総所得乗数の定義

総所得乗数とは何ですか？

総所得乗数（GIM）は、投資不動産の価値の大まかな尺度です。 物件の売却価格を年間総賃貸収入で割って算出しています。 投資家はGIMを、次のような他の方法とともに使用できます。 還元利回り （キャップ​​レート）と 割引キャッシュフロー メソッド—価値を高める 商業不動産 ショッピングセンターや集合住宅などの物件。

総所得乗数を理解する

投資不動産を評価することは、不動産契約に署名する前に投資家にとって重要です。 しかし、他の投資とは異なり、 株式—それを行う簡単な方法はありません。 多くのプロの不動産投資家は、不動産によって生み出される収入がその不動産よりもはるかに重要であると信じています 感謝.

総所得乗数は メトリック 不動産業界で広く使用されています。 投資家や不動産の専​​門家は、不動産の提示価格がお得なかどうかを大まかに判断するために使用できます。 株価収益率 （P / E）比率は、株式市場の企業を評価するために使用できます。

GIMにプロパティの年間総計を掛ける 所得 物件の価値または売却すべき価格を算出します。 総収入の乗数が低いということは、不動産が生み出す総収入がその市場価値よりもはるかに高いため、不動産がより魅力的な投資になる可能性があることを意味します。

特別な考慮事項

総所得乗数は、優れた一般的な不動産指標です。 ただし、物件など様々な要素を考慮していないため、制限があります。 運用費用 光熱費、税金、メンテナンス、欠員を含みます。 同じ理由で、投資家は、潜在的な投資不動産を別の同様の不動産と比較する方法としてGIMを使用するべきではありません。 2つ以上の物件をより正確に比較するには、投資家は純所得乗数（NIM）を使用する必要があります。 NIMは、各物件の収入と運営費の両方を考慮に入れています。

総所得乗数法の欠点

GIMは、投資家が将来性を評価するための優れた出発点です。 不動産 投資。 これは、計算が簡単で、物件の購入が購入者にとって何を意味するかを大まかに把握できるためです。 総所得乗数は実用的な評価モデルではありませんが、エンベロープの出発点の裏側を提供します。 ただし、前述のように、投資不動産を評価する方法としてこの数値を使用する場合は、考慮すべき制限といくつかの重要な欠点があります。

乗数法はかなり大雑把な評価手法であるため、乗数法に反対する自然な議論が生じます。 の変化のため 関心度—お金の計算の時間価値の割引率に影響を与える—出典、 収益、および費用は明示的に考慮されていません。

その他の欠点は次のとおりです。

• GIMメソッドは、同様のクラス間でプロパティが均一であることを前提としています。 開業医は経験からそれを知っています 経費率 類似の物件間では、メンテナンスの延期、物件の年齢、物件管理者の質などの要因の結果として異なることがよくあります。
• GIMは、総収入に基づいて値を推定します。 営業純利益 （NOI）、不動産は主にその純収益力に基づいて購入されます。 総収入が大きく異なる場合でも、2つの物件が同じNOIを持つ可能性は十分にあります。 したがって、GIMメソッドは、その制限を理解していない人によって簡単に誤用される可能性があります。
• GIMは、同等の資産の残りの経済的寿命を説明できません。 残りの経済的生活を無視することにより、開業医は、新しい資産と50年前の資産に等しい値を割り当てることができます。ただし、それらが等しい収入を生み出すと仮定します。

総所得乗数の計算例

審査中の物件の実効総収入は50,000ドルです。 同等の販売が利用可能で、実効収入は56,000ドル、販売額は392,000ドルです（実際には、分析を改善するために同等の数を探します）。

GIMは$ 392,000÷$ 56,000 = 7になります。

これに匹敵する-または comp 実際によく呼ばれるように、実効グロスの7倍（7倍）で販売されます。 この乗数を使用すると、このプロパティの資本価値は$ 350,000であることがわかります。 これは、次の式を使用して求められます。

V = GIM xEGI。

7 x $ 50,000 = $ 350,000。