Definizione di derivati ​​immobiliari

Che cos'è un derivato immobiliare?

Derivati ​​immobiliari, a volte indicati come derivati ​​immobiliari, sono strumenti che consentono agli investitori di acquisire esposizione all'asset class immobiliare senza dover effettivamente possedere immobili. Invece, sostituiscono la proprietà immobiliare con la performance di un indice di rendimento immobiliare. In questo modo, gli investitori possono investire in azioni o debiti immobiliari senza mai acquistare un bene reale o utilizzare beni immobili come garanzia.

Vantaggi dei derivati ​​immobiliari

I derivati ​​immobiliari consentono a un investitore di ridurre il proprio anticipo

capitale impegno e per proteggere i portafogli immobiliari dal lato negativo, prevedendo strategie alternative di gestione del rischio.

Storicamente, il settore immobiliare ha avuto una bassa correlazione, dal punto di vista delle prestazioni, con le scorte e legame investimenti, rendendolo un portafoglio desiderabile diversificazione attrezzo. Sfortunatamente, acquisto e vendita fisici proprietà non è così semplice come negoziare titoli.

L'indice NPI

Il National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) è l'indice accettato creato per misurare la performance degli investimenti del immobile commerciale mercato. Originariamente sviluppato nel 1977, l'indice senza leva vale un totale di circa $ 702 miliardi (al 3° trimestre 2020), da tutti gli Stati Uniti.

Gli investimenti immobiliari commerciali sono classificati nei seguenti tipi di investimento:

• Private equity
• Debito privato
• Equità pubblica
• Debito pubblico

Come funzionano i derivati ​​immobiliari

Sviluppati per il settore del private equity, i derivati ​​offerti sull'indice NCREIF si basano su scambi che si presentano in varie forme, consentendo agli investitori di scambiare l'esposizione su entrambi apprezzamento o rendimento totale dell'indice stesso, o scambiando le esposizioni da un uso del suolo all'altro.

Un metodo è "andare" lungo" (replicando l'esposizione dell'acquisto di proprietà) o "go breve" (replicando l'esposizione della vendita di immobili). Un altro metodo è quello di scambiare il rendimento totale sull'indice NCREIF suddiviso per settore immobiliare, quindi consentendo agli investitori di scambiare i rendimenti da immobili ad uso ufficio con immobili al dettaglio, per esempio.

Il return swap consente a due investitori su entrambi i lati dello swap di eseguire strategie che non possono essere realizzate con beni reali nel mercato immobiliare privato. Gli swap consentono agli investitori di modificare o riequilibrare tatticamente i propri portafogli per un determinato periodo di tempo senza dover trasferire la proprietà dei beni attualmente sul bilancio. I contratti fino a tre anni sono generalmente gestiti da un investimento bancario, che funge da stanza di compensazione per i fondi.

Nel caso in cui un investitore vada long sul rendimento totale dell'indice NCREIF, accetterebbe il rendimento totale sull'NPI (pagato trimestralmente) su un predeterminato valore nozionale e accettare di pagare un tasso di interesse a breve termine di riferimento, più uno spread (margine) sullo stesso importo nozionale. L'altra parte dello swap riceverà gli stessi flussi di cassa al contrario, pagherà il rendimento dell'indice trimestrale e riceverà il tasso di riferimento più lo spread.

Supponendo che ci siano investitori per entrambi i lati del commercio, due investitori che desiderano scambiarne uno l'esposizione della proprietà per un altro potrebbe scambiare il rendimento dell'NPI per quel particolare tipo di proprietà per altro. Ad esempio, un gestore di portafoglio che ritiene che il proprio fondo sia sovra-allocato alle proprietà degli uffici e sotto-allocato a quelli industriali potrebbero scambiare una parte dell'esposizione degli uffici con quelli industriali senza effettivamente acquistare o vendere proprietà.

