運用からの調整済み資金—AFFOの定義
運用からの調整済み資金とは何ですか—AFFO？
運用からの調整済み資金（AFFO）は、主に 不動産投資信託 （REIT）。 REITのAFFOは、さまざまな計算方法の対象となりますが、一般的に信託のAFFOと同じです。 運営からの資金 （FFO）REITの原資産の質を維持するために使用される経常的な資本支出に対して行われた調整。 計算には、GAAPによる家賃の定額法、リース費用、およびその他の重要な要素の調整が含まれます。
重要なポイント
- 調整後運用資金（AFFO）は、不動産投資信託（REIT）の価値を見積もるために使用される財務指標です。
- AFFOは運用資金（FFO）に基づいていますが、コストがかかるため、望ましいと考えられています。 考慮に入れることで、REITの現在価値と支払い能力をより正確に見積もることができます。 配当。
- 公式の指標は1つもありませんが、AFFOの公式は、AFFO = FFO +家賃の増加-設備投資-定期的なメンテナンス額の線に沿っています。
運用からの調整済み資金の理解—AFFO
業界の専門家が運用からの調整後資金（AFFO）を計算する方法に関係なく、単純なFFOよりも株主の残余キャッシュフローのより正確な測定値であると考えられています。 FFOは一般的に使用されていますが、 資本支出 不動産の既存のポートフォリオを維持するために必要であるため、真の残余キャッシュフローを完全に測定することはできません。 プロのアナリストは、REITが負担する追加費用と、家賃の値上げなどの追加の収入源も考慮に入れるため、AFFOを好みます。 したがって、推定時に、より正確な基数を提供します 現在価値 そしてREITの将来の支払い能力のより良い予測因子 配当. これは非GAAP指標です。
運用からの調整後資金の計算—AFFO
AFFOを計算する前に、アナリストはまずREITの運用資金（FFO）を決定する必要があります。 FFOは、指定されたアクティビティのリストからキャッシュフローを測定します。 FFOは、REITのリースおよび買収活動による影響、ならびに支払利息を反映しています。 FFOは、REITの純利益を考慮に入れています。 償却と減価償却、ただし、 キャピタルゲイン 不動産販売から。 これらの利益が含まれていない理由は、これらが1回限りの出来事であり、通常、REITの将来の収益の可能性に長期的な影響を与えないためです。
FFOの式は次のとおりです。
FFO =純利益+償却+減価償却-不動産売却によるキャピタルゲイン
FFOが決定されると、AFFOを計算できます。 公式の公式は1つではありませんが、AFFOの計算は通常次のようになります。
AFFO = FFO +家賃の増加-設備投資-定期的なメンテナンス額
一株当たり利益（EPS）や株価収益率（P / E）など、株式の評価に使用される従来の指標は、REITの価値を見積もるのに信頼性がありません。
運用からの調整済み資金の例—
AFFOの計算
AFFO計算の例として、次のことを想定します。REITの最後のレポート期間の純利益は200万ドルでした。 その間、ある物件の売却で$ 400,000を稼ぎ、別の物件の売却で$ 100,000を失いました。 35,000ドルの償却と50,000ドルの減価償却が報告されました。 期間中の正味家賃の上昇は40,000ドルでした。 設備投資は75,000ドルで、定期保守は30,000ドルでした。
この情報が与えられると、FFOは次のように計算できます。
FFO = $ 2,000,000 + $ 35,000 + $ 50,000-（$ 400,000- $ 100,000）= $ 1,785,000。
これから、AFFOは次のように計算されます。
AFFO = FFO + $ 40,000- $ 75,000- $ 30,000 = $ 1,785,000- $ 65,000 = $ 1,720,000。