不動産投資信託（REIT）の定義

不動産投資信託（REIT）とは？

不動産投資信託（REIT）は、収入を生み出す不動産を所有、運営、または融資する会社です。 投資信託をモデルにしたREITは、多数の投資家の資本をプールします。 これにより、個人投資家は、不動産を自分で購入、管理、または融資することなく、不動産投資から配当を得ることができます。

REITの仕組み

議会は1960年に葉巻物品税延長の修正としてREITを設立しました。 この規定により、投資家は商業用株式を購入することができます 不動産ポートフォリオ—以前は裕福な個人と大規模な金融仲介業者のみが利用できたもの。

REITポートフォリオのプロパティには、集合住宅、データセンター、医療施設、ホテル、インフラストラクチャが含まれる場合があります。 ファイバーケーブル、セルタワー、エネルギーパイプライン（オフィスビル、小売センター、セルフストレージ、ティンバーランド、倉庫）の形式。

一般的に、REITは特定の不動産セクターを専門としています。 ただし、分散型および特殊型のREITは、オフィス物件と小売物件の両方で構成されるREITなど、ポートフォリオにさまざまなタイプの物件を保有している場合があります。

多くのREITは主要な証券取引所で上場されており、投資家は取引セッションを通じて株式のように売買することができます。これらのREITは通常、かなりの量で取引され、非常に流動性の高い商品と見なされます。

REITとして適格なものは何ですか？

ほとんどのREITは単純なビジネスモデルを持っています。REITはスペースをリースし、物件の家賃を徴収し、その収入を株主への配当として分配します。 住宅ローンREITは不動産を所有していませんが、代わりに不動産に融資します。 これらのREITは、投資の利子から収入を得ています。

に REITとしての資格、企業は内国歳入法（IRC）の特定の規定に準拠する必要があります。 これらの要件には、主に長期的に収入を生み出す不動産を所有し、株主に収入を分配することが含まれます。 具体的には、企業がREITとしての資格を得るには、以下の要件を満たす必要があります。

• 総資産の少なくとも75％を不動産、現金、または米国債に投資する
• 総収入の少なくとも75％を、家賃、不動産に融資する住宅ローンの利子、または不動産販売から得ます。
• 毎年、課税所得の90％以上を株主配当の形で支払う
• 法人として課税される事業体であること
• 取締役会または受託者によって管理されている
• 創業1年目以降、少なくとも100名の株主がいる 
• 株式の50％以下が5人以下の個人によって所有されている

REITの種類

REITには次の3つのタイプがあります。

• エクイティリート。 ほとんどのREITは、収益を生み出す不動産を所有および管理するエクイティREITです。 収益は主に賃貸料によって生み出されます（物件の転売ではありません）。
• 住宅ローンREIT。 住宅ローンREITは、住宅ローンやローンを通じて直接、または住宅ローンの取得を通じて間接的に、不動産の所有者や運営者に資金を貸し付けます。 住宅ローン担保証券. 彼らの収入は主に 純利息マージン—住宅ローンで得た利息とこれらのローンの資金調達コストの間のスプレッド。 このモデルにより、金利の上昇に敏感になる可能性があります。
• ハイブリッドREIT。 これらのREITは、エクイティREITと住宅ローンREITの両方の投資戦略を使用しています。 

REITの種類	ホールディングス
エクイティ	収入を生み出す不動産を所有および運営している
モーゲージ	不動産の住宅ローンを保持します
ハイブリッド	不動産を所有し、住宅ローンを保有しています

REITは、株式の購入方法と保有方法に基づいてさらに分類できます。

• 上場REIT。 上場REITの株式は、国の証券取引所に上場されており、個人投資家が売買します。 これらは、米国証券取引委員会（SEC）によって規制されています。
• 公的非取引REIT。 これらのREITもSECに登録されていますが、国の証券取引所では取引されていません。 その結果、上場REITより流動性が低くなっています。 それでも、市場の変動の影響を受けないため、より安定する傾向があります。
• プライベートREIT。 これらのREITはSECに登録されておらず、国の証券取引所で取引されていません。 一般的に、プライベートREITは機関投資家にのみ販売することができます。

