Cosa fare e cosa non fare sul mutuo

I tassi dei mutui hanno toccato ripetutamente i minimi storici nel 2020 e fino all'inizio del 2021 a causa dell'impatto della pandemia di COVID-19. I tassi hanno iniziato a salire nelle ultime settimane e potrebbero continuare a salire moderatamente nel corso dell'anno. Se stai pensando di ottenere un mutuo o di rifinanziare quello che hai già, ci sono una serie di fattori da considerare.

Cosa influenza i tassi ipotecari?

I tassi ipotecari sono influenzati da una serie di fattori diversi: l'ambiente economico, l'inflazione e la Riserva federale.

Il tasso sui fondi federali della Federal Reserve, il tasso chiave sui prestiti bancari overnight che influenza tutti i tipi di altri tassi di interesse, si è attestato a un intervallo obiettivo compreso tra lo 0,0% e lo 0,25% dal 15 marzo 2020, all'inizio dell'emergenza COVID-19 pandemia.  

Con la ripresa dell'economia nel 2021, la Federal Reserve potrebbe iniziare ad aumentare i tassi di interesse, il che può avere un impatto complessivo sul tasso ipotecario. Quando e come dipende dal tipo di mutuo che hai. I mutui a lungo termine a tasso fisso sono legati ai rendimenti dei titoli del Tesoro USA a lungo termine. Quando questi rendimenti aumentano, aumentano anche i tassi di interesse. I mutui a tasso variabile (ARM) e le linee di credito per la casa (HELOC) sono legati al tasso di prestito principale. Quando la Fed aumenta il suo tasso, le banche alzano il loro tasso principale, aumentando quindi anche il tasso ipotecario.

Il mutuo a tasso fisso medio di 30 anni è aumentato la scorsa settimana al 3,17% la scorsa settimana con una media di 0,7 punti, secondo Freddie Mac. (I punti sono commissioni che un prestatore deve pagare in aggiunta al tasso di interesse, pari all'1% del totale del prestito).Sebbene i tassi rimangano vicini ai minimi storici di tutti i tempi del 2,65% raggiunti a gennaio 2021, sono comunque in aumento nelle ultime sei settimane.Con più americani che si vaccinano, più attività che riaprono e più soldi di stimolo che aiutano a rilanciare l'economia, si prevede che i tassi aumenteranno di un millimetro nei prossimi mesi.

Poiché l'economia continua a rafforzarsi e a influenzare i tassi ipotecari, abbiamo pensato che fosse logico esaminare alcune cose da fare e da non fare per chiunque abbia intenzione di ottenere un nuovo mutuo.

Controlla il tuo rapporto di credito

Istituti di credito rivedono il tuo rapporto di credito per determinare se si ha diritto a un prestito ea quale tasso. Per legge, hai diritto a un rapporto di credito gratuito ogni anno da ciascuna delle "tre grandi" agenzie di rating del credito: Equifax, Experian e TransUnion. Dai un'occhiata da vicino al tuo rapporto di credito per assicurarti che sia accurato. Se ci sono errori, dovresti prendere provvedimenti immediati per risolverli.

Fai attenzione agli oggetti sospetti, al furto di identità, ai dati di un ex coniuge che non ti appartengono più, alle informazioni non aggiornate e alle annotazioni errate per gli account chiusi. Rivolgiti al prestatore o al creditore che ha segnalato l'oggetto e assicurati di segnalare le incongruenze direttamente alle tre agenzie.

Migliora il tuo punteggio di credito

In generale, un alto punteggio di credito significa che ti qualificherai per un mutuo migliore, quindi conviene mantenerlo il più alto possibile. Il più comune è il punteggio FICO, che molti istituti finanziari forniscono gratuitamente ai propri clienti ogni mese. Puoi anche acquistare il tuo punteggio FICO da una delle tre agenzie di rating del credito.