Un indice azionario pubblico

Al posto dell'NPI, i derivati ​​per l'esposizione al settore del public equity del mercato immobiliare commerciale utilizzano il rendimento totale del Associazione nazionale dei fondi comuni di investimento immobiliare (NAREIT) per calcolare il flussi di cassa accettato (per l'investitore lungo) o pagato (dall'investitore corto).

Questo indice fornisce il rendimento del mercato dei titoli pubblici collateralizzato da immobili commerciali. Ad esempio, il beneficiario dello swap paga il tasso di interesse a breve termine di riferimento, più a stendere, per entrare in uno swap di indici di un anno con un importo nozionale di $ 50 milioni di dollari, e avrebbero ricevuto pagamenti trimestrali dall'indice NAREIT su $ 50 milioni. Ancora una volta, l'investitore può ottenere un'esposizione immobiliare pubblica completamente diversificata senza acquistare un singolo asset.

Derivati ​​del debito immobiliare

A causa dell'ampiezza e della profondità del tranche di diversi profili di rischio dal sottostante pool di mutui immobiliari commerciali trovati sul titoli garantiti da ipoteca commerciale (CMBS), i derivati ​​immobiliari sono disponibili anche su posizioni debitorie immobiliari. Gli swap per debito immobiliare pubblico si basano su indici del mercato CMBS.

Grazie all'ampiezza e alla profondità dei dati provenienti da un gran numero di operazioni (relative ad equity real estate), il Gli indici CMBS sono un indicatore di performance molto migliore per i loro rispettivi mercati rispetto a quelli per il loro patrimonio controparti. La differenza più notevole tra gli equity swap e gli swap di debito è che i destinatari dei pagamenti basati sul tasso di interesse ricevono il tasso di riferimento meno uno spread, a differenza degli equity swap, che di solito si basano sul tasso di riferimento più una diffusione. Questo è perché titoli sottostanti sono generalmente finanziati da revolving a breve termine repo debito a termine, che di solito è al tasso di riferimento a breve termine meno uno spread, e quindi il tasso viene trasferito alle controparti dello swap.

Derivati ​​del debito immobiliare privato, come credit default swap (CDS), sono solitamente usati per siepe rischio di credito. I derivati ​​come gli swap di prestiti forniscono alla swap party sia il tasso di interesse che rischio di credito, mentre l'attività (un prestito immobiliare commerciale) rimane nel bilancio della controparte. Quindi, a creditore ipotecario può coprire porzioni del suo portafoglio di debiti per vari termini di investimento senza dover vendere il prestito stesso. In questo modo, gli investitori possono uscire da alcuni settori del mercato immobiliare quando sentono che il rendimento non è commisurato al rischio, per poi riguadagnare l'esposizione quando il mercato per quel particolare settore migliora.

considerazioni speciali

Perché i beni immobili commerciali sono ad alta intensità di capitale e relativamente illiquido, gli investitori immobiliari hanno trovato difficile coprire la propria esposizione o eseguire alfa strategie. Gli elevati costi di transazione e un mercato meno efficiente di quello di azioni e obbligazioni si sono aggiunti alla difficoltà di riequilibrare i portafogli in risposta ai cambiamenti del mercato.

Con i dati immobiliari che diventano più trasparenti e le informazioni sulle transazioni che diventano più facili e meno costose da ottenere, gli indici immobiliari sono diventati più rilevanti, portando alla creazione di un mercato dei derivati ​​sempre più efficiente. I derivati ​​immobiliari consentono agli investitori di modificare la propria esposizione a rischi e opportunità specifici senza la necessità di acquistare e vendere attività. Questi derivati ​​consentono l'investimento in un diverso settore del mercato azionario immobiliare o la negoziazione di un'esposizione immobiliare a un tasso di interesse variabile più o meno un premio.

La possibilità di scambiare le esposizioni consente all'investitore immobiliare di diventare più tattico quando investe. Ora possono entrare e uscire da tutti e quattro i quadranti del mercato immobiliare, il che consente una migliore gestione del rischio e il potenziale per aumentare il breve termine o lungo termine ritorno sui propri investimenti.