商業用不動産（CRE）の定義

商業用不動産（CRE）とは何ですか？

商業用不動産（CRE）は、ビジネス関連の目的または 居住空間としてではなく、ワークスペースを提供します。 エステート。 ほとんどの場合、商業用不動産は リース 収入を生み出す活動を行うためにテナントに。 この幅広いカテゴリーの不動産には、単一の店先から巨大なショッピングセンターまであらゆるものが含まれます。

商業用不動産には、あらゆる種類の小売業者、オフィススペース、ホテルとリゾート、ストリップモール、レストラン、医療施設など、いくつかのカテゴリが含まれます。

商業用不動産の基礎

商業用不動産と住宅用不動産は、不動産の2つの主要なカテゴリで構成されています。 住宅用不動産には、商業用または工業用ではなく、人間の居住用に予約された構造物が含まれます。 その名のとおり、商業用不動産は商業に利用されており、テナントの住居となる集合賃貸物件は、家主の商業活動に分類されます。

商業用不動産は通常、機能に応じて4つのクラスに分類されます。

1. 事務所スペース;
2. 産業用;
3. マルチファミリー レンタル; と
4. 小売り。

個々のカテゴリもさらに分類できます。 たとえば、オフィススペースは、クラスA、クラスB、またはクラスCとして特徴付けられることがよくあります。

• クラスA 美学、年齢、インフラストラクチャの品質、および場所の点で最高の建物を表します。
• クラスB 建物は通常古く、クラスAの建物ほど価格的に競争力がありません。 投資家はしばしばこれらの建物を修復の対象にします。
• クラスC 建物は最も古く、通常20年以上経過しており、魅力の少ない地域にあり、メンテナンスが必要です。

いくつかのことに注意してください ゾーニング とライセンス当局はさらに工業用不動産、つまり製造に使用されるサイトを分割します と商品、特に重い商品の生産-しかしほとんどはそれを商業的な本物のサブセットと見なします エステート。

商業リース

一部の企業は、彼らが占有する建物を所有しています。 ただし、より一般的なケースは、商業用不動産がリースされている場合です。 通常、投資家または投資家のグループが建物を所有し、そこで運営されている各事業から家賃を徴収します。 商業用賃貸料（指定された期間にスペースを占有するための価格）は、通常、1平方フィートあたりの年間賃貸料で見積もられます。 逆に、住宅用不動産の料金は、年額または月額家賃として見積もられています。

コマーシャルリースは通常1年から10年以上で、オフィスと小売スペースは通常5年から10年のリースです。 これは、より短期の年次または月々の住宅賃貸とは対照的です。

で 2017年の研究 不動産市場のアナリスト会社であるCBREGroup、Inc。が実施したアナリストのアレックス・クラシコフ氏は、リース期間（長さ）はリースされるスペースのサイズに比例することを発見しました。 さらに、データは、テナントが上昇する市場環境で価格を固定するために長期賃貸契約を結ぶことを示しました。 しかし、それが彼らの唯一の推進要因ではありません。 広いスペースが必要なテナントの中には、ニーズに合った物件の数が限られているため、長期賃貸契約を結ぶものもあります。

4つの主要なタイプがあります 商業用不動産の賃貸、それぞれが家主とテナントからの異なるレベルの責任を必要とします。

• NS シングルネットリース テナントに固定資産税の支払い責任を負わせます。
• NS ダブルネット（NN）リース テナントに固定資産税と保険の支払いを任せます。
• NS トリプルネット（NNN）リース テナントに固定資産税、保険、メンテナンスの支払いを任せます。
• 下で グロスリース、テナントは家賃のみを支払い、家主は建物の固定資産税、保険、維持費を支払います。

商業用不動産の管理

賃貸商業用不動産の所有と維持には、完全かつ継続的なものが必要です 所有者による管理. 不動産所有者は、商業用不動産管理会社を雇って、彼らが見つけ、管理し、 テナントを維持し、リースと資金調達オプションを監督し、資産の維持を調整し、 市場性。 商業用不動産管理会社の専門知識は、そのような不動産を管理する規則や規制が州、郡、市町村、業界、および規模によって異なるため、役立ちます。

多くの場合、家主は家賃を最大化することと、空室とテナントの離職率を最小化することの間でバランスを取る必要があります。 CREの所有者にとっては、さまざまなテナントの特定のニーズに合わせてスペースを調整する必要があるため、売上高はコストがかかる可能性があります。

商業用不動産への投資

商業用不動産への投資は儲かる可能性があり、株式市場のボラティリティに対するヘッジとして機能します。 投資家は売却時に不動産の評価を通じてお金を稼ぐことができますが、ほとんどの収益はテナントの家賃から得られます。

直接投資

投資家は使用できます 直接投資 彼らは物性の所有権を通じて家主になります。 商業用不動産への直接投資に最も適しているのは、業界についてかなりの知識を持っているか、そうしている会社を雇うことができる人です。 商業用不動産は、リスクが高く、報酬が高い不動産投資です。 CRE投資にはかなりの資本が必要となるため、このような投資家は富裕層になる可能性があります。

