不動産評価にDCFをどのように使用しますか？

を使用した分析 割引キャッシュフロー （DCF）は、不動産投資の評価で非常に一般的に使用される指標です。 確かに、決定する 割引率— DCF分析の重要な部分—には、正確に予測するのが難しい可能性のある多くの変数が含まれます。 困難にもかかわらず、DCFは、不動産投資信託（REIT）などの不動産投資に価値を設定するための最良のツールの1つであり続けています。

割引キャッシュフローとは何ですか？

割引キャッシュフロー分析は 評価 予測される将来の収入を調べることにより、投資の収益性、または単なる実行可能性を判断しようとする方法 または投資からの予測キャッシュフロー、そしてそのキャッシュフローを割り引いて推定現在価値に到達する 投資。 この推定現在値は、一般に次のように呼ばれます。 正味現在価値、またはNPV。

言い換えれば、DCF分析は、将来どのくらいのお金を生み出すかという予測に基づいて、現在の企業または資産の価値を把握しようとします。 割引率は、予想される将来のキャッシュフローのNPVを導出するために使用されます。 不動産投資の評価では、割引率は通常、不動産の希望または予想される年間です。 利益率. あなたがどれだけ未来に行くかに応じて、DCFの公式は次のとおりです。

不動産の割引キャッシュフローの計算

不動産投資の場合、以下の要素を計算に含める必要があります。

• 初期費用-いずれか 購入金額 また 頭金 プロパティで作られました。
• 資金調達コスト— 金利 初期または予想される資金調達の費用。
• 保有期間-不動産投資の場合、 開催期間 投資家や特定の投資によって異なりますが、通常は5年から15年の期間で計算されます。
• 追加の年ごとのコスト-これらには、予想される保守および修理のコストが含まれます。 固定資産税; および資金調達コスト以外のその他のコスト。
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• 予測キャッシュフロー—物件の所有から受け取った賃貸収入の年ごとの予測。
• 売却利益-所有者が、予想保有期間の終了時に物件を売却したときに実現すると予想される予想利益額。

DCF計算では、いくつかの変数を見積もる必要があります。 これらは正確に特定するのが難しい場合があり、修理やメンテナンスの費用、予想される賃貸料の増加、資産価値の増加などが含まれます。 これらの項目は通常、その地域の同様の物件の調査を使用して推定されます。 将来のコストを予測するための正確な数値を決定しながら キャッシュフロー これらの予測と割引率が決定されると、正味現在価値の計算はかなり簡単になり、コンピューターによる計算が自由に利用できるようになるため、困難な場合があります。

不動産投資におけるDCFの使用例

投資家は、DCF割引率を、同様のリスクのオルタナティブ投資から期待するリターンに等しく設定できます。 たとえば、10年以内に750,000ドルで販売できると予想される新しい家に500,000ドルを投資できるとします。 または、彼女の$ 500,000を 不動産投資信託 （REIT）今後10年間は​​年間10％のリターンが見込まれます。

話を簡単にするために、2つの投資の間に家賃の代替費用や税効果を含めないと仮定しましょう。 私たちは単一のキャッシュフロー、つまり10年後の家の価格に固執します。 したがって、DCF分析に必要なのは、住宅の将来の売却による割引率（10％）と将来のキャッシュフロー（$ 750,000）だけです。

この例では、DCF分析は、家の将来のキャッシュフローが今日$ 289,157.47の価値しかないことを示しています。 したがって、それに投資するべきではありません。 今後10年間で50万ドルを返すREITは、より良い価値を提供します。 税効果、家賃、およびその他の要因が含まれると、DCFが家の現在の価値に少し近いことに気付くかもしれません。