Better Investing Tips

הגדרת אגרות חוב של רשות הדיור

click fraud protection

מהן אגרות חוב של רשות הדיור?

איגרות חוב של רשות הדיור, או אגרות דיור, מונפקות על ידי מדינה או סוכנות ממשלתית מקומית כדי לסייע במימון בנייה או שיקום של דירות להשכרה במחירים סבירים. במסגרת תוכניות מסוימות, גם ההכנסות מאגרות חוב כאלה עשויות לשמש לסיוע לאנשים בעלי הכנסה נמוכה ברכישת בתים. הריבית שהרוויחים המשקיעים על איגרות חוב של רשות הדיור פטורה ממסים פדרליים, ועשויה להיות פטורה גם ממדינה ומקומית מס הכנסה.

כמו הרוב איגרות חוב עירוניות, איגרות חוב של רשות הדיור נתפסו היסטורית כהשקעה בטוחה מאוד. במקרה זה, איגרות החוב מגובות על ידי הממשלה הפדרלית, הרואה בהן אמצעי לעידוד בניית דיור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה.

תיקי המפתח

  • איגרות חוב של רשות הדיור, או אגרות דיור, מונפקות על ידי מדינה או סוכנות ממשלתית מקומית כדי לסייע במימון בנייה או שיקום של דירות להשכרה במחירים סבירים.
  • ממשלות המדינה והמקומיות מנפיקות אגרות דיור למימון בנייה או שיקום של דירות להשכרה במחירים סבירים. בנוסף להחזר קרן האג"ח, המדינה או היישוב חייבים לשלם ריבית על הכסף שהם לווים.
  • כמו רוב איגרות החוב העירוניות, בעבר נתפסו איגרות חוב של רשות הדיור כהשקעות בטוחות מאוד.

הבנת אגרות חוב של רשות הדיור

רשות עירונית רשאית להנפיק חובות בצורה של איגרות חוב לגיוס הון למימון פרויקטים. שני סוגי איגרות החוב העירוניות הן חובה כללית איגרות חוב ו אגרות חוב להכנסות. תשלום הריבית והחזר הקרן של איגרת חוב כללית (GO) ממומנים מהקופה הפיננסית של המדינה או של השלטון המקומי.

קשרים אלה מגובים על ידי אמונה מלאה ואשראי של הממשלה העירונית אשר עשויה להיות בעלת הסמכות להעלות מסים על מנת למלא את חובות התשלום שלה על איגרת חוב GO. מאידך גיסא, חובות התשלום על איגרת הכנסה מגובות בזרם ההכנסות הצפוי של הפרויקט עבורו הונפק האג"ח. צורה אחת של איגרת הכנסה היא איגרת הדיור.

ממשלות המדינה והמקומיות מנפיקות אגרות דיור למימון בנייה או שיקום של דירות להשכרה במחירים סבירים. בנוסף להחזר קרן האג"ח, המדינה או היישוב חייבים לשלם ריבית על הכסף שהם לווים. כפי ש קשרי פעילות פרטיים (PABs), ניתן להנפיק אגרות דיור מטעם רווחים מוסמכים ומפתחים ללא כוונת רווח למימון פרויקטים רב-משפחתיים בעלי דירות בכירים והכנסות נמוכות.

כמו כן, ההכנסות מאגרות דיור עשויות להיות מונפקות גם על מנת לספק מימון משכנתא בעלות נמוכה למשפחות או ליחידים בעלי הכנסה נמוכה כדי שיוכלו לרכוש בית. משכנתאות הניתנות באמצעות אגרות דיור מוגבלות לרוכשי דירה ראשונה המרוויחים לא יותר מההכנסה החציונית באזור. יתר על כן, מחיר הבית שנרכש עם משכנתא באג"ח מוגבל ל -90% ממחיר הרכישה הממוצע של השטח.

שיקולים מיוחדים

בדרך כלל יש לאגרות חוב לדיור ריביות נמוכות וניתן להנפיקן כקבוע או חובת דרישה בשיעור משתנה (VRDO). תשלומי הקרן וריבית למחזיקי האג"ח נעשים מהחזרי משכנתא משועבדים ורווחי השקעה.

ההחזרים שבוצעו על המשכנתאות על ידי לווים נאספים על ידי הנאמן של איגרת הדיור המשקיעה את הכספים בהשקעות לטווח קצר עד הזמן המתוכנן לתשלום ריבית למחזיקי האג"ח. למעשה, תשלום על איגרות חוב לדיור מגובה בתשלום ריבית בזמן ובעקביות והחזר קרן של המשכנתאות הבסיסיות על ידי לווים.

אגרות דיור מועילות למדינה וגם למשקיעים פרטיים. מצד אחד, הממשלה משיגה גישה למימון זול. מצד שני, יתרונות המס שמציעים אגרות חוב לדיור אטרקטיביות ביותר לאלה הנמצאים במדרגות המס העליונות.

עבור משקיעים, הריבית המשולמת על ידי אגרות דיור פטורה ממס הכנסה פדרלי ולעתים אף ממלכתי. ככל ששיעור המס השולי גבוה יותר, כך הפטור ממס הכנסה מדירוג גבוה יותר. למרות שמשקיעים כפופים ל מס מינימום חלופי (AMT) עשוי להיות כפוף למיסים, המשמעות של הפטור היא שמשקיעים במדרגות מס פדרליות גבוהות נהנים מאגרות חוב מהכנסות ומאגרות חוב עירוניות אחרות. פטור ממס זה עוזר לפצות על הריבית הנמוכה של האג"ח.

פדרלי זיכויי מס דיור בעלי הכנסה נמוכה מהווים מקור הון נוסף שניתן להשתמש בו במקום או בנוסף לאג"ח דיור על מנת לממן פרויקטים של דיור בר השגה. הזיכויים הינם זיכויי מס הכנסה פדרליים שאינם ניתנים להחזר עבור חלק מריבית המשכנתא שמשלמים קונים מוסמכים מדי שנה.

מכיוון שהם גוררים חוב ממשלתי, מכירת איגרות חוב של רשות הדיור דורשת לפעמים אישור של מצביעים מקומיים. בשנת 2018, למשל, אישרו מצביעי קליפורניה אמצעי הצבעה למכירת 4 מיליארד דולר באגרות חוב לרשויות דיור למימון תוכניות לתושבים בעלי הכנסה נמוכה, ותיקים ועובדי משק.

כמה יתרונות של איגרות חוב

שמעתם פעם עמיתים לעבודה מדברים סביב מצנן המים על טיפ חם על אגרת חוב? לא, לא חשבנו. מעקב אחר קשרי...

קרא עוד

הגדרת בסיס לאחר מס

מהו בסיס לאחר מס? נעשה שימוש בבסיס לאחר מס להשוואת הדוחות נטו לאחר מס חייב במס ואיגרות חוב פטור...

קרא עוד

5 קרנות האג"ח העולמיות

גלוֹבָּלִי אגרת חוב כספים הפכו פופולריים יותר בקרב משקיעים עם השנים. בדרך כלל, קרנות האג"ח משקיע...

קרא עוד

stories ig