REIT vs. Fondi comuni immobiliari: qual è la differenza?

REIT vs. Fondi comuni immobiliari: una panoramica

Fondi di investimento immobiliare (REIT) e i fondi comuni di investimento immobiliare offrono entrambi diversificazione e un modo semplice e conveniente per i singoli investitori di investire in vari segmenti del mercato immobiliare. Rappresentano inoltre un veicolo più liquido per gli investimenti in questo settore rispetto al possedere o investire in immobili direttamente.

Esiste un'ampia varietà di REIT e fondi comuni di investimento del settore immobiliare tra cui scegliere. Prima di considerare entrambi i tipi di strumento, è necessario comprendere le differenze chiave tra i due, nonché i loro pro e contro.

REIT

Un REIT è una società, un trust o un'associazione che investe direttamente in immobili attraverso proprietà o mutui. Si scambiano in borsa e vengono acquistati e venduti come azioni. I REIT pagano dividendi come parte della loro struttura. Sono richiesti dal Agenzia delle Entrate (IRS) di pagare la maggior parte dei loro utili imponibili (90% o più) agli azionisti tramite dividendi. Le società REIT, tuttavia, non pagano l'imposta sul reddito delle società.

Almeno il 75% delle attività di un REIT deve essere in beni immobili e almeno il 75% del suo reddito lordo deve derivare da affitti, interessi ipotecari o guadagni dalla vendita della proprietà.

I tre tipi principali sono REIT azionari, REIT ipotecarie REIT ibridi.

REIT azionari

I REIT azionari possiedono e investono in proprietà come appartamenti, edifici per uffici, centri commerciali e hotel. I ricavi sono generati principalmente dagli affitti degli immobili di proprietà o partecipata.

Un REIT azionario può investire ampiamente o può concentrarsi su un particolare segmento come hotel, proprietà residenziali, magazzini, ospedali e così via.

In generale, i REIT azionari forniscono un reddito stabile. E, poiché questi REIT generano entrate raccogliendo affitti, il loro reddito è relativamente facile da prevedere e tende ad aumentare nel tempo.

REIT ipotecari

I REIT ipotecari (o mREIT) investono in mutui residenziali e commerciali. Questi REIT prestano denaro per mutui, o acquistano mutui esistenti o titoli garantiti da ipoteca (MBS). Mentre i REIT azionari generalmente generano entrate attraverso gli affitti, i REIT ipotecari guadagnano reddito dagli interessi sui loro investimenti di debito.

I REIT ipotecari tendono a fare meglio dei REIT azionari quando i tassi di interesse aumentano.

REIT ibridi

I REIT ibridi sono una combinazione di REIT azionari e ipotecari. Entrambi possiedono proprietà e riscuotono affitti e investono anche in titoli ipotecari. Investendo sia in mutui che in beni immobili, i REIT ibridi come Two Harbors adottano un approccio più equilibrato e potrebbero essere in grado di per trarre profitto in ambienti di tassi di interesse sia in aumento che in calo in cui solo i tradizionali REIT azionari o solo ipotecari possono lotta.

Nota che ci sono solo pochi REIT ibridi elencati.

Prestazioni REIT

I REIT tendono a dare i migliori risultati quando i tassi di interesse diminuiscono e quando gli affitti aumentano. In quanto titoli che pagano dividendi, i REIT vengono analizzati in modo molto simile ad altri titoli. Ma ci sono alcune grandi differenze dovute al trattamento contabile della proprietà. Poiché i REIT acquistano immobili, ad esempio, potresti vedere livelli di debito più elevati rispetto ad altri tipi di società.

Anche le condizioni del mercato dei capitali sono importanti, in particolare la domanda istituzionale di azioni REIT. Nel breve corsa, questa domanda può sopraffare i fondamentali. Ad esempio, i titoli REIT hanno fatto abbastanza bene nel 2001 e nella prima metà del 2002 nonostante i fondamentali poco brillanti, perché il denaro scorreva nell'intera classe di attività.

A livello di REIT individuale, vuoi vedere forti prospettive di crescita delle entrate, come reddito da locazione, reddito da servizi correlati e FFO. Vuoi vedere se il REIT ha una strategia unica per migliorare l'occupazione e aumentare i suoi affitti.

