L'importanza del tasso di capitalizzazione negli investimenti immobiliari

Il tasso di capitalizzazione è la base di riferimento più comunemente utilizzata per confrontare gli investimenti immobiliari. È analogo al tasso effettivo di rendimento stimato su un tipico investimento in titoli. Ad esempio, una proprietà interamente in contanti di $ 100.000 con un tasso massimo del 4,5% produrrà gli stessi rendimenti di $ 100.000 investiti in titoli al 4,5%. Questa cifra aiuta gli investitori immobiliari a determinare il miglior uso dei loro fondi di investimento.

Calcolo del tasso di capitalizzazione

Una semplice formula per calcolare il tasso di capitalizzazione è annuale reddito operativo netto diviso per il totale dei costi di acquisizione. Questa formula è in realtà l'inverso di un multiplo prezzo/guadagno standard.

Il reddito operativo netto può essere calcolato sottraendo dal reddito lordo tutti i costi di gestione, i costi delle utenze, la manutenzione, l'assicurazione, le tasse e altri costi operativi. Il reddito operativo netto non tiene conto delle rate del mutuo.

I costi di acquisizione sono superiori al prezzo di acquisto dichiarato. Devono tenere conto delle commissioni di intermediazione e dei costi di chiusura. Se la proprietà non è pronta per l'affitto, devono essere inclusi anche tutti i costi sostenuti per la riabilitazione.

Gli investitori devono confrontare i tassi di capitalizzazione che includono gli stessi costi. Ad esempio, non è valido confrontare un tasso di capitalizzazione che sconta i ricavi dell'affitto in base alle disponibilità medie annue e un altro che non applica tale sconto.

Importanza del tasso di capitalizzazione

L'uso principale del tasso di capitalizzazione è quello di discriminare tra le diverse opportunità di investimento. Se un investimento in titoli offre un rendimento stimato del 4% e una proprietà ha un tasso di capitalizzazione dell'8%, è probabile che un investitore si concentri sulla proprietà.

I tassi di capitalizzazione possono anche formare tendenze per i proprietari di immobili commerciali. Le tendenze possono mostrare dove potrebbe dirigersi il mercato, consentendo aggiustamenti basati sugli affitti stimati.

C'è un limite all'utilità dei tassi di capitalizzazione; gli investimenti immobiliari con flussi di cassa irregolari o complicati non possono fare affidamento su semplici tassi di capitalizzazione. Sarebbe meglio fare affidamento su analisi del flusso di cassa scontato invece.