Cosa significa acquisto?

Che cos'è un acquisto?

Un buy-up è un tipo di abbuono Associato a mutui casa. Implica che il prestatore offra un incentivo in contanti anticipato al mutuatario in cambio dell'accettazione di un più alto tasso d'interesse sul prestito.

In genere, gli acquisti sono più vantaggiosi per il mutuatario se prevede di rivendere la proprietà acquistata entro un breve periodo di tempo. È importante sottolineare che l'incentivo in denaro non può superare il costi di liquidazione associati al prestito.

Capire gli acquisti

Gli acquisti sono in genere utilizzati dai mutuatari ipotecari che desiderano ridurre il loro di tasca propria spese di liquidazione del prestito. Poiché l'acquisto comporta un tasso di interesse più elevato sul prestito, il mutuatario sta effettivamente prendendo in prestito denaro a quel tasso più elevato e lo utilizza per pagare alcuni o tutti i costi di liquidazione.

Poiché il tasso di interesse più elevato si applica all'intero saldo del mutuo, optare per un riscatto è generalmente economico solo se il mutuatario non intende trattenere il mutuo per un lungo periodo di tempo. In queste situazioni, l'incentivo in denaro anticipato può più che compensare l'aumento del costo degli interessi, considerando che tali costi degli interessi saranno sostenuti solo per un periodo di tempo limitato.

Un'altra considerazione da tenere presente è che a volte vengono pagati anche gli acquisti a mediatori di mutui. In queste situazioni, il broker può essere efficacemente incentivato a incoraggiare i mutuatari ad accettare tassi superiori a quelli di mercato sui loro prestiti ipotecari, noti anche come premi spread di rendimento (YSP). Se questi accordi di acquisto non sono chiaramente divulgati all'acquirente, possono creare un conflitto d'interesse tra le due parti.

Prima del 2010, i rimborsi di acquisto dei broker ipotecari erano spesso oscurati nei termini del prestito dei mutui hanno venduto, rendendo difficile per i mutuatari rilevare quando stavano pagando un YSP sul loro mutuo prestiti. Da allora, le modifiche alle linee guida federali per le nuove stime dei prestiti richiedono che gli YSP dei broker ipotecari siano chiaramente divulgati all'acquirente.

Nonostante questi miglioramenti, tuttavia, permane il rischio di potenziali conflitti. In particolare, a volte vengono concessi anche sconti di acquisto e altri incentivi simili a ufficiali di prestito all'interno degli stessi istituti di credito. In queste circostanze, il mutuatario può avere poca capacità pratica di rilevare se le tariffe che paga sono influenzate da questi incentivi. Per precauzione, i mutuatari dovrebbero porre domande attente e dirette ai loro funzionari di prestito su quali, se del caso, sono in atto programmi di incentivazione in relazione al loro prestito.

Esempio del mondo reale di un buy-up

Per illustrare, considera un acquirente che desidera garantire un mutuo di $ 100.000. Il tasso di interesse standard offerto dalla banca è del 4,50%. Tuttavia, l'acquirente desidera utilizzare uno sconto di riscatto pari al 2,50% del valore del prestito. In tale scenario, l'acquirente riceverà un incentivo in denaro di $ 2.500 in cambio dell'accettazione di un tasso di interesse superiore al normale.

Sebbene l'esatto livello del nuovo tasso di interesse sarebbe oggetto di negoziazione, la formula tipica prevede che ciascuna percentuale del rimborso determini un aumento dello 0,25% del tasso di interesse ipotecario. Pertanto, nell'esempio precedente, l'incentivo in denaro del 2,50% comporterebbe un aumento del tasso dello 0,625%. Il nuovo tasso di interesse sarebbe quindi del 5,125%.