I pro e i contro di un mutuo di 15 anni

Mutuo di 15 anni: una panoramica

Un mutuo di 15 anni è un prestito per l'acquisto di una casa in cui il tasso di interesse e la rata mensile sono fissati per tutta la durata del prestito. Alcuni mutuatari optano per il 15 anni contro il più convenzionale mutuo di 30 anni poiché può far risparmiare loro una notevole quantità di denaro a lungo termine.

Ci sono diversi tipi di prodotti ipotecari disponibili oggi sul mercato. Il mutuo di 15 anni ha alcuni vantaggi e svantaggi rispetto al mutuo di 30 anni. Tuttavia, entrambi i prodotti condividono somiglianze, ad esempio il tasso di interesse può essere influenzato dalla storia creditizia del mutuatario e dal punteggio di credito.

UN punteggio di credito è una rappresentazione numerica della probabilità che un mutuatario rimborsi il denaro dovuto. I pagamenti tempestivi, la durata della storia creditizia e il numero di conti di credito aperti sono tutti fattori che influiscono sul punteggio di credito. Naturalmente, sia un prestito di 15 anni che di 30 anni richiedono anche un ampio reddito mensile per coprire la potenziale rata del mutuo e altri debiti.

Vantaggi di un mutuo di 15 anni

Di seguito sono riportati i vantaggi di un mutuo di 15 anni rispetto a un mutuo di 30 anni. Entrambi hanno tassi fissi e pagamenti fissi oltre i loro termini.

Meno nell'interesse totale

Un mutuo di 15 anni costa meno nel lungo periodo poiché i pagamenti totali degli interessi sono inferiori a un mutuo di 30 anni. Il costo di un mutuo è calcolato su base annua tasso d'interesse, e poiché stai prendendo in prestito il denaro per la metà del tempo, l'interesse totale pagato sarà probabilmente la metà di quello che pagheresti in 30 anni.

Tasso di interesse più basso

Dal momento che i prestiti a breve termine sono meno rischiosi e meno costosi da finanziare per le banche rispetto ai prestiti a lungo termine, un mutuo di 15 anni in genere viene fornito con un tasso di interesse inferiore. Il tasso può essere compreso tra un quarto di punto e un punto intero inferiore al mutuo di 30 anni.

Fannie Mae

Se il tuo mutuo viene acquistato da una delle società sponsorizzate dal governo, come Fannie Mae, probabilmente finirai per pagare meno commissioni per un prestito di 15 anni. Fannie Mae e le altre imprese sostenute dal governo addebitano quelli che chiamano aggiustamenti dei prezzi a livello di prestito che spesso si applicano solo o sono più alti per i mutui trentennali.

Queste commissioni si applicano in genere ai mutuatari con punteggi di credito inferiori che effettuano pagamenti inferiori. La Federal Housing Administration (FHA) addebita premi assicurativi ipotecari inferiori ai mutuatari di 15 anni. Assicurazione ipotecaria privata o PMI è richiesto dagli istituti di credito quando metti un acconto inferiore al 20% del valore della casa.PMI protegge il creditore nel caso in cui non sia possibile effettuare i pagamenti. PMI viene addebitato come un canone mensile aggiunto alla rata del mutuo, ma è temporaneo, il che significa che cessa di esistere una volta che si paga il 20% del mutuo.

Risparmi forzati

Poiché la rata mensile è più alta per un mutuo di 15 anni, pianificatori finanziari consideralo una sorta di risparmio forzato. In altre parole, invece di prendere i risparmi mensili dal fare un 30 anni e investire i fondi in a conto del mercato monetario o il mercato azionario, lo investiresti nella tua casa, che nel lungo periodo probabilmente apprezzerà.

Svantaggi di un mutuo di 15 anni

Nonostante gli interessi risparmiati con un mutuo di 15 anni, i mutuatari dovrebbero pensare ad alcune considerazioni e svantaggi prima di decidere la durata del loro prestito.

Pagamenti mensili più elevati

Un mutuo di 15 anni ha una rata mensile più alta di un mutuo di 30 anni poiché il prestito deve essere estinto in metà del tempo. Ad esempio, un prestito di 15 anni per $ 250.000 al 4% di interesse ha un pagamento mensile di $ 1.849 rispetto a $ 1.194 per i 30 anni. In altre parole, la rata mensile di 15 anni è del 55% superiore a quella di 30 anni per lo stesso importo alla stessa tariffa.

