5種類のREITとその投資方法

不動産投資信託（REIT）は、エクイティまたは債券ポートフォリオを構築する際の重要な考慮事項です。 それらは、より大きな分散、潜在的により高いトータルリターン、および/またはより低い全体的なリスクを提供します。 要するに、一緒に配当収入を生み出す彼らの能力 資本の評価増 株式、債券、現金との優れたカウンターバランスになります。

不動産投資信託 それが不動産自体であろうと、それらの不動産の住宅ローンであろうと、収入を生み出す商業用不動産を所有および/または管理します。 上場投資信託を通じて、または投資信託を使用して、企業に個別に投資することができます。 利用可能なREITには多くの種類があります。

ここでは、REITSの主なカテゴリーのいくつかとその過去のリターンを見ていきます。 この記事の終わりまでに、いつ、何を購入するかについて、より良いアイデアが得られるはずです。

REITの過去のリターン

不動産投資信託は、歴史的に利用可能な最高のパフォーマンスの資産クラスの1つです。 NS FTSE NAREIT Equity REIT Indexは、ほとんどの投資家が米国の不動産市場のパフォーマンスを測定するために使用するものです。 2010年から2020年の間に、インデックスの平均年間収益率は9.5％でした。

最近では、2017年11月から2020年11月までのREITの3年間の平均11。 25％は、S＆P500とラッセル2000の両方をはるかに上回っていました。ラッセル2000は、それぞれ9.07％と6.45％でした。 歴史的に、利回りを求める投資家は、この目的のための伝統的な資産クラスである債券よりも不動産への投資を上手く行ってきました。 注意深く構築されたポートフォリオは、両方を考慮する必要があります。

1. リテールREIT

REITへの投資の約24％は、ショッピングモールと独立した小売業に向けられています。 これは、アメリカでのタイプ別の単一の最大の投資を表しています。 頻繁に利用するショッピングセンターが何であれ、REITが所有している可能性があります。 小売不動産への投資を検討する際には、まず小売業界自体を検討する必要があります。 現在は財政的に健全であり、今後の見通しは？

リテールREITは、テナントに請求する家賃から収益を得ていることを覚えておくことが重要です。 小売業者が売り上げの低迷によりキャッシュフローの問題を抱えている場合、月々の支払いが遅れたり、デフォルトになったりして、最終的に破産を余儀なくされる可能性があります。 その時点で、新しいテナントを見つける必要がありますが、これは決して簡単なことではありません。 したがって、可能な限り強力なアンカーテナントを備えたREITに投資することが重要です。 これらには、食料品店やホームセンターが含まれます。

業界の評価を行ったら、 あなたの焦点はREIT自体に向けられるべきです. 他の投資と同様に、特に短期的なものでは、利益が高く、バランスシートがしっかりしていて、負債ができるだけ少ないことが重要です。 貧しい経済では、重要な小売REIT キャッシュポジション 苦しめられた価格で良い不動産を購入する機会が提示されます。 最高の企業はこれを利用します。

とはいえ、ショッピングがモールモデルとは対照的にオンラインにますますシフトしているという点で、小売REITスペースには長期的な懸念があります。 スペースの所有者は、オフィスやその他の小売以外のテナントでスペースを埋めるために革新を続けていますが、サブセクターはプレッシャーにさらされています。

2. 住宅REIT

これらは、多世帯賃貸マンションを所有・運営するREITであり、 製造された住宅. このタイプのREITへの投資を検討する場合、参入する前にいくつかの要因を考慮する必要があります。 たとえば、最高のアパート市場は、国内の他の地域に比べて住宅の手頃な価格が低い場所である傾向があります。 ニューヨークやロサンゼルスのような場所では、一戸建てのコストが高いため、より多くの人が賃貸する必要があり、家主が毎月請求できる価格が高くなります。 その結果、最大の住宅REITは大都市の中心部に焦点を合わせる傾向があります。

