商業用不動産ローン

商業用不動産（CRE）は 収入を生み出す不動産 （住宅ではなく）ビジネス目的でのみ使用されます。 例としては、小売モール、ショッピングセンター、オフィスビルや複合施設、ホテルなどがあります。 これらの不動産の取得、開発、建設を含む資金調達は、通常、商業用不動産ローンを通じて行われます。 住宅ローン によって保護されています リーエン 商業用不動産について。

商業用不動産ローンとは何ですか？

と同じように 住宅ローン、銀行および独立 貸し手 商業用不動産への融資に積極的に関与しています。 また、保険会社、 年金基金、個人投資家およびその他の情報源、 米国中小企業庁の504ローンプログラム、 提供 資本 商業用不動産用。

ここでは、 商業用不動産ローン、住宅ローンとの違い、その特徴、貸し手が何を求めているか。

住宅ローン対。 商業用不動産ローン：主な違い

個人対。 エンティティ

住宅ローンは通常、個人の借り手に対して行われますが、商業用不動産ローンは、多くの場合、事業体（企業、開発者、 リミテッドパートナーシップ、資金および 信頼). これらのエンティティは、多くの場合、商業用不動産を所有するという特定の目的のために形成されます。

事業体は、財務実績などを持っていない可能性があります 信用格付け、その場合、貸し手は 校長 またはエンティティの所有者 ローンを保証する. これにより、貸し手に個人（または個人のグループ）と 信用履歴—そしてローンの場合に誰から回復できるか ディフォルト. このタイプの保証が貸し手によって要求されておらず、不動産がローンのデフォルトの場合の回復の唯一の手段である場合、

借金 と呼ばれます ノンリコースローン、貸し手が持っていないことを意味します 依頼 プロパティ以外の誰かまたは何かに対して。

ローン返済スケジュール

住宅ローンは一種です 償却ローン 債務は一定期間にわたって定期的に分割払いで返済されます。 最も人気のある住宅ローン商品は30年です 固定金利の住宅ローン、しかし住宅購入者には、25年および15年の住宅ローンを含む他のオプションもあります。 より長いです 償却 期間は通常、月々の支払いが少なく、合計が多い 支払利息 ローンの存続期間中、償却期間が短いほど、通常、月々の支払いが多くなり、総利息費用が低くなります。

住宅ローンはローンの全期間にわたって償却されるため、ローン期間の終了時にローンは全額返済されます。

たとえば、30年の固定金利住宅ローンが3％の200,000ドルの住宅の購入者は、毎月360ドルの1,027ドルの支払いを行い、その後、ローンは全額支払われます。 これらの数値は、20％の頭金を想定しています。

住宅ローンとは異なり、商業ローンの期間は通常5年（またはそれ以下）から20年の範囲であり、償却期間はローンの期間よりも長いことがよくあります。 たとえば、貸し手は 商業ローン 償却期間30年で7年の期間。 この状況では、投資家は30年間にわたって返済されたローンに基づいて、7年間の支払いを行い、その後1回の最終支払いを行います。 「バルーン」支払い ローンの残りの残高全体の。

たとえば、7％で100万ドルの商業ローンを持っている投資家は、7年間で毎月6,653.02ドルの支払いを行い、その後に最終的な支払いを行います。 バルーン支払い ローンを全額返済する918,127.64ドルの。

ローン期間の長さと償却期間は、貸し手が請求するレートに影響します。 投資家の信用力に応じて、これらの条件は次のようになります。 交渉可能. 一般的に、ローン返済スケジュールが長ければ長いほど、金利は高くなります。

ローン・トゥ・バリュー・レシオ

商業ローンと住宅ローンが異なるもう1つの方法は、 ローン・トゥ・バリュー・レシオ（LTV）、不動産の価値に対するローンの価値を測定する数値。 貸し手は、ローンの金額をプロパティの小さい方で割ってLTVを計算します。 評価額 またはその 購入金額. たとえば、$ 100,000の不動産に対する$ 90,000のローンのLTVは90％になります（$ 90,000÷$ 100,000 = 0.9、つまり90％）。

商業ローンと住宅ローンの両方で、LTVが低い借り手は、LTVが高い借り手よりも有利な融資金利の対象となります。 理由：彼らはもっと持っています エクイティ プロパティの（またはステーク）、これは以下に等しい 危険 貸し手の目には。

特定の住宅ローンでは高LTVが許可されています：最大100％のLTVが許可されています VA と USDA ローン; 最大96.5％ FHAローン （によって保証されているローン 連邦住宅局); と最大95％ 従来のローン （によって保証されたもの ファニーメイ また フレディマック).

