不動産抵当投資コンジット（REMIC）の定義

不動産抵当投資コンジット（REMIC）とは何ですか？

不動産抵当投資導管（REMIC）という用語は、 特別目的事業体（SPV） または住宅ローンを一緒にプールして発行する債務証書 住宅ローン担保証券（MBS）.

不動産抵当投資コンジット（REMIC）を理解する

REMICは、発行者と投資家に収入をもたらす複雑な投資です。 住宅ローンのプールは一般的にに分割されます トランシェ、再パッケージ化され、投資家に個別の証券として販売されます。 REMICはいくつかの異なる形式をとることができ、一般にパススルーエンティティと見なされます。 そのため、彼らは直接課税されることを免除されています。

不動産 住宅ローン投資導管（REMIC）は、最初に 1986年の税制改革法. 彼らは商業用および住宅用住宅ローンを信託し、これらの証券化された住宅ローンの利息を投資家に発行します。 それらは、リスクを嫌う投資家にとって安全な選択肢であると考えられています。

REMICは、リスクと成熟度に基づいて、個々の住宅ローンをプールにまとめます。 モーゲージ担保証券（CMO）. それらは債券またはその他の有価証券に分割され、投資家に販売されます。 これらの証券は、 二次住宅ローン市場.

不動産抵当投資導管の業界で最も著名な発行者のいくつかは次のとおりです。 ファニーメイとフレディマック. これらの企業は、連邦政府の支援を受けています。 彼らは実際には住宅ローンを発行しませんが、流通市場で他の貸し手が発行する住宅ローンを保証します。 その他のREMICの発行者には、住宅ローンの貸し手や保険会社、貯蓄機関などがあります。

REMICはパートナーシップとして組織される場合があります。 信頼、企業、または協会であり、連邦政府です 税控除 エンティティ。 ただし、これらの証券を所有する投資家は、依然として個人所得税の対象となります。 税法により、REMICは住宅ローンを変更することができませんでした。 そのため、プール内のローンが別のローンと交換された場合、企業は免税ステータスを失う可能性があります。 これは、連邦規制により、特定のプール内のローンが一定であることが要求されているためです。 言い換えれば、ローンを大幅に変更したり、新しい条件の別のローンと交換したりすることはできません。

REMICの変更

REMICの構造と免税ステータスを保護するために、いくつかの変更が提案または行われた。

議会は、規制を緩和するために、2009年に不動産住宅ローン投資導管改善法を導入しました 商業不動産 REMICによって証券化されたローン。 商業ローンで問題を抱えた不動産の所有者は、彼らの計画が資産の価値を変えるため、資産を変更することができませんでした 担保 それはローンを確保しました。

提案された法律は、不動産所有者に 商業ローン REMICによって証券化され、そのプロパティを市場にとってより魅力的なものにする改善と機能強化を行います。 法律には、そのような条件の下での財産の変更は、 内国歳入庁（IRS）.

REMICの利息は、引き続き通常の利息および収益として扱われます。 プロパティの変更によって生成されたものは、修飾されたものを介して受け取った場合と同じように処理されます 住宅ローン。

この法律は銀行、住宅、都市問題に関する委員会に付託されましたが、それ以上の動きはありません。

連邦政府は、COVID-19パンデミックによる困難に苦しんでいる商業および住宅ローンを持つ人々にいくらかの救済を提供しました。 支払いを行うことができない住宅所有者は、最初に コロナウイルス支援、救済、および経済的安全保障（CARES）法、2020年にドナルド・トランプ前大統領によって署名され、その後、バイデン政権が規定を延長したときに再び署名されました。

救済は最終的にこれらのローンの構造を変えるため、REMICの構造にも影響を及ぼします。 IRSは、借り手がこれらの緊急措置を利用した場合、これらの投資とその発行者が税務上の影響から安全に保たれることを保証しています。

不動産抵当投資コンジット（REMIC）対。 モーゲージ担保証券（CMO）

業界では通常、REMICをCMOSと見なしています。これは、まとめて投資家に投資として販売される一連の住宅ローンです。 しかし、2つの間にいくつかの違いがあります。

CMOはREMIC内に存在しますが、CMOは 税務と法務のための別個の法人 目的。 一方、REMICは連邦税を免除されています。 しかし、それは投資家が企業レベルで基礎となる住宅ローンから集める収入だけにあります。 REMICを提出する際にフォーム1066を使用して、生成され投資家に支払われる所得はすべて課税対象となります。

不動産抵当投資コンジット（REMIC）対。 不動産投資信託（REIT）

REMICと 不動産投資信託（REIT） 何らかの形で不動産に投資しますが、REMICは住宅ローンをプールして投資家への投資として売却しますが、REITはまったく別の球技です。

REITは、 ポートフォリオ オフィスや小売スペース、マンション、多目的物件などの収入を生み出す物件の 投資家は、株式と同じように取引所で取引されるREITの株式を購入できます。 企業は不動産を賃貸または賃貸し、その収入は投資家に次のように支払われます。 配当.

ただし、REMICと同様に、REITには課税されません。 ただし、投資家はこれらの投資からの収益を毎年報告する必要があります 税金還付、つまり、彼らは独自の税率で課税されます。