Una guida all'assicurazione ipotecaria privata (PMI)

È un mito che devi abbassare il 20% del prezzo di acquisto di una casa per ottenere un mutuo. I finanziatori offrono numerosi programmi di prestito con requisiti di anticipo inferiori per adattarsi a una varietà di budget e esigenze dell'acquirente. Se segui questa strada, però, aspettati di pagare l'assicurazione ipotecaria privata (PMI). Questa spesa aggiuntiva può aumentare il costo delle rate mensili del mutuo e, nel complesso, rende il prestito più costoso. Tuttavia, è quasi inevitabile se non hai un 20% o più di anticipo risparmiato.

Che cos'è il PMI?

PMI è un tipo di assicurazione ipotecaria che gli acquirenti sono generalmente tenuti a pagare per un prestito convenzionale quando effettuano un acconto inferiore al 20% del prezzo di acquisto della casa. Molti istituti di credito offrono programmi di acconti bassi, che ti consentono di abbassare fino al 3%. Il costo di tale flessibilità è PMI, che protegge l'investimento del prestatore nel caso in cui non si riesca a rimborsare il mutuo, noto come default. In altre parole, PMI assicura il creditore, non tu.

PMI aiuta gli istituti di credito a recuperare più denaro in caso di insolvenza. Il motivo per cui i finanziatori richiedono la copertura per acconti inferiori al 20% del prezzo di acquisto è perché possiedi una quota minore nella tua casa. I mutui ti stanno prestando più soldi in anticipo e, quindi, rischiano di perdere di più se sei insolvente nei primi anni di proprietà. Anche i prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration, o prestiti FHA, richiedono un'assicurazione ipotecaria, ma le linee guida sono diverse da quelle per i prestiti convenzionali (ne parleremo più avanti).

Il costo delle PMI

In generale, pagherai tra $ 40 e $ 80 al mese per ogni $ 100.000 presi in prestito, secondo Freddie Mac, un'impresa sponsorizzata dal governo che compra e vende mutui sul mutuo secondario mercato. Tieni presente che questo importo può variare in base al tuo punteggio di credito e al tuo rapporto prestito-valore: l'importo che hai preso in prestito sul tuo mutuo rispetto al valore della casa.

Negli anni passati, ti era permesso dedurre il costo del PMI dalle tasse federali. Per il 2017 e in futuro, il Congresso ha deciso di non rinnovare tale disposizione, quindi non è più possibile detrarre i pagamenti PMI dalle tasse annuali. (In realtà, in seguito hanno ripristinato la detrazione solo per il 2017. Successivamente, a causa della pandemia di COVID-19, è stata prorogata per il 2020 e resa retroattiva per gli anni d'imposta dal 2018 al 2019.)

Pagare per PMI

Hai due opzioni per pagare PMI: un premio una tantum anticipato pagato alla chiusura o premi mensili. In molti casi, i finanziatori inseriscono PMI nella rata mensile del mutuo come premio mensile. Quando ricevi la stima del prestito e i documenti di chiusura dell'informativa, l'importo del PMI sarà dettagliato nella sezione Pagamenti previsti sulla prima pagina di ciascun documento.

Un'altra opzione è quella di pagare PMI come uno dei tuoi costi di chiusura. Nei moduli di stima del prestito e di informativa di chiusura, troverai questo premio a pagina 2, sezione B. Lo svantaggio di questa opzione, tuttavia, è che probabilmente non ti verrà rimborsato questo importo se trasferisci o rifinanzi il mutuo. In alcuni casi, puoi pagare sia premi anticipati che mensili.

Annullamento della copertura PMI

La buona notizia è che non pagherai PMI per l'intera durata di un prestito convenzionale.

Il Federal Homeowners Protection Act elimina le PMI in tre modi:

• cancellazione PMI avviata dal mutuatario
• terminazione automatica PMI
• terminazione PMI finale

Puoi richiedere la cancellazione di PMI una volta che il tuo rapporto prestito-valore, l'importo del saldo del prestito diviso per la casa valore di mercato: scende al di sotto dell'80% del valore stimato originale della casa (o prima, se il valore della casa si apprezza prima poi). I finanziatori elencano questa data programmata sul modulo di divulgazione PMI, che probabilmente hai ricevuto come parte dei documenti di chiusura.