理想的な物件は、CREの供給が少なく、需要が高く、有利な賃貸料が得られるエリアにあります。 この地域の地域経済の強さも、CRE購入の価値に影響を与えます。

間接投資

あるいは、投資家は、不動産投資信託（不動産投資信託（REIT）、上場投資信託（ETF）商業用不動産関連の株式に投資するか、銀行や不動産業者などの商業用不動産市場に対応する企業に投資する。

商業用不動産の利点

商業用不動産の最大の利点の1つは、魅力的なリース料金です。 新築の量が土地または法律によって制限されている地域では、商業用不動産は印象的な収益を上げ、毎月かなりの利益を得ることができます キャッシュフロー. 工業用建物は一般的に賃貸料が低くなりますが、オフィスタワーに比べて諸経費も低くなります。

商業用不動産も、住宅用不動産よりもテナントとの比較的長い賃貸契約の恩恵を受けています。 この長い賃貸期間は、長期のテナントが建物を占有している限り、商業用不動産の所有者にかなりのキャッシュフローの安定性をもたらします。

商業用不動産は、安定した豊富な収入源を提供するだけでなく、物件が適切に維持され、最新の状態に保たれている限り、資本増価の可能性を提供します。 そして、あらゆる形態の不動産と同様に、それは効果的な不動産を提供できる別個の資産クラスです。 多様化 バランスの取れたポートフォリオへのオプション。

商業用不動産のデメリット

規則や規制は、商業用不動産に直接投資したいほとんどの人にとっての主要な抑止力です。 商業用不動産の税金、購入の仕組み、および保守の責任は、法律用語の層に埋もれています。 これらの要件は、州、郡、業界、サイズ、ゾーニング、およびその他の多くの指定に従って変化します。 商業用不動産へのほとんどの投資家は、専門知識を持っているか、そうする人々の給与を持っています。

もう1つのハードルは、テナントの離職に伴うリスクの増大です。特に、予期しない小売店の閉鎖により、事前の通知がほとんどなく、物件が空いている経済に関連しています。

住宅の場合、通常、1つのテナントの設備要件は、以前または将来のテナントの設備要件を反映しています。 ただし、商業用不動産の場合、テナントごとにニーズが大きく異なり、費用のかかる改修が必要になる場合があります。 次に、建物の所有者は、各テナントの専門的な取引に対応するためにスペースを調整する必要があります。 低い商業用不動産 空室 しかし、入居するテナントの改修費用のために、高いテナントの売上高は依然としてお金を失う可能性があります。

直接投資しようとしている人にとって、商業用不動産の購入は住宅用不動産よりもはるかに費用のかかる提案です。 さらに、一般的に、不動産は 非流動性 資産クラスの中で、商業ビルの取引は特にゆっくりと動く傾向があります。

商業用不動産の見通しと予測

米国の商業用不動産市場は、2008年から2009年の不況の間に大きな打撃を受けましたが、2010年以降毎年増加しています。 これらの利益は、ほぼすべての不況時代の損失を回復するのに役立ちました。

NS 「2019年の米国の不動産市場の見通し」とCBREが発行した年次報告書は次のように信じています。

景気循環の後半ですが、4つの主要な商業用不動産資産タイプすべての見通しは依然として非常に良好です。 価値の上昇は最小限に抑えられますが、収益のリターンは健全なままであるはずです。

ただし、他の指標は、商業用不動産市場が景気後退後の成長サイクルでピークに達したことを示唆しています。 カリフォルニアの不動産会社Ten-XGrowthによると、商業用不動産の価格設定は2017年からわずか1％上昇しました。

NS Ten-Xレポート 商業用不動産の2018年の最終合計は、景気循環後期の価格設定に対する彼らの見解を裏付けていると述べた。 同社の調査によると、空室率は上昇しており、賃料の伸びは鈍化しており、市場金利は上昇している。

によって報告されたように フォーブス、特に小売部門は、 より広範な商業用不動産市場における問題点、 2017年に広範囲にわたる店舗の閉鎖が激化し、2018年まで続いたためです。 たとえば、人気のあるモールREIT Westfield Corporationは、2016年半ばから2017年後半にかけて株価が約30％下落した後、2018年1月まで一部の損失を逆転させました。 Unibail-Rodamco SEはWestfieldを158億米ドルで買収し、Unibail-Rodamco-Westfield（URW）を設立しました。

しかし、ほとんどの企業は、不動産市場は全体的に健全なままであると主張しています。 J.P.モーガンは、「2019年の商業用不動産の見通し」で、2018年は商業用不動産の賃料と評価額の増加の9年目であるというCBREの見解を大いに反映しました。 モーガンは、このペースは遅くなると予測していますが、継続し、2019年以降まで下降は見られません。

2020年の世界的な出来事によって不動産の価値が大幅に下がることはなく、不動産の価値は安定しているか、さらには 2020年第2四半期の劇的な下落から回復した株式市場と同様に、第2四半期まで続いた同様に劇的な回復で上昇しました。 2021. これは、2020年に発生した経済的落ち込みと10年前に発生したものとの重要な違いです。 知られていないのは、ほとんどのアメリカ人にとって2020年に始まった必要なリモートワーク環境が、企業のオフィスのニーズに長期的な影響を与えるかどうかです。