Anche il settore industriale è importante poiché i REIT specializzati vedranno rendimenti che variano a seconda del tipo di proprietà possedute. Ad esempio, il grafico seguente mostra i rendimenti REIT per settore nel 2019. In quell'anno, le proprietà industriali e i data center hanno ottenuto i migliori risultati mentre la vendita al dettaglio e il self-storage languono.

Fondi comuni immobiliari

I fondi comuni di investimento sono investimenti in pool gestiti professionalmente che investono in una varietà di veicoli, come azioni e obbligazioni. Gli investitori acquistano fondo comune azioni, o quote, che vengono acquistate o rimborsate all'attuale valore del patrimonio netto (NAV). I NAV sono calcolati una volta al giorno e si basano sul prezzi di chiusura dei titoli in portafoglio del fondo.

I fondi comuni di investimento immobiliare investono principalmente in REIT e società operative immobiliari utilizzando gestori di portafoglio professionali e ricerche di esperti. Offrono la possibilità di ottenere un'esposizione diversificata agli immobili utilizzando una quantità di capitale relativamente piccola. A seconda della loro strategia e obiettivi di diversificazione, forniscono agli investitori una selezione di attività molto più ampia rispetto a possono essere ottenuti acquistando solo azioni REIT e forniscono anche la flessibilità di passare facilmente da un fondo a altro.

Un vantaggio per gli investitori al dettaglio sono le informazioni analitiche e di ricerca fornite dal fondo. Ciò può includere dettagli sugli asset acquisiti e la prospettiva del management sulla fattibilità e la performance di specifici investimenti immobiliari e come asset class. Gli investitori più speculativi possono investire in una famiglia di fondi comuni di investimento immobiliare, sovrappesando tatticamente determinati tipi di proprietà o regioni per massimizzare il rendimento.

Rendimento dei fondi comuni immobiliari

Poiché investono principalmente in REIT, la performance dei fondi comuni immobiliari è strettamente correlata a quella dei REIT che detengono. I fondi comuni, tuttavia, possono essere meno liquidi, meno favorevoli alle tasse e comportano commissioni di gestione più elevate rispetto ai REIT o agli ETF REIT. Anche se reale i fondi comuni immobiliari apportano liquidità a una classe di attività tradizionalmente illiquida, i critici ritengono che non possano essere paragonati agli investimenti diretti in immobili proprietà.

considerazioni speciali

I REIT e i fondi comuni di investimento immobiliare offrono ai singoli investitori con un accesso di capitale limitato a entrambi investimenti immobiliari diversificati o concentrati perché hanno un investimento relativamente basso minimi. Quando è la diversificazione che forniscono, i due tipi di fondi aiutano a mitigare il rischio.

A seconda del loro strategia di investimento, i fondi comuni di investimento immobiliare possono essere un veicolo di investimento più diversificato rispetto ai REIT. Questo può ridurre costi di transazione per chi cerca una maggiore diversificazione concentrata in uno o pochi fondi. Hanno anche il vantaggio di una gestione e ricerca professionale del portafoglio.

I fondi immobiliari forniscono reddito da dividendi e il potenziale per rivalutazione del capitale per investitori di medio-lungo termine. Ricorda, i REIT devono distribuire almeno il 90% di reddito imponibile agli azionisti ogni anno sotto forma di dividendi.

Il valore degli immobili tende ad aumentare durante i periodi di inflazione, poiché i prezzi degli immobili e gli affitti salgono. Pertanto, i REIT e i fondi comuni di investimento immobiliare possono fungere da potenziale copertura contro l'inflazione.

Infine, entrambe le tipologie di fondi immobiliari prevedono liquidità in quella che è tipicamente una classe di attività illiquida.

Svantaggi

Come con qualsiasi investimento, ci sono rischi nell'investire sia in REIT che in fondi comuni di investimento immobiliare. I resi non sono garantiti.

