I mercati domestici più caldi sono cool come le città che hanno mancato il guadagno del boom pandemico

I mercati immobiliari pandemici più caldi d'America, tra cui Austin e Phoenix, potrebbero essere sull'orlo del disastro. Ciò non significa che l'intero mercato della nazione sia a rischio: Charlotte, Cleveland e Pittsburgh, ad esempio, sono pronte per una ripresa.

Le previsioni dei mercati immobiliari più caldi e freddi di quest'anno si stanno evolvendo, guidate da tassi ipotecari più elevati, lavoro da casa e mancanza di inventario, che riflette i proprietari di case con mutui a basso costo che sono riluttanti a vendere.

I guadagni potrebbero continuare per un certo periodo in alcuni dei mercati più forti degli ultimi due anni, prima di scendere di oltre il 25%, secondo Goldman Sachs, che afferma San Jose e San Diego, California, Austin, Texas e Phoenix, Arizona, avrebbero cali simili a quelli durante la Grande Recessione, quando i prezzi delle case a livello nazionale sono scesi di circa il 27%, secondo l'S&P Indice Case-Shiller.

"La nostra previsione rivista per il 2023 riflette principalmente la nostra opinione secondo cui i tassi di interesse rimarranno a livelli elevati più a lungo di quanto attualmente previsto, con i rendimenti del Tesoro a 10 anni che raggiungono il picco nel terzo trimestre del 2023", hanno detto gli strateghi di Goldman clienti. "I mercati immobiliari surriscaldati nel sud-ovest e sulla costa del Pacifico, come San Jose, Austin, Phoenix e San Diego, saranno probabilmente alle prese con cali dal picco al minimo di oltre il 25%".

La crescita è già rallentata in quelle città: i prezzi medi di vendita a San Diego sono aumentati solo dello 0,4% nella quarta trimestre, mentre il numero di vendite è diminuito del 22% rispetto all'anno precedente, secondo un rapporto pubblicato da Miller Samuele Inc. e brokeraggio Douglas Elliman Real Estate (DOUG). I prezzi medi nell'area di Greater Los Angeles sono diminuiti del 22% nel quarto trimestre, mentre il numero di vendite è diminuito del 29% rispetto all'anno precedente.

In tempi più normali, una mancanza di offerta farebbe salire i prezzi. L'aumento dei tassi ipotecari ha eliminato quella regola empirica, ha affermato Jonathan Miller di Miller Samuel.

"Le vendite sono diminuite ma l'inventario non è cresciuto", ha detto Miller in un'intervista a Investopedia. "Questo perché hai un'intera contingenza di proprietari di case sposati con le loro tariffe basse e non disposti a vendere. Se hai un mutuo a tasso fisso del 2,5% a 30 anni, quanto è probabile che lo scambierai con un prestito del 6,5%?"

Anni di "tassi bassi hanno eviscerato l'inventario", ha detto Miller. "Si scopre che i tassi ipotecari insolitamente bassi alla fine rendono gli alloggi meno convenienti".

Nel frattempo, le città del Midwest come Cleveland e Pittsburgh, che in gran parte hanno perso il boom degli ultimi anni, stanno ora assistendo a un aumento della domanda.

"A spingere Charlotte in cima alla lista è la crescita annuale prevista dei prezzi delle case e il secondo posto di Cleveland il rango può essere attribuito alla sua elevata velocità di mercato e alla crescita dell'occupazione", ha affermato Zillow nelle sue previsioni per la top 10 del 2023 mercati. "Sebbene Pittsburgh sia l'unico mercato tra i primi cinque con un calo previsto delle famiglie, compensa per il calo delle case occupate dai proprietari con il quarto più alto rapporto di posti di lavoro aggiunti per nuova casa permesso».

Il rapporto di Zillow afferma che San Jose, Sacramento, Minneapolis e Denver saranno i grandi mercati immobiliari più interessanti nel 2023.