Zillowの見積もり：思ったほど正確ではありません

Zillowは、オンラインで最も人気のある不動産データベースの1つです。 2006年にマイクロソフトの元幹部であるリッチバートンとロイドフリンクによって設立されたシアトルを拠点とするZillowは、米国とカナダで販売および賃貸されている何百万もの住宅に関する情報を掲載しています。 ユーザーは、価格、寝室とバスルームの数、平方フィート、家のタイプ、その他の設備など、さまざまな基準を使用して特定の地域の家を検索できます。

Zillowの主な機能の1つは、 Zestimates、家の価値を確認するための人気のある消費者向けツール。 これらの見積もりは、比較可能な売上高や公開データなどのソースからの情報に基づいています。 Zestimatesは、2011年に9千万戸の住宅に関する情報を提供して立ち上げられ、その範囲を拡大し、米国全体で1億戸を超える住宅に関するデータをユーザーに提供しています。

あなたの家の価値がどれだけ変化したかを見たいかどうか、あなたの家が 評価額 あなたをさせるのに十分な高さです 借り換え、または同僚が新しい家にいくら費やしたかについて興味がある場合、Zestimatesはユーザーに住宅評価の出発点を提供します。

ただし、これらの数値が希望するほど正確でない場合がある理由はいくつかあります。

不正確な基本情報

Zillowのユニーク アルゴリズム 公開データとユーザーが送信したデータの両方からの情報に基づいて、プロパティ値のコレクションを週に複数回更新します。 Zillowによると、市場に出回っている住宅のZestimateの全国的なエラー率の中央値は1.9％ですが、市場に出ていない住宅のZestimateのエラー率の中央値は6.9％です。 しかし、Zestimatesはその背後にあるデータと同じくらい正確であるため、寝室の数または Zillowでは、家のバスルーム、その平方フィート、またはそのロットサイズが不正確です。 オフにする。

ユーザーはこれらの間違いを修正できます。 ただし、Zillowは、物件の詳細を更新しても、家のZestimateがすぐに変更されることはなく、まったく変更されないこともあると警告しています。 たとえば、4つ目のバスルームがあると、必ずしもあなたの町の家の価値観に大きな影響を与えるとは限りません。 したがって、この情報を入力してもまったく効果がない場合があります。

Zillowは、ユーザーが送信したデータを受け入れるとともに、個々のプロパティの推定値の範囲を報告することで、不正確さの問題に対処します。 範囲が小さいほど、Zillowがそのプロパティで利用できるデータが多いことを意味するため、Zestimateの信頼性が高くなります。 範囲の上限と下限を見ると、家の価値をよりよく理解できます。

キー数値の間違い

Zillowは、最後の販売の日付と価格を見積もりに織り込みます。 一部の地域では、この情報がその数字の大部分を占めています。 ただし、この情報が不正確な場合は、Zestimateが破棄される可能性があります。 また、同等の売り上げは住宅のZestimateにも影響するため、ある住宅の販売価格レコードの誤りが、その地域の他の住宅のZestimateに影響を与える可能性があります。

Zestimateは実際の値も考慮に入れます 固定資産税 支払い済み、税金の例外 評価、およびその他の公的に入手可能な固定資産税データ。 ただし、税務査定人の資産価値は不正確になる可能性があります。 税務査定人のデータベースには、プロパティの基本情報に関連する間違いがあり、 評価された価値 高すぎたり低すぎたりします。

不一致が見られる住宅所有者は、誤った販売データや税務記録をZillowオンラインに報告できます。

アップグレードはどこにありますか？

時々、住宅所有者は、家の価値を高めるはずの物件の改善やアップグレードを行います。 ただし、Zillowは必ずしもこれらの要因を認識しているとは限りません。 つまり、地元の固定資産税査定人がその情報を持っていない限り。 住宅所有者が市からアップグレードを行う許可を取得した場合、その情報は固定資産税当局に渡され、公的記録に入力される場合があります。 Zillowは、この情報が利用可能な場合にのみリストを更新できます。

たとえば、許可された5番目の寝室を家に追加し、固定資産税の査定人がアップグレードと見なした場合 あなたの家の価値を高めます、その情報はおそらくあなたの家のZestimateにその方法を見つけるでしょう 点。 しかし、あなたの家に真新しいデザイナーキッチンがある場合 大きな許可は必要ありませんでした、それでもあなたの隣人の家には元の1975年のキッチンがありますが、あなたの家がより高い販売価格を取得する可能性があるとしても、Zillowは両方の家を同様に評価します。

ただし、アップグレードは必ずしも思ったほど価値があるとは限りません。 それは地元の住宅市場の状況とあなたが行ったプロジェクトに大きく依存します。 そのため、寝室を追加したり、キッチンを改造したりしてから、Zillowでの家の価値が変わっていないという理由だけで、Zestimateにさらに30,000ドルを追加できると思い込まないでください。 逆に、Zillowがあなたの家は300,000ドルの価値があると言っても、それほど更新していないことがわかっている場合 あなたの近所の同様の家のように、それは興味を持っているものを見つけるために安く売れるか、もっと長くかかるかもしれません 買い手。

住宅の離職率

お住まいの地域の住宅販売が多いほど、Zillowは、それらの住宅の価値があると購入者が考えるデータが多くなります。 これにより、Zestimatesがより正確になります。 したがって、サンフランシスコベイエリアの暑い市場に住んでいる場合、人々が何十年も家に滞在し、売り上げがほとんどない田舎の町に住んでいる場合よりも、Zestimateの方が正確である可能性があります。

Zillowのアルゴリズムの更新

Zillowは、精度を向上させるためのより多くの方法を考え出すと、アルゴリズムを更新します。 これが発生すると、それらの家や 不動産 市場。

2019年1月、Zillowは、サイトのZestimatesの精度を向上させるために、データサイエンティストとエンジニアのチームに100万ドルの契約を交わしたと発表しました。 チームは、公開データ、通勤時間、ロードノイズ、その他の情報など、家の価値に影響を与えるさまざまな要因を活用して、アルゴリズムを考慮に入れました。

同社は、シカゴの住宅所有者が2017年に提起した集団訴訟の対象であり、住宅購入者に非常に低い数字を提供することで住宅購入者を誤解させたと主張しました。 原告はまた、ほとんどのユーザーがZestimatesを評価のように扱ったと述べた。 MarketWatchのレポートによると、Zillowは、訴訟にはメリットがないと述べ、Zestimatesが評価であったことを否定しました。 代わりに、ユーザーが家の価値の検索を開始できる参照ポイントと呼ばれていました。

結論

Zillowは、Zestimatesの欠陥を消費者から隠そうとはしていません。また、競合するサイトから完全に正確な見積もりを期待することもできません。 重要なのは、住宅所有者がZestimatesの価格を幅広いガイドラインとして使用し、これらの数値を他の情報源と対比することです。 それは、決して評価と見なされるべきではありません。 地元の比較可能な市場分析 不動産業者 そして家の専門家による評価はその価値を学ぶための最良の方法です。

これらのツールでさえ不完全です：時々、同様の家の最近の販売がない、そして 鑑定士人間だけである人は、彼らの評価においていくぶん主観的かもしれません。 結局、家の価値を完全に評価する方法はありませんが、私たちが 購入、売却、ローンの申し込み、家の価値を知る必要がある場合は、フォローすることができます。