それぞれの特定の市場内で、投資家は人口と雇用の成長を探す必要があります。 一般的に、都市への純流入がある場合、それは仕事がすぐに利用可能であり、経済が成長しているためです。 落下 空室率 賃料の上昇と相まって、需要が改善している兆候です。 特定の市場でのアパートの供給が低く、需要が増加し続ける限り、住宅REITはうまくいくはずです。 すべての企業と同様に、通常、最も強力なバランスシートと最も利用可能な資本を持つ企業が最善を尽くします。

3. ヘルスケアREIT

ヘルスケアREITは、アメリカ人の年齢とヘルスケアのコストが上昇し続けるので、注目すべき興味深いサブセクターになるでしょう。 ヘルスケアREITは、病院、医療センター、介護施設、リタイヤメントホームの不動産に投資しています。 この不動産の成功は、医療制度に直接関係しています。 これらの施設の運営者の大多数は、入居料に依存しています。 メディケア と メディケイド 払い戻しと私費。 ヘルスケアへの資金提供が疑問符である限り、ヘルスケアREITも疑問符です。

ヘルスケアREITで探すべきことには、多様な顧客グループと、さまざまな種類の不動産への投資が含まれます。 焦点はある程度は良いですが、リスクを分散させています。 一般的に、ヘルスケアサービスの需要の増加（人口の高齢化に伴って発生するはずです）は、ヘルスケア不動産にとって良いことです。 したがって、顧客や物件タイプの多様化に加えて、 ヘルスケアの経験は重要であり、そのバランスシートは強力であり、低コストへのアクセスがあります 資本が高い。

4. オフィスリート

オフィスREITはオフィスビルに投資します。 彼らは通常長期契約を結んでいるテナントから賃貸収入を受け取ります リース. オフィスREITへの投資に関心のある人には、4つの質問が思い浮かびます。

1. 経済の状態はどうですか、そしてどれくらい高いですか 失業率?
2. 空室率はどのくらいですか？
3. REITが投資する分野は経済的にどのようになっていますか？
4. 買収のためにいくらの資本がありますか？

経済拠点に投資するREITを探してみてください。 たとえば、デトロイトに一等地のオフィススペースを所有するよりも、ワシントンD.C.に平均的な建物をたくさん所有する方がよいでしょう。

5. 住宅ローンREIT

REIT投資の約10％が 住宅ローン 不動産自体とは対照的に。 最もよく知られているが必ずしも最大の投資ではないのはファニーメイとフレディマックであり、 政府支援機関 流通市場で住宅ローンを購入します。

しかし、このタイプのREITがエクイティではなく住宅ローンに投資しているからといって、リスクがないわけではありません。 金利の上昇は住宅ローンREITの簿価の低下につながり、株価を押し下げます。 さらに、住宅ローンREITは、有担保および無担保の債務の募集を通じてかなりの額の資本を取得します。 金利が上昇した場合、将来の資金調達はより高価になり、ローンのポートフォリオの価値が低下します。 金利上昇が見込まれる低金利環境では、ほとんどの住宅ローンREITは 純資産価値の割引 一株当たり。 秘訣は正しいものを見つけることです。

REITを評価するための鍵

REITを評価する際に留意すべき点がいくつかあります。 それらには次のものが含まれます。

1. REITは真実です トータルリターン 投資。 それらは、適度な長期の資本増価とともに高い配当利回りを提供します。 両方を提供することで歴史的に良い仕事をした会社を探してください。
2. 従来の不動産とは異なり、多くのREITは証券取引所で取引されています。 あなたは長期的に閉じ込められることなく不動産が提供する多様化を手に入れます。 流動性が重要です。
3. 減価償却は、投資の資産価値の下落を誇張する傾向があります。 したがって、REITを評価するために配当比率（配当投資家が使用するもの）を使用する代わりに、 運営からの資金 （FFO）代わりに。 これは、純利益から特定の年の不動産の売却と減価償却費を差し引いたものとして定義されます。 1株当たりの配当金を受け取り、それを1株当たりのFFOで割るだけです。 歩留まりが高いほど良いです。
4. 強力な管理が違いを生みます。 しばらくの間存在しているか、少なくとも豊富な経験を持つ経営陣を持っている会社を探してください。
5. 品質が重要です。 優れた物件とテナントを持つREITにのみ投資してください。
6. REITに投資する投資信託またはETFを購入することを検討し、調査と購入はプロに任せてください。

