Definizione del limite annuale dell'ARM

Che cos'è un limite ARM annuale?

Un cap annuale ARM è una clausola nel contratto di un mutuo a tasso variabile (ARM), limitando ogni anno il possibile aumento del tasso di interesse del prestito. Il cap, o limite, è solitamente definito in termini di tasso, ma l'importo in dollari del principale e anche il pagamento degli interessi può essere limitato.

I massimali annuali sono progettati per proteggere i mutuatari da un aumento improvviso ed eccessivo dei pagamenti mensili quando aliquote aumentare bruscamente in un breve periodo di tempo.

Comprensione dei limiti annuali di ARM

Con un ARM, il tasso di interesse iniziale è fissato per un periodo di tempo, ad esempio cinque anni nel caso di un BRACCIO 5/1—dopo di che si azzera periodicamente in base ai tassi di interesse correnti. Gli ARM in genere hanno anche limiti al tasso di durata che fissano limiti su quanto l'interesse può aumentare nel corso della vita del prestito.

Gli ARM con un tasso di interesse limitato hanno una struttura a tasso variabile, che include un tasso indicizzato e uno spread al di sopra di tale indice. Esistono diversi indici popolari utilizzati per diversi tipi di ARM come il prime rate o il tasso sui fondi federali. Il tasso di interesse su un ARM con il suo indice è un esempio di a tasso di interesse completamente indicizzato. Un tasso indicizzato si basa sul tasso più basso che i creditori sono disposti a offrire. Lo spread o margine si basa sul profilo di credito del mutuatario e viene determinato dal sottoscrittore.

Il tasso di interesse annuo di un prestito ARM con un cap annuale aumenterà solo quanto i termini lo consentono in punti percentuali, indipendentemente da quanto i tassi possano effettivamente aumentare durante il periodo iniziale. Ad esempio, un ARM del 5% fisso per tre anni con un cap del 2% può adeguarsi al 7% solo nel quarto anno, anche se i tassi aumentano del 4% rispetto alla durata fissa iniziale del prestito. Un prestito con un tetto in dollari può solo aumentare di tanto, anche se questo tipo di tetto può portare a ammortamento negativo in alcuni casi.

Esempio di un ARM con cappuccio

Gli ARM hanno molte varianti di strutture di cap sui tassi di interesse. Ad esempio, supponiamo che un mutuatario stia considerando un ARM 5/1, che richiede un tasso di interesse fisso per cinque anni seguito da un tasso di interesse variabile successivamente, che si azzera ogni 12 mesi.

Con questo prodotto ipotecario, al mutuatario viene offerta una struttura di cap del tasso di interesse 2-2-5. La struttura del cap sul tasso di interesse è così suddivisa:

• Il primo numero si riferisce al limite di aumento incrementale iniziale dopo la scadenza del periodo a tasso fisso. In altre parole, il 2% è il massimo che il tasso può aumentare dopo che il periodo a tasso fisso scade in cinque anni. Quindi, se il tasso fisso fosse fissato al 3,5%, il tetto al tasso sarebbe del 5,5% dopo la fine del quinquennio.
• Il secondo numero è un limite di aumento incrementale periodico di 12 mesi, il che significa che dopo la scadenza del periodo di cinque anni il tasso si adeguerà ai tassi di mercato correnti una volta all'anno. In questo esempio, l'ARM avrebbe un limite del 2% per tale regolazione. È abbastanza comune che il limite periodico sia identico al limite iniziale.
• Il terzo numero è il limite di durata, che imposta il massimo massimale del tasso di interesse. In questo esempio, il cinque rappresenta gli aumenti massimi del tasso di interesse sul mutuo.

Quindi, diciamo che il tasso fisso era del 3,5% e il tasso è stato aumentato del 2% durante l'aumento incrementale iniziale a un tasso del 5,5%. Dopo 12 mesi i tassi ipotecari sono saliti all'8%; il tasso di prestito verrebbe adeguato al 7,5% a causa del limite del 2% per l'adeguamento annuale. Se poi i tassi aumentassero di un altro 2%, il prestito aumenterebbe solo dall'1% all'8,5%, perché il limite di durata è di cinque punti percentuali al di sopra del tasso fisso originario.

Gli alti e bassi di un ARM

Gli ARM spesso consentono ai mutuatari di qualificarsi per prestiti ipotecari iniziali più grandi perché bloccano un pagamento inferiore per un periodo di tempo. Gli utenti di un ARM possono beneficiare quando i tassi di interesse diminuiscono, abbassando il tasso di interesse annuo pagato. Allo stesso tempo, naturalmente, durante un periodo di tassi in aumento, gli ARM possono aumentare ben oltre quanto a mutuo a tasso fisso sarebbe stato.

Ad esempio, se un acquirente sottoscrive un ARM al 3,5% a tre anni fisso e le tariffe aumentano del 4% durante quel periodo, questo aumento iniziale del tasso annuo sarà limitato al limite annuale. Tuttavia, negli anni successivi, il tasso potrebbe continuare ad aumentare, raggiungendo eventualmente i tassi attuali, che potrebbero continuare a salire.

Alla fine, un ARM del 3,5%, che inizialmente era competitivo con un tasso fisso del 4,25%, potrebbe finire per essere significativamente più alto. I mutuatari ARM spesso cercano di passare a un tasso fisso quando i tassi aumentano, ma potrebbero comunque finire per pagare di più dopo aver utilizzato l'ARM.