In che modo i tassi di interesse influenzano il mercato immobiliare

I prestiti ipotecari sono disponibili in due forme principali: tasso fisso e tasso variabile, con alcune combinazioni ibride e più derivati ​​di ciascuna. Una conoscenza di base dei tassi di interesse e delle influenze economiche che determinano il corso futuro dei tassi di interesse può aiutarti a prendere decisioni sui mutui finanziariamente sane. Tali decisioni includono fare il scelta tra mutuo a tasso fisso o mutuo a tasso variabile (ARM) o decidere se rifinanziare con un mutuo a tasso variabile.

Come vengono determinati i tassi di interesse?

Il tasso di interesse è l'importo addebitato in aggiunta al capitale da un prestatore a un mutuatario per l'utilizzo dei beni. Il tasso di interesse applicato dalle banche è determinato da una serie di fattori, come lo stato dell'economia. La banca centrale di un paese fissa il tasso di interesse, che ciascuna banca utilizza per determinare il APRILE gamma che offrono.

Quando la banca centrale fissa i tassi di interesse a un livello elevato, il costo del debito aumenta. Quando il costo del debito è elevato, scoraggia le persone dal contrarre prestiti e rallenta la domanda dei consumatori. Inoltre, i tassi di interesse tendono ad aumentare con l'inflazione.

La linea di produzione dei mutui

L'industria dei mutui ha tre parti principali o attività: il cedente del mutuo, l'aggregatore e l'investitore.

Il cedente del mutuo è il creditore. I finanziatori sono disponibili in diverse forme, dalle cooperative di credito e banche ai mediatori di mutui. I cedenti ipotecari introducono e commercializzano prestiti ai consumatori. Vendono prestiti. Competono tra loro in base ai tassi di interesse, alle commissioni e ai livelli di servizio che offrono. I tassi di interesse e le commissioni che applicano determinano i loro margini di profitto. La maggior parte dei cedenti di mutui non fa prestiti "in portafoglio" (nel senso che non conserva il bene del prestito). Invece, vendono il mutuo nel mercato ipotecario secondario. I tassi di interesse che addebitano ai consumatori sono determinati dai loro margini di profitto e dal prezzo al quale possono vendere il mutuo nel mercato ipotecario secondario.

L'aggregatore acquista mutui di nuova costituzione da altri istituti. Fanno parte del mercato ipotecario secondario. La maggior parte degli aggregatori sono anche originatori di mutui. Gli aggregatori mettono insieme molti mutui simili per formare titoli garantiti da ipoteca (MBS), un processo noto come cartolarizzazione. Un titolo garantito da ipoteca è un'obbligazione assistita da un pool sottostante di ipoteche. I titoli garantiti da ipoteca sono venduti agli investitori. Il prezzo al quale i titoli garantiti da ipoteca possono essere venduti agli investitori determina il prezzo che gli aggregatori pagheranno di recente mutui originati da altri finanziatori e i tassi di interesse che offrono ai consumatori per le proprie ipoteche.

Ci sono molti investitori in titoli garantiti da ipoteca: fondi pensione, fondi comuni di investimento, banche, hedge fund, governi stranieri, compagnie assicurative e Freddie Mac e Fannie Mae (sponsorizzati dal governo imprese). Poiché gli investitori cercano di massimizzare i rendimenti, eseguono spesso analisi del valore relativo tra titoli garantiti da ipoteca e altri investimenti a reddito fisso come le obbligazioni societarie. Come per tutti i titoli finanziari, la domanda degli investitori di titoli garantiti da ipoteca determina il prezzo che pagheranno per questi titoli.

Impatto degli investitori sui tassi ipotecari

In larga misura, gli investitori in titoli garantiti da ipoteca determinano tassi del mutuo offerto ai consumatori. Come spiegato in precedenza, la linea di produzione di mutui si conclude sotto forma di garanzia ipotecaria acquistata da un investitore. Il mercato libero determina i prezzi di mercato che gli investitori pagheranno per i titoli garantiti da ipoteca. Questi prezzi si snodano nel settore dei mutui per determinare i tassi di interesse che ti verranno offerti quando acquisterai la tua casa.

Mutui a tasso fisso

Il tasso di interesse su un mutuo a tasso fisso è fisso per tutta la durata del mutuo. Tuttavia, in media, i mutui a tasso fisso di 30 anni hanno una durata più breve, a causa del trasferimento o del rifinanziamento dei mutui da parte dei clienti. La regola pratica era che i proprietari di casa rimanevano nelle loro case in media sette anni, una cifra che è salita a 13 anni nel 2018. Tuttavia, quasi la metà degli acquirenti di case (45%) ha dichiarato di aspettarsi di rimanere a casa per 16 anni o più, secondo un rapporto del 2020 della National Association of Realtors.

I prezzi dei titoli garantiti da ipoteca sono altamente correlati con i prezzi dei titoli del Tesoro USA. Ciò significa che il prezzo dei titoli garantiti da ipoteca garantiti da ipoteche trentennali si muoverà con il prezzo del Nota quinquennale del Tesoro statunitense o obbligazione decennale del Tesoro statunitense basata su un capitale finanziario noto come durata. In pratica, la durata di un mutuo a 30 anni è più vicina alla nota quinquennale, ma il mercato tende a utilizzare come benchmark il bond a 10 anni. Ciò significa anche che il tasso di interesse sui mutui a tasso fisso a 30 anni offerti ai consumatori dovrebbe aumentare o diminuire con il rendimento del titolo a 10 anni del Tesoro degli Stati Uniti. Il rendimento di un'obbligazione è una funzione del suo tasso cedolare e del prezzo.

