フリッピングハウス：バイアンドホールドよりも優れていますか？

かどうかの問題 フリッピング または、不動産を購入して保有することが不動産に投資するための最良の戦略であり、正しい答えは1つではありません。 代わりに、一方の方法を他方よりも選択することは、全体的な目標を考慮した明確な戦略計画の一部である必要があります。

また、既存の市場によって提示される機会を考慮に入れる必要があります。 ここでは、各戦略の遂行に関係するものと、どれがあなたに適しているかを判断する方法について説明します。

なぜ不動産に投資するのですか？

それは良い質問です。 住宅用不動産の所有権は、 個人投資家 次の理由の多くのために：

• 不動産は、株式や債券よりも予測可能なリターンを提供できます。
• 不動産はインフレをもたらす ヘッジ なぜなら、賃貸料と投資キャッシュフローは通常、少なくともインフレ率と同じくらい上昇するからです。
• 不動産はのための優れた場所を提供します 資本 株式や債券の見通しがよくわからないとき。
• 不動産投資で作成されたエクイティは、他の投資機会に資金を提供するための優れた基盤を提供します。 投資するための資本を得るために借りる代わりに（つまり、株式を購入する マージンに）、投資家は他のプロジェクトに資金を提供するために自分のエクイティに対して借りることができます。
• NS 税控除 住宅ローンの利子の増加は、住宅に対する借り入れを魅力的にします。
• 所有者にキャッシュフローを提供することに加えて、住宅用不動産は家や他の目的にも使用できます。

パッシブvs. 有効収入

プロパティの購入と保持およびフリッピングの重要な違いの1つは、前者が提供できることです。 受動的所得、後者は提供していますが 活動的な収入.

受動的収入は、あなたの側に重要な参加なしにお金を稼ぎ続ける投資から得られるお金です。 それは、あなたが雇うならば、株式や債券から、または賃貸物件を所有し、毎月賃貸収入を受け取ることからである可能性があります 入居者探し、家賃の徴収、世話など、必要なすべての業務を行う管理会社 メンテナンス。

有効所得とは、あなたが行う仕事と引き換えにあなたが稼ぐお金です。 これには、仕事からの給料だけでなく、家をひっくり返すことで得られる利益も含まれます。 床を剥がすという肉体的な労働をしているのかどうかに関係なく、フリッピングはアクティブな収入と見なされます。 それはあなたが従事しているビジネスです—裏返す物件を見つけること、それを購入すること、保険を取得すること、請負業者を監督すること、プロジェクトを管理することなど。

この意味で、フリッピングは株式や不動産の売買のような単なる投資戦略ではありません。 あなたが日雇いの仕事をしているなら、あなたの暇な時間は、財産をめくることが伴うすべての要求に費やされる可能性が高いことを覚えておいてください。

プロパティを反転する2つの方法

不動産投資への売買アプローチでは、2つの主要なタイプの物件を使用できます。 1つ目は、以下で購入できる住宅またはアパートです。 現在の市場価値 彼らがいるので 経済的困窮. 2つ目は、価値を生み出すために克服できる構造、設計、または条件の問題を伴うプロパティであるフィクサーアッパーです。

不良物件に焦点を当てる投資家は、物件を管理または維持できなくなった住宅所有者を特定するか、 過剰にレバレッジ に入るリスクがあります ディフォルト. 一方、フィクサーアッパーを好む人は、住宅所有者にとってより良く機能するように、またはアパートのテナントにとってより効率的になるように、プロパティを改造または強化します。

この戦術を使用するフィクサーアッパーの購入者は、高い投資収益を生み出すために低コストで不動産を購入するのではなく、投資された労働力に依存して価値を高めます。 もちろん、プロパティを反転するときにこれら2つの戦略を組み合わせることが可能であり、多くの人がそれを実行します。

ただし、これらの機会を一貫して見つけることは、長期的には困難な場合があります。 ほとんどの人にとって、プロパティの反転は、長期的な投資計画よりも戦術的な戦略と見なす必要があります。

フリッピングの長所と短所

プロ：あなたのお金のより速いリターン

プロパティを反転することの大きな利点の1つは、利益をすばやく実現することです。これにより、他の目的のために資本が解放されます。 家をひっくり返すのにかかる平均時間は約6か月ですが、初めての人はこのプロセスにもっと時間がかかることを期待する必要があります。

プロ：より安全な投資の可能性

日中に変わる可能性のある株式市場とは異なり、不動産市場は多くの場合、より予測可能です。 ある意味で、プロパティの反転は、維持することを目的としているため、より安全な投資戦略と見なすことができます。 リスクのある資本 最小限の時間。 それはまた管理を欠いており、 リース 不動産の保有に内在するリスク—テナントの検索、家賃の徴収、不動産の維持の煩わしさは言うまでもありません。

