Spiegazione del rifinanziamento senza costi di chiusura

Il rifinanziamento di un mutuo può essere interessante per una serie di motivi. I proprietari di case spesso risparmiano denaro rifinanziando quando i tassi di interesse sono inferiori a quelli che stanno attualmente pagando. UN rifinanziare in contanti può consentire loro di attingere al capitale proprio della casa per pagare le riparazioni domestiche o consolidare il debito. Oppure potrebbero voler passare da un mutuo a tasso variabile a uno più prevedibile a tasso fisso. Qualunque sia la motivazione, è importante considerare il costi di chiusura, compreso se un rifinanziamento senza costi di chiusura potrebbe essere la scelta giusta.

Che cos'è un rifinanziamento senza costi di chiusura?

Il rifinanziamento ipotecario non è molto diverso dall'ottenere un mutuo in primo luogo. Ad esempio, il mutuatario può aspettarsi di pagare i costi di chiusura del prestito. Questi possono includere cose come:

• Tasse di registrazione governative
• Spese di valutazione
• Commissioni sui rapporti di credito
• Tasse di origine
• Spese di indagine
• Tasse del servizio fiscale
• Spese legali
• Commissioni di sottoscrizione

Secondo Freddie Mac, il rifinanziamento in genere comporta costi di chiusura di circa $ 5.000. Come con altri prestiti per la casa, questi costi di chiusura sarebbero normalmente dovuti quando firmi i documenti per finalizzare il nuovo prestito.

Un rifinanziamento senza costi di chiusura non richiede di pagare queste commissioni di tasca propria. Ma questo non significa che non ci siano costi di chiusura. Invece di farli pagare alla chiusura del prestito, i finanziatori possono riscuotere questi costi in due modi:

• Addebitare un tasso di interesse più elevato sul nuovo prestito
• Trasformare i costi di chiusura in quelli del nuovo prestito principale

Entrambe le opzioni influiranno sul costo totale che pagherai per il nuovo mutuo.

Come funziona un rifinanziamento senza costi di chiusura

Se il tuo prestatore offre un rifinanziamento senza costi di chiusura, potresti avere la possibilità di pagare un tasso di interesse più elevato o di avere i costi di chiusura inseriti nel nuovo prestito. Ecco come funzionano e come influiranno sui costi.

Opzione 1: pagare un tasso di interesse più alto

La scelta di un prestito senza costi di chiusura con un tasso di interesse più elevato significherà un pagamento mensile più elevato e influirà sull'importo totale che pagherai durante la vita del prestito.

Ad esempio, supponiamo che tu abbia 25 anni rimanenti su un mutuo di 30 anni al 4,2% e attualmente devi $ 250.000. Poiché desideri ridurre i tuoi pagamenti mensili, decidi di rifinanziare con un nuovo prestito di 30 anni al 3,2%. I costi di chiusura sono stimati in $ 5.000 e decidi di pagarli di tasca tua. Il nuovo prestito ridurrà il tuo attuale pagamento mensile di $ 141, da $ 1.222 a $ 1.081.

Ora, supponiamo che tu non possa o non voglia pagare i costi di chiusura di tasca tua, ma accetti invece un tasso di interesse del 3,7%. In questo caso, i tuoi pagamenti sarebbero solo $ 49 al mese in meno rispetto al tuo vecchio mutuo.

Opzione 2: inserire i costi di chiusura nel prestito

Arrotolare i costi di chiusura nel nuovo prestito significa aggiungerli al capitale del prestito. Anche se il creditore può offrirti lo stesso tasso di interesse che se stessi pagando di tasca tua i costi di chiusura, questa opzione aumenterà comunque i tuoi pagamenti mensili e abbasserà i tuoi risparmi totali.

Utilizzando lo stesso scenario di mutuo di $ 250.000 come sopra, supponi di inserire i costi di chiusura di $ 5.000 nel nuovo mutuo del 3,2%. (Ora stai prendendo in prestito $ 255.000, anziché $ 250.000.) Scegliendo questa opzione, ridurresti i tuoi pagamenti mensili, rispetto al tuo vecchio mutuo, di $ 120. Sono $ 21 al mese in meno di una riduzione rispetto a quando hai pagato i costi di chiusura di tasca tua.

Mentre tutti questi scenari mostrano che puoi risparmiare un po' di soldi sul tuo pagamento mensile pagando costi di chiusura di tasca tua, potresti non avere così tanti soldi a portata di mano o potresti avere altri usi in mente per questo. Un altro modo per esaminare la situazione è quanto tempo impiegherà i soldi che risparmi ogni mese per sommarsi all'importo speso per i costi di chiusura. Ad esempio, se riduci il pagamento mensile di $ 141, come nell'esempio sopra, passeranno poco più di 35 mesi, o circa tre anni, prima che i tuoi risparmi si avvicinino a $ 5.000.

Pro e contro di un rifinanziamento senza costi di chiusura

Un rifinanziamento senza costi di chiusura può avere sia vantaggi che svantaggi per la maggior parte dei proprietari di case. Ecco alcuni che vorrai prendere in considerazione.

Spiegazione dei pro

• Rifinanziare senza pagare i costi di chiusura di tasca. Un rifinanziamento senza costi di chiusura ti consente di preservare il tuo denaro per altri scopi.
• Incassa il capitale della casa. È possibile utilizzare un rifinanziamento senza costi di chiusura per tirare equità da casa tua che potrai poi utilizzare per riparazioni o altre spese. Mentre puoi farlo con qualsiasi tipo di rifinanziamento in contanti, un prestito senza costi di chiusura significherà che avrai più denaro disponibile.
• Tassi di interesse più bassi possono comunque farti risparmiare denaro. Anche se stai pagando un tasso leggermente più alto per un rifinanziamento senza costi di chiusura rispetto a quello che pagheresti se pagassi quei costi in anticipo, potresti comunque risparmiare denaro per tutta la durata del prestito in base alla differenza tra il tuo vecchio e nuovo prestito aliquote.

Spiegazione dei contro

• Non stai evitando i costi di chiusura. Un prestito di rifinanziamento senza costi di chiusura non significa che questi costi scompaiano completamente; semplicemente non li paghi in anticipo.
• I pagamenti mensili potrebbero essere più alti. A seconda della nuova durata del prestito scelta e del tasso di interesse per il quale si ha diritto, i pagamenti mensili potrebbero essere più elevati con un prestito di rifinanziamento senza costi di chiusura rispetto al prestito attuale.
• Potrebbe volerci più tempo per raggiungere il pareggio. Il punto di pareggio rappresenta il punto in cui tutti i soldi che hai pagato per i costi di chiusura, direttamente o indirettamente, vengono recuperati in risparmi sugli interessi sul prestito.

La linea di fondo

Il rifinanziamento senza costi di chiusura può essere interessante per i proprietari di case che desiderano rifinanziare i propri mutui senza spendere molti soldi di tasca propria. Se il rifinanziamento senza costi di chiusura ha senso per te può dipendere da una varietà di fattori, tra cui:

• Quanti soldi speri di risparmiare sugli interessi
• I tassi di interesse a cui puoi beneficiare, in base al tuo credito e reddito
• Quanto tempo prevedi di rimanere in casa
• Sia che tu scelga di pagare un tasso di interesse più elevato o di aggiungere i costi di chiusura al prestito

Se stai considerando un rifinanziamento gratuito o un regolare rifinanziamento ipotecario, prenditi del tempo per guardarti intorno e confronta i migliori tassi di mutuo. Questo può aiutarti a trovare le migliori condizioni di prestito per il rifinanziamento della tua casa.