プライベートエクイティ不動産に投資する方法

未公開株 不動産ファンドは許可します 富裕層 とのような機関 寄付 財産資産の株式および債務保有に投資するための年金基金。 を使用して アクティブ運用戦略、プライベートエクイティ不動産は 多様化 財産所有権へのアプローチ。 ゼネラルパートナー さまざまな場所にあるさまざまな種類の不動産に投資します。 所有戦略は、新規開発や未加工の土地所有から、既存の不動産の完全な再開発、または苦戦している不動産へのキャッシュフロー注入にまで及ぶ可能性があります。

ここでは、投資家がプライベートエクイティ不動産に参加する方法と、業界の機会、リスク、および制限の概要を説明します。

理想的なプライベートエクイティ不動産ファンドを見つける

第一に、平均的な人はプライベートエクイティの不動産投資に参加することができません。 従来のプライベートエクイティファンドでは、投資家はファンドに最低250,000ドルを注入する必要がありますが、ほとんどのマネージャーは個人を求めています。 または他の人との長期的な集団投資スキームに2000万ドルから2500万ドル以上を提供することをいとわない機関 投資家。

プライベートエクイティ不動産ファンドに対する規制はほとんどないため、機会は伝統的に「認定投資家」に限定されています。 これは、投資家が 少なくとも100万ドルの個人資産または共同資産（主たる居住者の価値を含まない）を持っているか、個人の年収が少なくとも $200,000. 過去2年間で合計30万ドル以上の収入があり、 彼らの収入レベルが今年もこのレベルにとどまるという「合理的な期待」– また、資格があります。

プライベートエクイティ不動産への投資を希望する個人またはカップルは、その分野を専門とする会社を探す必要があります。 プライベートエクイティファームのファンドのオプションを検討する際、彼らは各プライベートエクイティファンドの構造の性質を理解する必要があります。 リミテッドパートナーシップ.

ファンドに参加するとき、外部投資家はリミテッドパートナーになります。つまり、彼らはファンドに投資したお金に対する責任を受け入れ、によって選択されたプロパティを拒否権で管理することはできません。 ゼネラルパートナー （GPS）。 リミテッドパートナーの資金は、他の参加投資家とプールされ、 ファンドマネージャー 収益性を最大化し、財務リスクを最小化することを目的とした物件のポートフォリオを構築します。

ファンドのコストと投資構造を理解する

プライベートエクイティ不動産ファンドには、投資家が支払わなければならない多くの管理および成功報酬があります。 プライベートエクイティファンドは、会社に支払うために投資された資本の2％の年会費を必要とするのが一般的です 給与、取引調達および法務サービス、データおよび調査コスト、マーケティングおよび追加の固定および 変動費。 ただし、これらの投資家手数料に制限はありません。

個人は投資する前にこれらのコストをよく理解する必要があります。それは投資の総収益を制限するからです。 たとえば、プライベートエクイティ不動産ファンドが5億ドルを調達した場合、関連する費用を支払うために毎年1,000万ドルを集めることになります。 その10年のサイクルの期間中、ファンドは1億ドルの手数料を徴収します。つまり、その10年間に実際に投資されるのは4億ドルだけです。

プライベートエクイティマネージャーは「キャリー」も受け取ります。これは、伝統的にファンドの超過粗利益の20％である成功報酬です。 投資家は伝統的に、公開会社に悪影響を与える可能性のあるコーポレートガバナンスと管理の問題を軽減するのに役立つファンドの能力のためにこれらの料金を支払うことをいとわない。

ほとんどのプライベートエクイティ不動産ファンドは「ニーズベース」の投資と見なされます。つまり、パートナーは必要に応じて分割払いでジェネラルパートナーに資本を投入します。 GPが潜在的な投資不動産を見つけると、ファンドは、サイクルの開始時にリミテッドパートナーが不動産ファンドに約束した資本の正式な要求を送信します。 「キャピタルコール」として知られているのは、リミテッドパートナーが果たさなければならない法的義務です。