Inoltre, come per tutti i fondi settoriali, quelli che si concentrano sul settore immobiliare possono essere più volatili rispetto ai fondi con più ampio orizzonti di investimento, come un fondo che replica l'indice S&P 500. Insomma, quando il mercato immobiliare vacilla, i fondi di questo settore soffrono. Naturalmente, è vero il contrario quando il mercato immobiliare è in piena espansione.

Tassi di interesse in aumento possono incidere anche sui rendimenti dei fondi immobiliari. Ad esempio, i REIT fanno affidamento sul debito o sul denaro preso in prestito per acquisire proprietà. Quando i tassi di interesse aumentano, aumenta anche il costo del prestito, che può ridurre i profitti.

REIT vs. Esempio di fondo comune immobiliare

Se vuoi investire nel mercato immobiliare dinamico e notoriamente costoso di New York City, ad esempio, prendi in considerazione l'Empire State Realty Trust Inc. (ESRT)—un REIT che può rivendicare l'iconico Empire State Building come una delle sue proprietà in portafoglio. Il suo portafoglio comprende sei negozi al dettaglio e 14 proprietà per uffici a Manhattan e nell'area metropolitana di New York City.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) è un esempio di fondo comune di investimento del settore (immobiliare) con diversi partecipazioni. Con circa 40 partecipazioni, investe principalmente in REIT e in società immobiliari quotate in borsa.

La linea di fondo

REIT e fondi comuni di investimento immobiliare hanno le loro differenze, ma sono simili in quanto entrambi offrono liquidità e un modo accessibile per ottenere esposizione a beni immobiliari diversificati. Per investitori al dettaglio senza capitali significativi, questi fondi immobiliari creano una strada per investire in una vasta gamma di proprietà che altrimenti potrebbero essere fuori portata. Gli investitori a lungo termine, in particolare, hanno il potenziale per raccogliere i frutti del reddito da dividendi e dell'apprezzamento del capitale in futuro. Prima di investire in uno dei due, assicurati di comprendere le differenze tra i due, nonché i rischi e i benefici associati.

REIT vs. Domande frequenti sui fondi comuni immobiliari

Che cos'è un REIT non negoziato?

I REIT non quotati sono fondi di investimento immobiliare privati ​​che sono gestiti professionalmente e investono direttamente in proprietà immobiliari e non sono quotati in borsa. Questi sono disponibili solo per investitori accreditati e con un patrimonio netto elevato e in genere richiedono un investimento minimo elevato.

Che cos'è un ETF REIT?

Gli ETF REIT sono fondi negoziati in borsa (ETF) che investono la maggior parte del proprio patrimonio in titoli azionari REIT e relativi derivati. Gli ETF REIT sono gestiti passivamente attorno a un indice di proprietari di immobili quotati in borsa.

Che cos'è un fondo indicizzato REIT?

Come un ETF REIT, un fondo indicizzato REIT è un fondo comune che investe passivamente in un indice immobiliare di riferimento, come l'MSCI U.S. REIT Index o il Dow Jones U.S. REIT Index, che insieme coprono circa i due terzi del valore aggregato del REIT nazionale quotato in borsa mercato.

Che cos'è una graffetta REIT?

Una graffetta REIT è una struttura che cerca di massimizzare i vantaggi fiscali inerenti agli immobili fondi di investimento, pur consentendo alla società di gestire proprietà che tali fondi normalmente non possono correre. Tali REIT sono sottoposti a un attento esame normativo poiché nella struttura della graffetta gli obblighi fiduciari sono dovuti a diversi gruppi di azionisti e possono essere presenti conflitti intrinseci. È simile ma più flessibile nella struttura al REIT pinzato.

Che cos'è un REIT triplo netto?

Un REIT triplo netto è un REIT azionario che possiede proprietà commerciali utilizzate in locazione triple net (NNN). Il tripla rete contratto di locazione significa che i costi della manutenzione strutturale e delle riparazioni devono essere pagati dall'inquilino, oltre all'affitto, alle tasse di proprietà e ai premi assicurativi. Poiché queste spese aggiuntive vengono trasferite all'inquilino, il proprietario generalmente addebita un canone di base inferiore. Ciò assolve il REIT dal maggior rischio di qualsiasi locazione netta.