住宅所有者協会：HOAについて知っておくべきこと

多くの住宅地域には 住宅所有者協会（HOA） 近所の清潔でまとまりのある雰囲気を維持するのに役立つ構造。 また、あなたが購入するとき コンドミニアム、タウンハウス、または一戸建て住宅 「計画的開発」の中で、HOA構造に遭遇することもあります。

HOAは、住宅所有者をいくつかの責任から免れることもありますが、住宅所有者の義務を伴うこともあります。 あなたがHOAの一部となる家を購入する前に、あなたが知る必要があること、そしてあなたが協会とあなたとあなたの家族の両方に尋ねるべき質問がここにあります。

計画された開発HOA

計画的開発に移行するには、多くの場合、コミュニティのHOAに参加し、その料金を支払って、共有エリア、共有構造、および外観の維持を支援する必要があります。 メンバーシップはまた、協会の規約、条件、および制限（CC＆R）にあなたを拘束します。 これらのルールは、たとえば、紫色の正面玄関を持ったり、RVを私道に置いたままにするという夢を妨げる可能性があります。 CC＆Rには通常、家の外観と家の外に駐車できる車両に関する規定が含まれています。

統計的に言えば、応用ミクロ経済学者によるデータ分析によれば、アメリカ人はHOAの一部である家に住む可能性が5分の1です。 ワイアットG。 クラーク.クラークの見積もりが作成されてから（2017年）、HOAのある物件はさらに急増しています。

計画的開発での生活はあなたにとって良い選択肢ですか？ そして、もしそうなら、どれがあなたに最も適しているかもしれないHOAを持っていますか？ これらの質問への答えは、あなたの財政だけでなく、共有アメニティに対するあなたの熱意、 ほとんどのHOAは、に住むボランティアによって監督されているため、規則や規制、および自治の快適さ 発達。

1. 料金は広範囲

American Community Surveyの記録を使用したTruliaの調査によると、2015年の月額HOA料金は平均で月額331ドルでした。 平均は、ミシガン州ウォレンでの最低月額218ドルから、ニューヨーク市での最高額571ドルまでの範囲でした。 Truliaは、全体的にユニット数が多い古い建物や複合施設では、会費が一般的に高いことを発見しました。

アリゾナ州グレンデールにあるRE / MAXProfessionalsの不動産エージェントであるNateMartinez氏によると、開発のアメニティの数とサイズも料金に影響します。 たとえば、ゲートで守られ、クラブハウスとゴルフコースがある開発では、最小限のセキュリティと適度な共有エリアしか提供しない開発よりも高い料金が課される可能性があります。

平方フィート、場所、向きが異なるため、開発内でも料金が異なる場合があります。これらはすべて、プロパティに必要な維持管理の程度に影響を与える可能性があります。

多くの マルチプルリスティングサービス（MLS） プロパティリストにHOA料金を含めます。 マルチネス氏によると、これにより、REMAX.com、Zillow.com、Realtor.com、およびその他のリストサイトから情報にアクセスできるようになります。

また、時間の経過とともに料金がどのくらいの頻度で増加したか、またその金額を確認する必要があります。 可能であれば、過去10年間のHOA会費の印刷された履歴を年ごとに入手してください。 マルチネス氏によると、HOAの料金は通常、毎年しか引き上げられません。 Martinezの経験では、HOAの増加は通常、ユーティリティ、人件費、メンテナンスなどの将来のコストの見積もりを使用して、3〜5年前に計画されます。

利用可能な場合は、これらの予測を調べてください。 これらは推定値にすぎないため、Martinezは、HOAの付属定款に基づいて毎年料金を引き上げることが許可されている金額も確認することをお勧めします。 新しい複合施設では、その調査は、初期のHOA料金が魅力的であるかどうかを判断するのに役立ちます。 住宅所有者を引き付けるために低価格であり、収入間のギャップを埋めるために時間の経過とともに大幅に増加する傾向があります とコスト。

または、逆の場合もあります。つまり、新規開発のHOA料金が実際にわずかに下がる可能性があります。 より多くの家が開発に追加され、より多くの住宅所有者がHOAの修正を共有できるようになるにつれて、時間の経過とともに コスト。