Per migliorare il tuo punteggio di credito, riduci il debito, imposta promemoria di pagamento per pagare le bollette in tempo, mantieni bassi i saldi delle carte di credito e dei crediti rotativi e riduci l'importo del debito dovuto. Uno dei modi migliori per farlo è smettere di usare (o limitare l'uso delle) carte di credito.

Riduci il rapporto debito/reddito

I finanziatori guardano il tuo rapporto debito/reddito—o il rimborso del debito rispetto al reddito complessivo — per misurare la capacità di gestire i pagamenti mensili. Lo usano anche per determinare quanta casa puoi permetterti. Ai finanziatori piace vedere rapporti debito/reddito inferiori al 36%, con non più del 28% di quel debito destinato alle rate del mutuo, o il rapporto all'anteriore. Più forti sono questi rapporti, migliore è il tasso ipotecario.

Esistono due modi per abbassare il rapporto debito/reddito in modo da ottenere un tasso ipotecario migliore:

• Riduci il tuo debito mensile ricorrente: smetti di spendere soldi per qualsiasi cosa tranne che per gli acquisti più urgenti.
• Aumenta il tuo reddito mensile lordo: ottieni un secondo lavoro o lavora ore extra per aumentare il tuo potenziale di reddito.

Sebbene queste opzioni siano possibili, tieni presente che nessuna di queste è sempre facile da realizzare.

Considera l'importo del mutuo

Ricorda, qualificarsi per un determinato importo non significa che devi spendere così tanto per una casa.

Un approccio conservativo è quello di spendere non più del 30% della tua paga da portare a casa per le spese di alloggio, che include il tuo mutuo, tasse di proprietà, assicurazione del proprietario di casa, e quote associative del proprietario di casa. Non dimenticare di aggiungere costi di manutenzione se vuoi davvero assicurarti di cercare nella giusta fascia di prezzo.

Quando acquisti una casa, decidi cosa è più importante: avere una casa più costosa o avere un piccolo margine di manovra in più nel tuo budget ogni mese. Tieni presente che essere proprietario di una casa con un mutuo è un impegno di 30 anni.

Non contare sul rifinanziamento per abbassare il tasso di interesse

I tassi ipotecari hanno iniziato a salire dai minimi storici e potrebbero continuare a salire dai minimi storici, quindi potrebbe non essere il momento giusto per rifinanziare. Ma potresti essere in grado di risparmiare denaro accorciando la durata del prestito.

Ad esempio, passando da un 30 anni mutuo a tasso fisso ad un prestito di 15 anni con un tasso migliore, o tramite a rifinanziamento in contanti, in cui l'importo del nuovo mutuo è maggiore di quello esistente. Questo ti permette di attingere al tuo equità domestica per saldare altri debiti. Anche se il tuo pagamento mensile aumenterà, potresti finire per risparmiare denaro estinguendo debiti a interessi più elevati, come il prestito dell'auto, i prestiti studenteschi e/o le carte di credito.

Prima di fare qualsiasi rifinanziamento, dovresti sgranocchiare i numeri per assicurarti di non aumentare il tuo stress finanziario.

La linea di fondo

Anche un piccolo cambiamento nei tassi di interesse può fare una grande differenza nei pagamenti mensili, l'importo di gli interessi pagati nel corso del prestito e l'importo del prestito (e della casa) per il quale dovrai qualificarsi.

Se hai un mutuo a tasso fisso di $ 200.000 a 30 anni al 4%, ad esempio, il tuo pagamento mensile sarebbe di $ 954,83 e pagheresti $ 143.739,01 di interesse totale. Aumenta il tasso dello 0,5% (per un totale del 4,5%) e otterresti un pagamento mensile di $ 1.013,37 e il tuo interesse totale pagato sarebbe $ 164.813,42, ovvero circa $ 2 in più al giorno per 30 anni.

Considerato quanto sopra, è sempre una buona idea lavorare per migliorare il punteggio di credito, la storia creditizia e il rapporto debito/reddito, in modo da poter beneficiare della migliore tariffa disponibile. E, naturalmente, non prendere più casa di quanto tu possa comodamente permetterti.