短所：コスト

家をひっくり返すと、長期的な投資では直面しないコストの問題が発生する可能性があります。 フリッピングに伴う費用は多額の資金を必要とし、キャッシュフローの問題につながる可能性があります。 なぜなら 取引費用 買い側と売り側の両方で非常に高いため、利益に大きな影響を与える可能性があります。 あなたがあなたの一日の仕事をあきらめて、あなたの収入のためにひっくり返すことに頼っているなら、あなたはまた一貫した給料をあきらめています。

短所：税金

プロパティの迅速なターンアラウンド（そしてスピードは成功したフリッピング取引のすべてです）はあなたの税額を押し上げることができる収入の変動を生み出す可能性があります。 これは、物事の動きが速すぎて長期的に利用できない場合に特に当てはまります。 キャピタルゲイン税 ルール。そのような場合、あなたはあなたに基づいてより高いキャピタルゲイン税率を支払う必要があります 稼いだ収入 所有期間が1年未満の場合。

バイアンドホールドの長所と短所

プロ：継続的な収入

賃貸物件を所有することで、どこにいても、何をしていても、定期的に収入を得ることができます。 さらに、不動産を購入して保有することは、素晴らしいものを集めるための既知のレシピです。 富. 土地所有を通じて、米国内外で多くの「世襲」が蓄積された。 価格が下がる時期にもかかわらず、 土地の価値 土地の供給が限られているため、長期的にはほとんどの場合リバウンドしています。

プロ：プロパティ値の増加

投資不動産を長く保有するほど、インフレの恩恵を受ける可能性が高くなります。 それはあなたがそれを完済するにつれてあなたが住宅ローンのために借りた金額が下がる間、プロパティの価値を高めるでしょう。 買い手の市場で購入し、売り手の市場で売ることができたとします。 次に、投資に対して大きな見返りが得られる可能性もあります。

プロ：税金

賃貸物件を所有することには、フリッパーには利用できない税制上の利点があります。 賃貸物件は投資所得として課税され、税率は低くなります。 また、修理、メンテナンスまたは維持、不動産管理者への支払い、不動産への出入りなどの費用を帳消しにすることもできます。

さらに、1年以上所有した後に売却することにした場合は、長期キャピタルゲイン率で税金を支払うことになります。

短所：空室費用

テナントが見つからないことは、賃貸物件を所有するリスクのひとつです。 それはあなたが自分でそれをするか、あなたのためにそれをするために管理会社を雇うかどうかにかかわらず真実です。 あなたの財産が数ヶ月または数年の間空のままである場合、あなたはその期間中の住宅ローンをカバーする責任があります。 バイアンドホールド物件に投資する前に、予算が年間1〜3か月の空室をカバーすることを確認する必要があります。

短所：管理と法的問題

長期的な不動産所有は、多くの投資家のスキルセットの外にある管理集約的な取り組みです。 一部の投資家、特に初めての賃貸物件の所有者は、家主であることに伴う責任と法的問題に対処するための準備が整っていないか、設備が整っていません。 質の高いテナントを見つけてそのニーズを満たすプロセスは、ストレスと時間のかかる作業になる可能性があります。 しかし、成功 資産管理 自分の投資からの継続的なキャッシュフローを確保するために必要です。

戦略の選択

プロパティを反転するか、長期間保持することが最善の戦略であるかどうかを判断するには、いくつかの重要な質問に答える必要があります。 あなたはあなたの 資本配分 不動産への投資は恒久的な投資であるか、住宅価格の予想される上昇から利益を得る方法にすぎません。

あなたが何を決定した場合にも役立ちます リスクとリターンの比率 投資ポートフォリオのこの部分に適しています。 最後に、どちらのタイプの投資にも伴う管理責任を引き受けるには、リスク許容度とスキルが必要です。

分散ポートフォリオを購入するための資本が利用できないと仮定します。 その場合、将来の投資家は引き受ける準備をしなければなりません 非体系的なリスク. これには、住宅所有者であろうと賃貸人であろうと、個々の不動産リスクと不動産に対する潜在的な需要不足が含まれます。

売買戦略を検討している場合は、発見するスキルがあるかどうかも判断する必要があります 苦しめられた販売 プロパティまたはfixer-uppers。 この取引戦略では、取引コストを克服するために、特定の投資期間内に資本を十分な回数回すことができるかどうかを把握することが不可欠です。 それらは含まれています 仲介、資金調達、および クロージングフィー.

結論

問題の2つの戦略のどちらを選択するかは、特定の財務状況と目標によって異なります。 それにもかかわらず、長期保有戦略は、一般的に、投資ポートフォリオ全体の中核部分として不動産を使用する人々にとってより適切です。

一方、不動産が補助またはリターン強化の戦術として使用される場合、通常、フリッピングプロパティの方が優れています。

富を蓄積し、不動産投資から収入を得たい投資家は、長期的に不動産を保有することを検討する必要があります。 彼らはポートフォリオに組み込まれたエクイティを使用して他の投資機会に資金を提供することができ、最終的には高級物件を売却する可能性があります。

フリッピングプロパティは、株式市場や債券市場の見通しが低い時期に最適な戦術です。 それはまた、短期的に実現しようとしている人々のために働くことができます キャピタルゲイン 住宅市場が許す限り。