対照的に、商業ローンLTVは、一般的に65％から80％の範囲に分類されます。一部のローンはより高いLTVで行われる可能性がありますが、あまり一般的ではありません。 特定のLTVは、多くの場合、ローンのカテゴリによって異なります。 たとえば、65％の最大LTVが許可される場合があります 生の土地、最大80％のLTVは、複数家族の建設に受け入れられる可能性があります。

商業貸付にはVAまたはFHAプログラムはなく、 民間住宅ローン保険. したがって、貸し手は借り手のデフォルトをカバーする保険を持っておらず、 不動産 として誓約 安全.

元利返済カバー率

商業貸し手も見ています 元利返済カバー率 （DSCR）、プロパティを比較します 年間純営業利益（NOI） その年次住宅ローンに 債務返済 （元本と利息を含む）、債務を返済する不動産の能力を測定します。 これは、NOIを年間債務返済額で割って計算されます。

たとえば、NOIが$ 140,000、年間住宅ローン返済が$ 100,000の不動産のDSCRは1.4（$ 140,000÷$ 100,000 = 1.4）になります。 この比率は、貸し手がに基づいて最大融資額を決定するのに役立ちます 現金流量 プロパティによって生成されます。

1未満のDSCRは、マイナスのキャッシュフローを示します。 たとえば、DSCRが.92の場合、年間債務返済の92％をカバーするのに十分なNOIしかないことを意味します。 一般に、商業貸し手は、適切なキャッシュフローを確保するために少なくとも1.25のDSCRを探します。

償却期間が短いローンやキャッシュフローが安定している物件では、DSCRを低くすることが許容される場合があります。 キャッシュフローが変動する物件、たとえば、長期的な（したがってより予測可能な）テナントが不足しているホテルでは、より高い比率が必要になる場合があります。 リース 他のタイプの商業用不動産に共通。

商業用不動産ローンの金利と手数料

商業ローンの金利は、一般的に住宅ローンよりも高くなっています。 また、商業用不動産ローンは通常、 料金 これは、ローンの全体的なコストに追加されます。 鑑定、法律、ローン申請、 ローンの組成 および/または調査料金。

一部の費用はローンが承認（または拒否）される前に前払いする必要がありますが、他の費用は毎年適用されます。 たとえば、ローンには1回限りのローンが含まれる場合があります オリジネーション クロージング時に支払うべき1％の料金、およびローンが完全に支払われるまでの1％（0.25％）の4分の1の年会費。 たとえば、100万ドルのローンでは、10,000ドルに相当する1％のローン組成手数料を前払いし、0.25％の手数料を年間2,500ドル（利息に加えて）支払う必要がある場合があります。

元払い

商業用不動産ローンには制限がある場合があります 元払い、貸し手の予想を維持するように設計されています 収率 ローンで。 投資家がローンの前に債務を決済する場合 満期日、彼らはおそらく前払いペナルティを支払う必要があります。 ローンを早期に返済するための「出口」ペナルティには、主に4つのタイプがあります。

• 前払いペナルティ。 これが最も基本的です 前払いペナルティ、現在の未払い残高に指定された前払いペナルティを掛けて計算されます。
• 利息保証。 貸し手は、たとえローンが早期に返済されたとしても、指定された金額の利息を受け取る権利があります。 たとえば、ローンの60か月間は10％の金利が保証され、5％の金利が保証されている場合があります。 退出手数料 その後。
• ロックアウト。 借り手は、5年間のロックアウトなど、指定された期間までにローンを返済することはできません。
• ディフィーザンス. の置換 担保. 貸し手に現金を支払う代わりに、借り手は新しい担保を交換します（通常は 米国財務省 有価証券）元のローン担保。 これは料金を減らすことができます、しかし、ローンを返済するこの方法には高いペナルティが課せられる可能性があります。

前払い条件はローン文書で識別され、商業用不動産ローンの他のローン条件と一緒に交渉することができます。

結論

商業用不動産では、投資家（多くの場合、事業体）が不動産を購入し、スペースをリースし、不動産内で運営されている企業から家賃を徴収します。 投資は 収入を生み出す不動産となることを目的としています.

商業用不動産ローンを評価する際、貸し手はローンの担保である 信用力 エンティティ（またはプリンシパル/所有者）の3〜5年を含む 財務諸表 と収入 税金還付、 と 財務比率、ローン・トゥ・バリュー・レシオやデット・サービスなど カバー率.