Le aspettative economiche determinano il prezzo e il rendimento dei titoli del Tesoro USA. Il peggior nemico di un'obbligazione è l'inflazione, che erode il valore dei pagamenti futuri delle obbligazioni, sia il pagamento delle cedole che il rimborso del capitale. Pertanto, quando l'inflazione è elevata o si prevede che aumenterà, i prezzi delle obbligazioni diminuiscono, il che significa che i loro rendimenti aumentano: esiste una relazione inversa tra il prezzo di un'obbligazione e il suo rendimento.

Il ruolo della Fed

La Federal Reserve svolge un ruolo importante nelle aspettative di inflazione. Questo perché la percezione del mercato obbligazionario di quanto bene la Federal Reserve stia controllando l'inflazione attraverso il l'amministrazione dei tassi di interesse a breve termine determina i tassi di interesse a lungo termine, come il rendimento del Tesoro degli Stati Uniti Obbligazione decennale. In altre parole, la Federal Reserve fissa gli attuali tassi di interesse a breve termine, che il mercato interpreta per determinare i tassi di interesse a lungo termine come il rendimento dei titoli del Tesoro USA a 10 anni.

Ricorda, i tassi di interesse sui mutui a 30 anni sono altamente correlati con il rendimento del titolo a 10 anni del Tesoro degli Stati Uniti. Se stai cercando di prevedere cosa faranno in futuro i tassi di interesse dei mutui a tasso fisso a 30 anni, guarda e comprendi il rendimento sull'obbligazione a 10 anni del Tesoro degli Stati Uniti (o sulla banconota a cinque anni) e seguire ciò che il mercato sta dicendo sulla moneta della Federal Reserve politica.

Mutui a tasso variabile (ARM)

Il tasso di interesse su un mutuo a tasso variabile potrebbe cambiare mensilmente, ogni sei mesi, annualmente o meno spesso, a seconda dei termini del mutuo. Il tasso di interesse è costituito da un valore dell'indice più un margine. Questo è noto come tasso di interesse completamente indicizzato. Di solito è arrotondato a un ottavo di punto percentuale. Il valore dell'indice è variabile, mentre il margine è fisso per tutta la durata del mutuo. Ad esempio, se il valore dell'indice corrente è 6,83% e il margine è 3%, l'arrotondamento all'ottavo di punto percentuale più vicino renderebbe il tasso di interesse completamente indicizzato del 9,83%. Se l'indice scendesse al 6,1%, il tasso di interesse completamente indicizzato sarebbe del 9,1%.

Il tasso di interesse su un mutuo a tasso variabile è legato a un indice. Esistono diversi indici ipotecari utilizzati per diversi mutui a tasso variabile, ognuno dei quali è costruito utilizzando i tassi di interesse su un tipo di sicurezza finanziaria attivamente negoziata, un tipo di prestito bancario o un tipo di banca depositare. Tutti i diversi indici ipotecari sono ampiamente correlati tra loro. In altre parole, si muovono nella stessa direzione, verso l'alto o verso il basso, al variare delle condizioni economiche.

La maggior parte degli indici ipotecari sono considerati indici a breve termine. “Breve termine” o “termine” si riferisce alla durata dei titoli, prestiti o depositi utilizzati per costruire l'indice. In genere, qualsiasi titolo, prestito o deposito che ha una durata di un anno o meno è considerato a breve termine. La maggior parte dei tassi di interesse a breve termine, compresi quelli utilizzati per costruire indici ipotecari, sono strettamente correlati con un tasso di interesse noto come Tasso di fondi federali.

Modifiche alle previsioni

Se stai cercando di prevedere le variazioni dei tassi di interesse sui mutui a tasso variabile, osserva la forma della curva dei rendimenti. La curva dei rendimenti rappresenta i rendimenti dei buoni del Tesoro USA con scadenze da tre mesi a 30 anni.

Quando la forma della curva è piatta o inclinata negativamente, significa che il mercato si aspetta che la Federal Reserve mantenga stabili i tassi di interesse a breve termine o li abbassi. Quando la forma della curva è inclinata positivamente, il mercato si aspetta che la Federal Reserve alzi i tassi di interesse a breve termine.

La ripidità della curva in entrambe le direzioni è un'indicazione di quanto il mercato si aspetta che la Federal Reserve aumenti o abbassi i tassi di interesse a breve termine. Il prezzo dei future sui fondi federali è anche un'indicazione delle aspettative del mercato per i futuri tassi di interesse a breve termine.

La linea di fondo

Una comprensione di ciò che influenza i tassi ipotecari a tasso fisso e variabile attuali e futuri può aiutarti a prendere decisioni sui mutui finanziariamente sane. Ad esempio, può informare la tua decisione sulla scelta di un mutuo a tasso variabile rispetto a un mutuo a tasso fisso e aiutarti a decidere quando ha senso rifinanziare con un mutuo a tasso variabile.

Non credere a tutto ciò che senti in TV. Non è sempre "un buon momento per rifinanziare il tuo mutuo a tasso variabile prima che il tasso di interesse aumenti ulteriormente". I tassi di interesse potrebbero aumentare ulteriormente andando avanti o potrebbero scendere. Scopri cosa dice la curva dei rendimenti.