Per cancellare PMI, dovrai:

• Fai la tua richiesta per iscritto.
• Sii aggiornato sulle rate mensili del mutuo.
• Avere una cronologia dei pagamenti positiva (non più di un pagamento con 30 giorni di ritardo in un periodo di 12 mesi o no più di un pagamento ritardato di 60 giorni in un periodo di 24 mesi, secondo Fannie Mae e Freddie Mac).
• Verifica di non avere privilegi minori (come una seconda ipoteca).

Terminazione automatica PMI

Un altro modo per terminare il PMI è noto come cessazione automatica del PMI, che entra in vigore alla data prevista in cui il saldo ipotecario residuo raggiunge il 78% di LTV. Per legge, i finanziatori sono tenuti a cancellare automaticamente PMI entro questa data. Anche qui si applicano le stesse condizioni per la cancellazione PMI avviata dal mutuatario (cronologia di pagamento puntuale e nessun vincolo). Se hai avuto pagamenti in ritardo, il tuo prestatore non cancellerà PMI fino a quando i tuoi pagamenti non diventeranno correnti.

Terminazione finale PMI

Infine, c'è qualcosa chiamato la terminazione finale del PMI. Questo è quando un prestatore deve terminare automaticamente PMI il mese dopo che la durata del prestito raggiunge il suo punto medio su un programma di rimborso, anche se non hai raggiunto il 78% di LTV.

Ad esempio, se hai un prestito fisso di 30 anni, il punto medio sarebbe dopo i 15 anni. Ancora una volta, devi essere aggiornato sui tuoi pagamenti per qualificarti. Questo tipo di cancellazione PMI si applica solitamente a prestiti con caratteristiche speciali, come pagamenti a sbalzo, un periodo di soli interessi o una tolleranza sul capitale.

Valore della casa e PMI

La tua idoneità a cancellare PMI è anche influenzata dal fatto che il valore della tua casa si sia apprezzato o svalutato nel tempo. Se aumenta, puoi cancellare PMI prima del previsto; se diminuisce, aspetterai più tempo del previsto per annullare PMI.

Prima di cancellare PMI, un prestatore determinerà il valore di mercato attuale della tua casa da un Broker Price Opinion (eseguito da un agente immobiliare che valuta la tua casa in base al valore di case comparabili nel tuo quartiere), una certificazione di valore o un altro tipo di valutazione della proprietà.

Se il valore della tua casa è diminuito a causa di una flessione del mercato, il tuo prestatore probabilmente rifiuterà la tua richiesta di cancellazione PMI a meno che il valore della tua casa si basa su una nuova perizia e paghi il saldo residuo del prestito all'80% LTV della nuova perizia valore.

D'altra parte, il valore della tua casa potrebbe aumentare più velocemente del previsto, sia a causa delle condizioni di mercato che perché l'hai rimodellata, il che significa che potresti raggiungere la soglia LTV dell'80% in anticipo. In tal caso, puoi richiedere la cancellazione del PMI in anticipo e il tuo prestatore ordinerà una perizia per confermare il valore attuale della casa. (Nota: sei responsabile del pagamento della valutazione della proprietà, che può costare da $ 300 a $ 400. Tale importo può variare a seconda delle dimensioni e della posizione della casa.)

Prestiti convenzionali senza PMI

Alcuni istituti di credito offrono i propri prodotti di prestito convenzionali senza PMI richiesto; tuttavia, tendono ad addebitare tassi di interesse più elevati per proteggersi in caso di insolvenza sul prestito. A lungo termine, può essere più o meno costoso rispetto al pagamento di PMI, a seconda di quanto tempo rimani nella tua casa o di quanto tempo mantieni lo stesso mutuo.

È qui che può aiutare lo shopping comparativo per un mutuo. Guarda i tassi di interesse offerti per i prestiti non PMI rispetto a quelli con PMI. Calcola la differenza tra i due per vedere quanto pagherai in più per un prestito senza PMI. Tale importo è inferiore ai pagamenti PMI che effettuerai fino a raggiungere il rapporto LTV dell'80% per la cancellazione? Ricorda, i valori delle case potrebbero aumentare o diminuire, influenzando il periodo di tempo in cui potresti pagare PMI.

Requisiti per l'acconto

Abbassare il 20% del prezzo di acquisto di una casa elimina il PMI, che è la strada ideale se te lo puoi permettere. Oltre a risparmiare regolarmente per un acconto, considera l'acquisto di una casa meno costosa.

