コミュニティ土地信託の定義
コミュニティ土地信託とは何ですか？
コミュニティ土地信託（CLT）は、コミュニティに代わって土地を所有し、促進する民間の非営利団体です。 住宅の手頃な価格と持続可能な開発、および住宅所有における歴史的不平等の緩和と 富の構築。 CLTは、特にサービスの行き届いていないマイノリティコミュニティにとって、主要な大都市圏で手頃な価格の住宅がますます不足していることへの対応です。
重要なポイント
- コミュニティ土地信託は、低所得および中所得の家族が低コストで土地を利用できるようにする共有エクイティプログラムです。
- CLTは、伝統的に十分なサービスを受けていないマイノリティコミュニティがある程度の住宅資産を構築するのを支援することにより、人種的な富のギャップをなくすのに役立ちます（再販価格には住宅を手頃な価格に保つための上限があります）。
- CLTは、ローンの延滞とデフォルト率を減らすことにより、安定性を促進します。
コミュニティ土地信託の仕組み
共同体土地信託は、共有された株式所有の一形態です。 CLTは、特定のコミュニティに代わって土地を取得するために公的および私的投資ファンドを使用します。 CLTは、土地を永続的に（つまり、永久に）所有します。
地域住民は家を購入できますが、家が置かれている土地は購入できません。 代わりに、居住者はCLTとの低コストで長期の不動産賃貸契約を締結します。 グラウンドリース、通常は99年間。 グラウンドリースの月額料金は100ドル以下です。
CLTの居住者は、自分の家が置かれている土地を売却することはできませんが、それ以外の点では、他の住宅所有者と同じ権利を持っています。 グラウンドリースの期間中、彼らは不動産の完全かつ排他的な使用、および住宅所有に関連する共通のプライバシー権を享受します。
CLTの居住者には、固定資産税の責任など、他の住宅所有者と同じ義務の多くがあります。 歴史的に、州が実際の税に基づいて税を査定したとき、固定資産税はCLTにとって困難を示してきました 市場価格 CLTが設定する管理値ではなく、CLTプロパティの
CLTの居住者は家を売ることができますが、CLTには 最初の拒否の権利 住宅は次の所有者にとって手頃な価格のままであるように、すべての販売に対して、再販利益には上限があります。 CLTの居住者は、自分の資産を転貸することはできません。 代わりに、CLTリースには通常、プロパティが所有者として機能する必要があるという占有要件が含まれています
主要な住居. しかし、批判的には、CLTにより、居住者は家の賃貸と所有権を子供に譲渡することができます。 世代の富の構築 家族の中で。CLTメンバーは、主にCLT管理を担当します。 ただし、場合によっては、CLT理事会に地方自治体組織のメンバーまたはその他の非CLTメンバーが含まれることもあります。
CLTは、住宅だけでなく、公園、庭園、公共センターなどのコミュニティの公共スペース（レクリエーションなど）にも土地を使用します。
コミュニティ土地信託対。 相互住宅組合
非営利のコミュニティには他の形態があります 手頃な価格を促進することを目的とした財産所有権 相互住宅組合（MHA）などの近隣開発。 CLTと同様に、MHAはコミュニティが管理する組織であり、低中所得世帯向けの低コストの住宅を促進すると同時に、近隣のリハビリと活性化にも取り組んでいます。
CLTとMHAの間にはいくつかの重要な違いがあります。 CLTは土地所有に焦点を合わせていますが、MHAは住宅自体に焦点を合わせています。 MHAはまた、規模の経済に依存して、不動産コストと継続的なメンテナンス費用を最小限に抑えます。 MHAは、1つ以上のマルチユニットの建物を所有していることが多く、リソースを共有し、運用および保守のコストを分散し、大量の購買力を生み出すことができます。
MHAはまた、一般的に、MHAを取り巻くより大きなコミュニティをより包括的に含み、多くの場合、理事会メンバーとして非居住者を含みます。 これにより、MHAは外部の専門家や協会から管理の専門知識を求めることができます。 実際、MHAには経験豊富な専門のプロパティマネジメントスタッフが頻繁にいます。
最後に、CLTの住宅所有者とは異なり、MHAの居住者は自分のユニットを営利目的で売却することはできません。 つまり、彼らは資産の公平性を開発しません。 代わりに、組織は居住者の家賃を使用して、MHAの全体的な価値を高めるサービスと改善を継続的に提供します。
コミュニティ土地信託の長所と短所
CLTの居住者とより大きなコミュニティの両方にとって、CLTには多くの利点があります。
- 低所得および中所得の購入者が住宅価格を手が届かない範囲で上昇させないようにする
- 十分なサービスを受けていないマイノリティコミュニティに持ち家へのアクセスを提供する
- ホームエクイティを通じて世代の富を築くことにより、マイノリティコミュニティの富のギャップを減らすのに役立ちます
- 都市近郊の活性化を支援し、マイノリティが所有する企業に機会を提供します
- 延滞率と差し押さえ率を減らす
- 近隣住民に開発の管理を与える
CLTにも欠点があります。 一つには、潜在的な住宅購入者は、実際には所有していないため、CLTで不動産を購入することを躊躇する可能性があります CLTの不動産所有者には、従来の所有権と同様の所有権のメリットがありますが、土地 住宅所有者。 この障害を克服するには、CLTが将来の購入者に、特に世代間の異動に関して、彼らの権利と責任について教育する必要があります。
