 e $ 150 al mese per ogni $ 100.000 che prendi in prestito".
I prestiti FHA e USDA possono anche avere requisiti di assicurazione ipotecaria.
Cos'è Fannie Mae?
Fannie Mae, formalmente nota come Federal National Mortgage Association, è a impresa sponsorizzata dal governo che non presta denaro in sé, ma acquista invece mutui da istituti di credito, il che libera più denaro per consentire loro di emettere nuovi mutui. Fannie Mae quindi raggruppa quei mutui in titoli garantiti da ipoteca, che vende agli investitori.
Qual è il massimo rapporto prestito-valore su un prestito Fannie Mae?
L'acconto minimo su un prestito Fannie Mae può arrivare fino al 3%, il che si traduce in un rapporto prestito/valore massimo del 97%.
Cos'è Fredde Mac?
Freddy Mac è un'impresa sponsorizzata dal governo simile a Fannie Mae. La differenza fondamentale tra i due è che Freddie Mac tende ad acquistare prestiti da banche più piccole. Come con Fannie Mae, l'acconto su un prestito di Freddie Mac può arrivare fino al 3%.
Qual è il massimo rapporto prestito-valore su un prestito FHA?
L'acconto minimo su un prestito FHA è del 3,5%, per un rapporto prestito/valore massimo del 96,5%.
Cos'è un mutuo convenzionale?
Un mutuo convenzionale è quello offerto da istituti di credito privati e non sovvenzionato dal governo. I mutui convenzionali possono essere entrambi conforme (nel senso che sono conformi ai requisiti di Fannie Mae e Freddie Mac, rendendoli idonei per il riacquisto) o non conforme, ad esempio prestiti jumbo che superano i limiti di Fannie Mae e Freddie Mac.
La linea di fondo
Il massimo rapporto prestito/valore su un mutuo può variare notevolmente da prestatore a prestatore e da programma a programma. Se stai acquistando un mutuo, è intelligente confrontare i prestiti in base a quanto è grande un acconto che puoi permetterti, cosa i loro tassi di interesse e commissioni significheranno in termini di pagamenti mensili e se avrai il costo aggiuntivo di PMI.