2. 取得するものも異なります

管理されたコミュニティで家を購入すると、実際には法的義務の束を購入し、 RE / MAX onMarketのブローカーを管理するJohnManningは、物理的な居住空間に加えて資格もあると述べています。 シアトル。 HOAが責任を負う正確な権利、サービス、およびアメニティは、請求される料金と同じくらい広範囲に及ぶ可能性があります。 「ゲーテッドコミュニティは、住宅所有者間の唯一の合意としてゲートのメンテナンスを行っている場合があります。または、はるかに多くを管理する法的権限を持つHOAが実施されている場合があります」と彼は言います。

あなたの家計に影響を与えるものが含まれている（含まれていない）ものを見てください。 たとえば、ごみ収集の費用を支払う必要がありますか？ ユーティリティは含まれていますか？ どれ？ ケーブルやインターネットサービスはどうですか？

レクリエーション施設などの特典は、使用するかどうかに関係なく、料金を支払うことに注意してください。 プールやテニスコートなどの設備の営業時間を調べて、スケジュールどおりに機能するかどうかを判断します。 これらの施設を友人や家族と共有したいと思う場合は、ゲストの使用に関連するルールと料金を確認してください。

その地域の他の開発の料金、特にすでに候補リストに載っている料金に対して、料金（およびそれらの包含と除外）を並べます。 「お住まいの地域のHOA範囲について知りたい場合は、 プロの不動産ブローカー 住宅所有者協会に精通している人です」とブローカーのマニングは言います。

3. 追加料金が適用される場合があります

HOAは、財務管理にいくつかのアプローチの1つを採用する場合があります。 これらの選択は、予期しない費用などの資金調達方法に特に影響します 設備投資 HVACシステムの交換として。

シアトルのRE / MAX onMarketのマネージングブローカーであるJohnManning氏は、次のように述べています。 他の人はより低い料金を持っていて、修理とメンテナンスのために特別な査定（HOA料金の外で徴収される資金）に依存しています。」これらの課徴金は 税務査定 地方自治体から徴収されることもあります。

評価ルートの仕組みは次のとおりです。屋根やエレベーターの交換などの多額の費用が発生した場合 まで—そしてHOAの準備金はそれを支払うための資金が不足しています—協会は各住宅所有者に特別な料金を請求するかもしれません 評価。 これらの賦課金は数千ドルに達する可能性があります。

マニングによると、のサイズ 準備金 HOAのアプローチだけでなく、建物の年齢、状態、設備にも依存します。 開発では、修理や設備投資の複数年計画を作成することがよくあります。これには、年間コストや、支出が必要になる時点での準備金の予想残高が含まれます。

必要な支出が準備金の残高とどの程度一致しているかに特に注意して、これらの文書を参照するように依頼してください。 これらのスプレッドシートを調べるときは、専門家の助けが役立つ場合があります。 彼の会社は、「クライアントに財務諸表について話し合うようにさせることです」とマニングは言います。 CPA [開発者の]財務分析の専門家です。」

HOAはそのようなリストを提供できるはずです。 将来、特別な評価が計画されているかどうかも尋ねてください。 規模の経済は、特定の特別な評価を意味する場合があることに注意してください 資本的支出 多くのメンバーがいるHOAの場合は小さく、小規模なHOAの場合は高くなる可能性があります。同様の費用では、資金を提供する住宅所有者が少なくなります。

4. 料金と住宅ローンの承認

計画的開発で不動産の購入を検討するときは、もちろん、HOA会費の影響を全体的な財務に織り込みます。 だから、また、将来の住宅ローンの貸し手になります。

固定資産税と同じように（ちなみに、HOA料金には含まれていません） 開発）、銀行はあなたがどのくらいの大きさの住宅ローンになるかを決定するときにあなたの毎月のHOA料金を考慮します 余裕があります。 その結果、プロパティ間で決定するときに、厄介なトレードオフに取り組む可能性があります。 HOAの手数料が高いと、手数料が安いか無料の代替物件を選択する場合に比べて、家に費やす承認額が少なくなる可能性があります。

興味深いことに、手数料の存在は必ずしも不動産の価値を下げるわけではありません。 どちらかといえば、反対の効果の証拠があります。 ミクロ経済学者のクラークによる調査では、家のサイズと場所を均等化した後、 HOAの一部であった物件は、そうでない物件よりも平均して約4％多く売れました。 協会。家と開発が新しいとき、保険料は最も高いと彼は見つけました。 年齢とともに低下します。