CLT参加のより重大な障害は、転売利益の上限です。 住宅の手ごろな価格の原因の1つは、2008年の住宅バブル危機の直前とCOVIDパンデミックの間に発生した大きな価格の高騰でした。 手頃な価格の代替品を提供することがCLTの目標です。 しかし、それはまた、CLTプロパティを購入する人がそれらを販売するときに達成できるエクイティの成長を制限します。
すべての将来の住宅購入者は、彼らが達成することを期待する価値の上昇についての先入観を持って住宅所有になり、歴史的な価格上昇はこれらの期待を高く保ちます。 したがって、CLTと、 同様の再販制限がない場合、潜在的な購入者は、 CLT。
CLTはまた、他の非営利住宅組織と、乏しい公的および私的資源を求めて競争しなければなりません。 リソースが不足していると、CLTがクリティカルマスを達成し、コミュニティにサービスを提供するのに十分なインベントリを構築することが困難になる可能性があります。
十分なサービスを受けていないマイノリティに持ち家へのアクセスを提供します。
マイノリティコミュニティがホームエクイティを通じて世代の富を築くのを助けます。
延滞と差し押さえを減らします。
住宅所有者は、自分の家がある土地を所有していません。
住宅所有者が売却を決定した場合、転売利益には上限があります。
CLTは、限られたリソースを求めて他の非営利住宅組織と競争する必要があります。
コミュニティ土地信託の実例
250を超えるCLTが米国で運用されており、世界中に数百が存在し、その多くは非常に成功しています。 手頃な価格の住宅を支援するためにコミュニティの政治活動を組織することを含む、彼らの努力に対する認識を生み出したCLTの中には、ニューヨーク市の クーパースクエア 開発、ボストンの ダドリーストリートネイバーフッド、 シカゴコミュニティ土地信託、 と 信頼。 南LA.
コミュニティ土地信託はどのように資産を取得しますか？
CLTは市場価格で不動産を購入することができますが、不動産の所有権には他にも費用のかからない方法があります。 CLTは、たとえば、民間人、企業、政府機関などから、財産の贈与や寄付を頻繁に求めます。 さらに、CLTは、「バーゲンセール、」CLTが一部を支払う場合 公正市場価値（FMV） 不動産と売り手の未払い部分を税額控除として償却します。
コミュニティ土地信託は、住宅価格を手頃な価格に保つのにどのように役立ちますか？
月額費用が住宅所有者の総収入の30％から35％を超えない場合、住宅は手頃な価格です。 CLTには、コミュニティ内の住宅価格を手頃な価格に保つのに役立ついくつかの手段があります。 最も重要なものの1つは「再販方式」です。 "
再販方式により、CLTはコミュニティ内の任意の住宅の再販価格に上限を設けることができます。 住宅所有者は依然としてある程度の公平性を築いていますが、価格はそれほど上昇しないため、コミュニティが支援したいと望んでいる人々の経済的範囲から外れています。 その結果、転売価格はほとんどの場合、住宅の実際の市場価格よりも低くなります。
CLTはまた、コミュニティの資産を一般的な住宅市場から遠ざけることにより、長期的な手頃な価格を促進します。 CLTが操業を停止して解散することを決定した場合でも、CLTはその資産を売りに出すことはできません。 代わりに、プロパティを別の慈善団体に譲渡する必要があります。多くの場合、同様の目的を持つ団体です。 土地の受け入れ可能な受取人がいない場合、所有権は通常、州に戻ります。
コミュニティ土地信託で不動産を購入する資格があるのは誰ですか？
十分なサービスを受けていないコミュニティに手頃な価格の住宅を提供するという彼らの目標を達成するために、CLTには最大の収入要件があります。 通常、CLT購入者の税引前所得は、CLT周辺地域の世帯収入の中央値の80％を超えることはできません（ 米国住宅都市開発省[HUD]).
コミュニティ土地信託はどのように人種的正義を前進させ、富の格差を縮小するのでしょうか？
CLTは、マイノリティコミュニティが富を築くのを支援することにより、人種的な富のギャップを減らすことができる多くの方法の1つです。 CLTを使用すると、マイノリティコミュニティで伝統的に過大評価されている低所得の家族が、ホームエクイティを通じて世代の富を築くことができます。 CLTは、初期費用と全体的な費用の削減など、住宅所有に対する障壁を低くすることで、サービスの行き届いていないコミュニティに住宅所有者になり、公平性を高める機会を提供します。
最近の調査によると、平均的な共有エクイティ住宅所有者の初期費用は2,000ドル未満であり、実質的に20％未満です。 ローン・トゥ・バリュー 従来の住宅ローンの要件。 しかし、メンバーは平均して14,000ドルのエクイティで退出し、家計の資産を著しく増やしています。
CLT住宅所有者が住宅ローンの債務不履行に陥った場合はどうなりますか？
他のタイプの住宅所有と同様に、住宅ローンと住宅ローンの両方 デフォルト CLTでは不幸な現実です。 ただし、CLTは通常、デフォルトが発生した場合に特定の要件を持つ標準的な住宅ローンを使用する必要があります。
標準的な住宅ローンでは、貸し手は、居住者が住宅ローンの債務不履行に陥ったときにCLTに通知し、CLTが債務不履行を解決する機会を提供する必要があります。 に進むプロパティの場合 差し押さえ、CLTには差し押さえられた建物を購入する機会があります。 差し押さえは土地の所有権に影響を与えません。土地の所有権は常にCLTの手に残ります。