Meno convenienza

Il pagamento più elevato potrebbe limitare l'acquirente a una casa più modesta di quella che sarebbe in grado di acquistare con un prestito di 30 anni. Usando il nostro esempio sopra, supponiamo che il creditore ipotecario approvi solo un massimo di $ 1.500 al mese. Il mutuatario dovrebbe acquistare una casa più economica: un mutuo di $ 200.000 al 4%, per 15 anni, si traduce in un pagamento di $ 1.479.

D'altra parte, un prestito di 30 anni (per $ 250.000) comporterebbe un pagamento mensile di $ 1.194, ben al di sotto del $ 1.500 massimo, o il prestito di 30 anni potrebbe consentire al mutuatario di acquistare una casa più grande o di assumerne una più grande mutuo. Ad esempio, un mutuo di 30 anni per una casa da $ 300.000 costerebbe $ 1.432 al mese. Il prestito di 30 anni porta il pagamento al di sotto del massimo di $ 1.500 e consente al mutuatario di assumere un prestito più grande, presumibilmente ottenendo una casa più grande o una posizione migliore.

Meno soldi vanno al risparmio

Il pagamento più alto richiede più alto riserve di cassa— fino a un anno di reddito in risparmi liquidi. Inoltre, il pagamento mensile più elevato significa che un mutuatario può rinunciare all'opportunità di accumulare risparmi o risparmiare per obiettivi come le tasse universitarie per un figlio o la pensione.

Sia i risparmi del college che i conti pensionistici sono fiscalmente differiti, mentre i conti pensionistici 401k hanno un contributo del datore di lavoro. Inoltre, un investitore esperto e disciplinato perderebbe l'opportunità di investire la differenza tra i pagamenti a 15 e 30 anni in titoli ad alto rendimento.

Esempio di un mutuo di 15 anni

Un mutuo di $ 250.000 in 30 anni a un tasso del 4% costerebbe $ 429.674 in capitale e pagamenti di interessi entro la fine del prestito e l'interesse totale sarebbe di $ 179.674 per il prestito per 30 anni.

Lo stesso importo del prestito e lo stesso tasso di interesse in 15 anni costerebbe $ 332.860 entro la fine del termine. L'interesse totale sarebbe di $ 82.860 per il prestito per 15 anni. Al 4%, pagheresti solo il 46% circa dell'interesse totale per un periodo di 15 anni rispetto a quello che pagheresti per il prestito di 30 anni. Più alto è il tasso di interesse, più significativo è il divario tra i due mutui.

Domande frequenti sui mutui a 15 anni

Perché dovrei ottenere un mutuo a tasso fisso di 15 anni invece di un mutuo di 30 anni?

Se puoi permetterti il ​​pagamento mensile più elevato che viene fornito con un mutuo fisso di 15 anni, può aiutarti a ripagare la tua casa, liberando fondi per la pensione. Spenderai meno interessi per tutta la durata del prestito rispetto a un mutuo di 30 anni e, di solito, un mutuo fisso di 15 anni significa un tasso di interesse migliore.

Quali sono le differenze tra mutui a 15 e 30 anni?

Le rate mensili di un mutuo di 15 anni sono superiori a quelle di un mutuo di 30 anni, spesso significativamente più alte. Un mutuo di 30 anni consente a un mutuatario di allungare i pagamenti per un lungo periodo e mantenere una parte maggiore dei propri guadagni mensili. Un mutuo di 30 anni ha un tasso di interesse più alto di un mutuo di 15 anni e pagherai di più in interessi piuttosto che i pagamenti del capitale su un mutuo di 30 anni.

Come posso saldare un mutuo di 30 anni in 15 anni?

Ci sono alcuni modi per pagare un mutuo di 30 anni in 15 anni. In primo luogo, potresti considerare di rifinanziare il tuo mutuo attuale in un mutuo fisso di 15 anni. Un altro modo è quello di effettuare pagamenti extra per l'importo principale o effettuare pagamenti bisettimanali allo stesso modo un pagamento ipotecario aggiuntivo all'anno. Questo potrebbe non portarti al traguardo dei 15 anni, ma l'importo del capitale diminuirà sicuramente.

La linea di fondo

Un mutuo di 15 anni può senza dubbio farti risparmiare un sacco di soldi a lungo termine. Tuttavia, è essenziale consultare un pianificatore finanziario per discutere di cosa puoi gestire i pagamenti mensili. Sebbene i 15 anni possano estinguere un mutuo prima, se perdi il lavoro o il tuo reddito cambia, quella rata mensile più alta rispetto al prestito di 30 anni potrebbe farti andare in difficoltà finanziarie.