Un budget per la ricerca della casa più conservativo ridurrà l'importo necessario per effettuare un acconto del 20%.

Mutui Piggyback e PMI

Alcuni istituti di credito raccomandano utilizzando un secondo mutuo "piggyback" per evitare PMI. Questo può aiutare a ridurre i costi ipotecari iniziali piuttosto che a pagare il PMI. Funziona così: stipuli un primo mutuo per la maggior parte del prezzo di acquisto della casa (meno l'importo dell'acconto). Quindi stipuli un secondo mutuo molto più piccolo per il resto del prezzo di acquisto della casa, meno il primo mutuo e gli importi dell'acconto. Di conseguenza, tu evitare PMI e hanno combinato pagamenti inferiori al costo del primo mutuo con PMI.

Tuttavia, una seconda ipoteca generalmente comporta un tasso di interesse più elevato rispetto a una prima ipoteca. L'unico modo per sbarazzarsi di una seconda ipoteca è estinguere interamente il prestito o rifinanziarlo (insieme con la prima ipoteca) in un nuovo mutuo autonomo, presumibilmente quando l'LTV raggiunge l'80% (per evitare PMI). Tuttavia, questi prestiti possono essere costosi, in particolare se i tassi di interesse aumentano dal momento in cui ottieni il prestito iniziale e quando rifinanzierai entrambi i prestiti in un mutuo. Non dimenticare che dovrai pagare nuovamente i costi di chiusura per rifinanziare entrambi i prestiti in un unico prestito.

Premio di assicurazione ipotecaria FHA

Se non puoi qualificarti per un prodotto di prestito convenzionale, potresti prendere in considerazione un prestito FHA. Come alcuni prodotti di prestito convenzionali, i prestiti FHA hanno un'opzione di pagamento basso - fino al 3,5% in meno - e requisiti di credito più rilassati.

I finanziatori richiedono un'assicurazione ipotecaria per tutti i prestiti FHA, che vengono pagati in due parti: un premio assicurativo ipotecario anticipato, o UFMIP, e un premio assicurativo ipotecario annuale, o MIP annuale. Entrambi i costi sono elencati nella prima pagina del preventivo di prestito e nell'informativa di chiusura.

Il premio assicurativo anticipato

Il premio dell'assicurazione ipotecaria anticipata (UFMIP) è pari all'1,75% dell'importo del prestito. Puoi pagarlo in anticipo alla chiusura o può essere inserito nel tuo mutuo. Se scegli di includere UFMIP nel tuo mutuo, i tuoi pagamenti mensili saranno più alti e i costi totali del prestito aumenteranno.

Il premio annuale

Oltre all'UFMIP, pagherai un MIP annuale, che è diviso in rate mensili uguali e inserito nelle rate del mutuo. A seconda della durata e delle dimensioni del prestito, pagherai dallo 0,45% all'1,05% dell'importo del prestito.

Annullamento del MIP FHA

Se metti giù il 10% o più, il MIP annuale può essere cancellato dopo i primi 11 anni del tuo prestito. Tuttavia, a differenza dei prestiti convenzionali, i prestiti FHA con un acconto inferiore al 10% richiedono il pagamento del MIP annuale per la durata del prestito. Se rientri in quest'ultimo campo, l'unico modo per eliminare i pagamenti MIP è rifinanziare in un prestito convenzionale, una volta che il tuo rapporto LTV è sufficientemente basso da qualificarti per un mutuo convenzionale senza PMI.

La linea di fondo

Se non hai molti soldi risparmiati per un acconto, pagare PMI è un compromesso che farai per prendere in prestito più denaro. Non sei solo se scegli questa strada. In questi giorni, la maggior parte degli acquirenti di case sta facendo acconti inferiore al 20%. Nel 2017, l'acconto mediano su una casa era del 10%, secondo un sondaggio della National Association of Realtors.

Quando richiedi un mutuo, osserva attentamente le stime dei prestiti per confrontare quanto pagherai per un prestito con PMI. Un prestito che potrebbe non richiedere PMI ma viene fornito con un più alto tasso d'interesse. Con poche eccezioni, PMI è difficile da evitare se hai bisogno di un prestito con un acconto basso, ma c'è luce alla fine del tunnel: non pagherai PMI per tutta la durata del prestito.