REITへの投資方法

上場REITに投資するだけでなく、 REITミューチュアルファンド およびREIT上場投資信託（ETF）-ブローカーを通じて株式を購入することによる。 取引されていないREITの株式は、取引されていないREITの募集に参加しているブローカーまたはファイナンシャルアドバイザーを通じて購入できます。

REITも増え続ける数に含まれています 確定給付 と 確定拠出 投資計画。 によると、推定8700万人の米国投資家が退職後の貯蓄やその他の投資ファンドを通じてREITを所有しています。 ナライト、ワシントンD.C.を拠点とするREIT調査会社。

米国には225を超える上場REITがあります。つまり、購入するREITを決定する前に、いくつかの宿題をする必要があります。REITの経営陣と実績を考慮し、それらがどのように補償されているかを確認してください。 パフォーマンスベースの報酬の場合、適切な投資を選択し、最適な戦略を選択するために懸命に努力する可能性があります。

もちろん、1株当たり利益の予想される成長や現在の配当利回りなどの数値を確認することもお勧めします。 特に役立つ指標はREITです 運用からの資金（FFO）、これは、収益に減価償却費を加算し、売上高の利益を差し引くことによって計算されます。

REITへの投資の長所と短所

REITは、強力で安定した年間配当と長期的な資本増価の可能性を提供できるため、投資ポートフォリオにおいて重要な役割を果たすことができます。 過去20年間のREITのトータルリターンのパフォーマンスは、S＆P 500インデックス、その他のインデックス、およびインフレ率を上回っています。すべての投資と同様に、REITには長所と短所があります。

プラス面として、REITは売買が容易であり、ほとんどの取引所は公的取引所で取引されています。これは、不動産の従来の欠点のいくつかを軽減する機能です。 パフォーマンス面では、REITは魅力的なリスク調整後リターンと安定したキャッシュフローを提供します。 また、不動産のプレゼンスは、分散投資と配当ベースの収入を提供するため、ポートフォリオに適している可能性があります。また、配当は、他の投資で達成できるよりも高いことがよくあります。

マイナス面として、REITは資本増価の点であまり提供していません。 彼らの構造の一部として、彼らは収入の90％を投資家に返済しなければなりません。したがって、課税所得の10％のみをREITに再投資して、新しい持ち株を購入することができます。 その他のネガティブな点は、REITの配当は通常の収入として課税され、一部のREITは管理手数料と取引手数料が高いことです。

REIT詐欺

証券取引委員会（SEC）は、投資家がSECに登録されていないREITを販売しようとする人には用心することを推奨しています。 「上場REITと非上場REITの両方の登録を確認することができます。 SECのEDGARシステム. EDGARを使用して、REITの年次報告書と四半期報告書、および目論見書を確認することもできます。」

REITを推薦するブローカーや投資顧問をチェックするのも良い考えです。 SECには 無料の検索ツール これにより、投資専門家が免許を取得して登録されているかどうかを調べることができます。

REITの実例

REITを選択する際のもう1つの考慮事項は、注目を集めている不動産市場のセクターを調べることです。 一般的に、経済のどの活況を呈しているセクターが不動産を介して利用することができますか？ 一例として、ヘルスケアは米国で最も急速に成長している産業の1つであり、特に医療施設、外来患者ケアセンター、高齢者介護施設、および退職者コミュニティの成長においてです。

いくつかのREITはこのセクターに焦点を合わせています。 Healthpeakプロパティ（以前のHCP）はその一例です。 2020年7月22日の時点で、時価総額は約144億米ドルで、毎日約500万株が取引されています。そのポートフォリオは、ライフサイエンス施設、診療所、シニア住宅の3つのコア資産クラスに焦点を当てています。