REITの長所と短所

すべての投資と同様に、REITには長所と短所があります。 REITが提供しなければならない最大のメリットの1つは、ハイイールド債です。 REITは課税所得の90％を株主に支払う必要があります。 したがって、REITの配当は、S＆P500の平均株式よりもはるかに高いことがよくあります。

もう1つの利点は、ポートフォリオの多様化です。 外に出て商業用不動産を購入する能力を持っている人はそれほど多くありません しかし、受動的収入を生み出すために、REITは一般大衆に正確に行う能力を提供します これ。 さらに、不動産の売買には時間がかかり、その過程でキャッシュフローが制限されることがよくありますが、REITは流動性が高く、ほとんどの場合、ボタンをクリックするだけで売買できます。

REITにはいくつかの欠点があり、投資家は注意する必要があります。特に、REITが生み出す可能性のある潜在的な納税義務があります。 ほとんどのREIT配当は、IRSの「適格配当」とは、REITが提供する平均以上の配当は、他のほとんどの配当よりも高い税率で課税されることを意味します。 REITは 20％のパススルー控除ただし、ほとんどの投資家は、REITを標準的な証券口座に保有している場合、REITの配当に対して多額の税金を支払う必要があります。

REITのもう1つの潜在的な問題は、金利に対する感応度です。 一般的に、連邦準備制度が支出を引き締めようとして金利を引き上げると、REITの価格は下落します。 さらに、さまざまなタイプのREITには不動産固有のリスクがあります。 たとえば、ホテルREITは、景気後退の時期には非常にうまく機能しないことがよくあります。

REITに関するFAQ

REITは良い投資ですか？

REITに投資することは、従来の株式や債券以外にポートフォリオを多様化するための優れた方法であり、強力な配当と長期的な資本増価の点で魅力的です。

どのREITに投資すべきですか？

各タイプのREITには、経済の状態に応じて独自のリスクとメリットがあります。 を通じてREITに投資する REITETF 株主がその複雑さに個人的に取り組む必要なしにこのセクターに従事するための素晴らしい方法です。

REITでどのようにお金を稼ぎますか？

REITはIRSによって課税所得の90％を株主に支払うことを義務付けられているため、REITの配当はS＆P500の平均株式よりもはるかに高いことがよくあります。 REITから受動的収入を受け取る最良の方法の1つは、これらの高利回り配当を複利計算することです。

REITでお金を失うことはできますか？

他の投資と同様に、常に損失のリスクがあります。 上場REITは、金利が上昇するにつれて価値を失うという特定のリスクがあり、通常、投資資本を債券に送ります。

REITは不況時に安全ですか？

ホテルの不動産に投資するものなど、特定の種類のREITに投資することは、景気後退時には良い選択ではありません。 ただし、ヘルスケアや小売などの他のタイプの不動産に投資することは、リース構造が長く、したがって循環性がはるかに低いため、不況をヘッジするための優れた方法です。

結論

連邦政府は、投資家が1960年までさかのぼって大規模な商業用不動産プロジェクトに投資することを可能にしました。 しかし、個人投資家がREITを採用したのは過去10年間だけです。

この理由には、低金利があり、投資家は債券を超えて収入を生み出す投資を探すことを余儀なくされました。 不動産に焦点を当てた投資信託と、2007-08年の不動産の崩壊まで、アメリカ人が不動産やその他を所有するという飽くなき欲求 有形資産. REITは、2008年の他のすべての投資と同様に、大きな打撃を受けました。 しかし、それにもかかわらず、それらは多様なポートフォリオへの優れた追加であり続けます。