あなたの将来の貸し手は住宅ローンの支払い額を提供することができます、そしてあなたはすでに固定資産税とHOA料金の数を持っているはずです。 住宅検索を始めたばかりで、まだ貸し手との関係がない場合は、オンライン住宅ローン計算機を使用して 探している元本の住宅ローンの支払いの可能性を見積もり、計画したものを含むその他の関連情報を入力します 頭金。

繰り返しますが、あなたが話している貸し手なら誰でもこれを提供できます。 あるいは、上記にリンクしたものを含む多くのオンライン住宅ローン計算機を使用して、住宅ローンの貸し手にレートと最大承認額の見積もりを要求することもできます。

5. コヴナンツカウント

特定のHOAの規則や規制は独自のものである可能性があるため、HOAの規則や規約が何であるかを知るために、中古の情報や他の開発での過去の経験に頼らないでください。 そして、あなたが彼らと一緒に暮らせるかどうかについてよく考えてください。

オンラインでCC＆Rが見つからない場合は、HOAのWebサイトで、不動産業者に取得を依頼するか、HOAに直接連絡して取得してください。 購入プロセスに進む前に、ドキュメントが最新であるかどうかを必ず確認してください。

あなたはあなたが想像するよりも多くの方法であなたが制限されていることに気付くかもしれません。 CC＆Rは、ドアの色などを管理することに加えて、樹木を植えたり除去したりできるかどうか、どの種類の車両に駐車できるかなど、草の成長を制限する場合があります。 通りや私道（たとえば、RVの駐車の禁止は珍しいことではありません）、フェンスの高さ、通りに面した窓に使用できるカバーの種類。

環境にやさしい生活が個人的な優先事項である場合は、HOAのグリーン規定を確認してください。まず、家の周りに植えることができるものと、その植生をどのように維持できるかを確認してください。

たとえば、一部のHOAは、乾燥した気候のための環境に優しい造園であるxeriscapingを許可しておらず、植える庭のサイズと構成を制限する場合があります。 規則はまた、庭を維持し、堆肥の山やソーラーパネルのようなものを禁止するために、特定の肥料、農薬、またはスプリンクラーシステムの使用を指示する場合があります。

あなたがあなたの財産を借りることを妨げるかもしれない、あるいは単に複雑にするかもしれない言語をチェックしてください。 慣習と見なされるものは、管轄によって異なります。 「シアトル地域では、短期の[休暇]レンタルが禁止されているのが一般的です。 住宅ローンの貸し手は、賃貸占有率の高い建物への貸し出しに消極的である可能性があるため、HOAは非所有者が占有するユニットの割合を制限することに関心を持っています」とマニングは述べています。

6. 紛争管理

他のコミュニティと同様に、計画的開発の中で意見の不一致が生じ、特定の居住者が規則を曲げたり違反したりすることもあります。 購入する前に、ルールがどのように設定および適用され、ルール違反者に対してどのようなペナルティが課せられるかを調べてください。

制裁は厳しくすることができます。 一部のHOAでは、結果として、罰金や訴訟が発生したり、HOAに リーエン あなたの家に。 HOAができるかどうかに特に注意してください 差し押さえ CC＆R違反に起因するHOA会費の不払いまたは罰金の不払いのためにあなたの財産に。

競合を解決するためのプロセス、およびHOAがルールへの追加またはルールの修正をどのように管理するかについて質問します。

アソシエーションが解決しなければならなかった競合およびルール違反のリストまたはその他のアカウンティングを要求します。 その情報に訴訟の詳細が記載されていない場合は、それらについて質問してください。 HOAが関与している過去、現在、または係争中の訴訟を必ず確認してください。 また、そのような場合の結果を確認してください。

7. HOAの評判

協会は本質的にコミュニティの超地方政府として機能しているので、誰がそれを運営し、それらの人々がどれだけうまく一緒に機能しているかを調べることは有益です。

HOAは、ボランティアとしての地位を保持し、協会のメンバーによって選出されるコミュニティの住民によって監督されることは非常に一般的です。 ただし、一部の協会は完全に専門的に管理されています。 民間企業がHOAを管理している場合は、購入する前にその評判を調査してください。 HOAに何人かの従業員、またはタスクを委託する会社がある場合は、これらのエンティティとそれらが行う作業について質問してください。