リミテッドパートナーがキャピタルコールに応じられなかった場合、ファンドはその個人または機関をデフォルトに追い込み、所有権の全シェアを失う可能性があります。 他のリミテッドパートナーは通常、そのような不履行が発生した場合に没収された株式を購入する機会を受け取ります。

プライベートエクイティ不動産戦略の種類

プライベートエクイティ不動産に投資する場合、伝統的に4つのタイプの投資戦略があります。

• 芯 は最も保守的な戦略であり、人口の多い場所や旅行者の多い場所に存在するため、リスクが低く潜在的な収益が少ない物件のみが含まれる可能性があります。 この戦略はまた、再開発やメンテナンスをほとんど必要としない高品質で価値の高い物件への投資に重点を置く可能性があります。 これらの物件は予測可能なキャッシュフローを提供し、通常、完全にリースされたマルチテナント構造で構成されています。
• コアプラス 少し多くのリスクが必要ですが、コア戦略よりも高いリターンを提供できます。 これらのプロパティには、適度なレベルの付加価値アクティビティまたは場所の拡張が必要です。
• 付加価値 ミディアムからハイリターンです、 中リスク 不動産開発と市場のタイミングに重点を置いた戦略。 この戦略では、ポートフォリオマネージャーは不動産を購入し、ある程度の再開発を行い、市場が好調なときに売却します。 付加価値のある物件は通常、管理の変更、物理的な改善、または資本制約への対処を必要とします。 これらのステップには、建物の改修や、市場の改善において賃貸料を引き上げる方法の模索が含まれます。 付加価値戦略には、 振り向く 事業会社の破綻や、基礎となる資産の管理のための債務の引き受け。
• 日和見主義 最高レベルのリターンを提供しますが、最大のリスクを想定しています。 この戦略では、管理者は未開発の土地を含む物件や、業績が悪いか交通量の少ない市場で物件を購入します。

リスクと長期的な見通しを受け入れる

プライベートエクイティ不動産への投資家は、ファンドに投資することにより、 彼らの資本が多く続く可能性のある所定の期間拘束される可能性があることを喜んで受け入れる 年。

また、不動産市場には複数のリスクがあり、個人のキャッシュフローが少ない時期のキャピタルコールでは多額の投資が必要となる可能性があります。 多くのGPは、資金を10年以上の投資として構成しており、投資家が資金を引き出したり償還したりする機会をほとんどまたはまったく提供していません。 プライベートエクイティファンドの非流動的な性質は、投資家が彼らのお金を長期間拘束し続けることのリスクを理解することを要求します。

プライベートエクイティファンドの構造の性質上、ファンドの財務実績や保有する資産を評価することは非常に困難です。 プライベートエクイティ不動産ファンドの規制は限られているため、ゼネラルパートナーは更新を提供する必要はありません。 潜在的な投資、ポートフォリオの評価、またはに関連するその他の追加情報に関する投資家 投資。 プライベートエクイティ不動産への投資には、限られたパートナーが多額の資本を投入し、完全にコミットする必要があります ファンドマネージャーが必要なレベルのレベルを持たずに投資目標を達成することを信頼する 透明性。 ただし、ファンドマネージャーは通常、投資家に最新情報を送信し、現在または将来のファンドへの信頼を植え付けるために、パフォーマンスについて透明性を保つことを選択する場合があります。

結論

プライベートエクイティ不動産に投資する前に、個人はプロセスに参加する資格があるかどうかを判断する必要があります。 資格のある人は、個人的な投資目的、流動性要件、および不動産市場におけるリスクの許容度を調査したいと思うでしょう。 ファイナンシャルアドバイザーと話した後、投資家はより良いものを得るためにさまざまな異なるファンドを研究する必要があります ゼネラルパートナーの経営戦略と他の不動産の過去の実績の理解 資金。