可能であれば、建物の現在の所有者の一部（HOA理事会に参加しておらず、建物に数年間住んでいることが望ましい所有者）に相談してください。 ボードはどのように協調的に機能しますか？ 意見の違いは通常、礼儀正しく建設的に扱われますか？ 頻繁な、さらには永続的なドラマの兆候に注意してください。 他のいくつかの統治機関と同様に、HOAは、自我主義、権力闘争、およびささいな政治によって妨げられる可能性があります。

HOAの社長と話す時間をスケジュールして、この人が開発についてあなたに代わって決定を下してほしいかどうかを判断します。 大統領にも、理事会に参加することへの住民の関心について尋ねてください。そうする動機は高いのでしょうか、それとも比較的無関心でしょうか。 この会話はまた、いつか自分で取締役に就任する（またはしない）動機付けになる可能性があります。これは、選出され、新しい責任のために自由な時間をあきらめる必要がある動きです。

8. HOAへの準拠

協会とあなたが興味を持っている家の現在の所有者との間の長引く問題について適切に警告されることに依存しないでください。 これらの問題についてタイムリーに質問しないと、資産を所有するときにそれらを継承する可能性があります。

死んだ、または生い茂った造園や塗装のはがれなど、いくつかの潜在的な問題が明らかな場合があります。 逆に、所有者はHOAの承認を得ずに、外観の改善やその他の変更をプロパティに加えましたか？ これらの変更が規則に準拠していない場合、あなたがその物件を所有しているとしたらどうなるでしょうか？ 販売契約の一環として所有者に問題の修正を強制したり、決算時に現金を提供したりできる場合があります。

9. 保険の責任

財産の所有権と同様に、計画的開発内の保険条項も分割することができ、HOAはいくつかの危険または領域をカバーし、 他人に責任のある住宅所有者.

これらはしばしば州法によって義務付けられています。 たとえばフロリダでは、マンションのHOAは、ユニットの未完成の乾式壁までの建物のすべての部分を含む、すべての共通の資産に保険をかける必要があります。 一方、住宅所有者は、電化製品、フローリング、キャビネット、窓の処理など、ユニット内のすべての個人資産に保険をかける責任があります。

要件の正確な分割については、居住する州の法律を確認してください。 検討しているプロパティのHOAがこれらの要件に準拠していることを確認します。

災害保険 洪水、地震、吹雪、山火事、竜巻、ハリケーンなどの大規模な自然災害が発生しやすい地域でコンドミニアムやタウンハウスの購入を検討している場合は、特に重要です。 「太平洋岸北西部では、地震保険は（計画された開発では）非常に一般的ですが、必須ではありません」とマニングは言います。

HOAが開発内で所有するための特典として追加のカバレッジを提供するかどうかを確認します。 「[A]先進的なHOAは、このようにマンションの建物をより魅力的にすることができます」とマニングは言います。 彼らは「地震やその他の種類の危険保険を追加するかもしれません。これは住宅所有者のHOA会費に反映されます」。 もちろん、あなたはすべきです そのような追加の補償範囲が住宅所有者の法的責任である領域にも及ぶのか、それともHOAの管轄下にある領域だけに及ぶのかを確認します。 範囲。

結論

計画的開発に住むこと、そしてHOAの規則によって部分的に管理されることは、さまざまな祝福になる可能性があります。 それはそれを維持する責任の軽減のために、そして共有された設備とセキュリティを楽しむためにあなたの家に対するいくらかの制御を交換する見込みを提供します。 ただし、典型的な近隣の多様な外観を、より均一な外観と交換することもできます。 隣人の装飾的な味やずさんなメンテナンスの習慣が問題になる可能性が低いもの 君。

これらのトレードオフをどれだけうまく受け入れるかは、マンションやその他の「計画された」環境でどれだけ幸せになるかに貢献します。 家。" 購入を進める場合は、必ず不動産業者を含む専門家を雇ってください。 計画された開発に精通している人 一軒家を購入する場合と比較して、これらには多くの異常な側面があるため、HOA。