金利が資産価値にどのように影響するか

金利は収入を生み出す価値に大きな影響を及ぼします 不動産—他の投資ビークルと同じように。 これは、銀行間取引所のレートと 財務省短期証券 （T-Bills）。 （住宅ローンのコストを増減することによって）住宅用不動産を購入する個人の能力に対するそれらの影響のため 資本）は非常に深いので、多くの人は不動産評価の唯一の決定要因は現在のものであるという誤った仮定をします 住宅ローンの利率。

しかし、住宅ローンの金利は、不動産の価値に影響を与える唯一の金利関連の要因です。 金利も資本の流れに影響を与えるため、 需要と供給 資本のために、そして投資家の要求 収益率 投資に関しては、金利はさまざまな方法で不動産価格を押し上げます。

評価の基礎

不動産の価値は、一般的に、不動産の需要と供給、および新しい不動産を開発するための交換費用の影響を受けます。 しかし、特に政府の影響を受けた金利、資本の流れ、および資金調達率が不動産の価値にどのように影響するかを考えると、評価にはそれ以上のものがあります。 これらのダイナミクスを理解するには、 収入アプローチ—投資家にとって最も一般的な評価手法。 商業用不動産鑑定士および不動産担保投​​資の引受人によって提供される収益アプローチは、 割引キャッシュフロー エクイティおよび債券投資について実施された分析。

評価はによって始まります 予測 予想される形をとる不動産収入 リース料 または、ホテルの場合、予想される占有率に1部屋あたりの平均コストを掛けたもの。 すべての資産レベルのコストを考慮した後、アナリストは純営業利益（NOI）または 現金流量 それはすべての運営費の後で残っています。

関連するものを差し引くことによって

資本コスト、資産を維持または修理するための投資資本、およびNOIからのその他の非資産固有の費用は、最終的に純キャッシュフロー（NCF）になります。 プロパティは通常、現金を保持していないか、記載されていないため 配当政策、NCFは、投資家が利用できる現金と同じです。配当からの現金と同じように、株式の評価に使用されます。 固定収入 投資。 配当を資本化するか、特定の投資期間のキャッシュフローストリーム（残存価値を含む）を割り引くことにより、資産価値が決定されます。

資本の流れ

金利は、資金調達のコストと住宅ローンの金利に大きな影響を与える可能性があり、それは不動産レベルのコスト、したがって価値に影響を及ぼします。 ただし、資本と競合する投資の需要と供給は、 必要な収益率 （RRR）と投資額。 として 連邦準備制度理事会 焦点を遠ざけました 金融政策 そして、経済を刺激したりインフレを食い止めたりする方法として金利を管理することに向けて、その政策はすべての投資の価値に直接的な影響を及ぼしてきました。

として 銀行間為替レート 減少、 資金のコスト が削減され、資金がシステムに流れ込みます。 逆に、金利が上がると、資金の利用可能性は低下します。 不動産に関しては、銀行間貸出金利の変化により、投資に利用できる資本の額が増減します。 資本の額と資本コストは、需要と供給、つまり不動産の購入と開発に利用できるお金に影響を与えます。 たとえば、資本の利用可能性が逼迫している場合、資本提供者は、 本質的価値、または資本スタックのはるか上ではありません。 これは、ローンがより低いローン・トゥ・バリュー（LTV）比率で行われることを意味し、したがって、レバレッジされたキャッシュフローと資産価値が減少します。

資本フローのこれらの変化は、不動産の需要と供給のダイナミクスにも直接影響を与える可能性があります。 資本コストと資本の利用可能性は、不動産開発のために追加の資本を提供することによって供給に影響を与え、また取引を求める潜在的な購入者の人口にも影響を与えます。 これらの2つの要素が連携して、プロパティ値を決定します。

割引率

不動産価値に対する金利の最も明白な影響は、割引率または還元利回りの導出に見られます。 NS 還元利回り 投資家の必要な配当率と見なすことができますが、 割引率 投資家のトータルリターン要件に等しい。 Kは通常RRR（必要な収益率）を示し、還元利回りは（K-g）に等しくなります。ここで、gは予想される収入の増加または資本増価の増加です。

これらの各レートは、リスクフリーレートにaを加えたものに等しいため、実勢金利の影響を受けます。 リスクプレミアム. ほとんどの投資家にとって、リスクフリーレートは 米国債. 連邦政府の信用によって保証されており、デフォルトの可能性が非常に低いため、リスクがないと見なされます。 リスクの高い投資は、負担する追加のリスクを補うために、相応に高いリターンを達成する必要があるため、 割引率と還元利回りを決定する際、投資家はリスクフリーレートにリスクプレミアムを追加して決定します NS リスク調整後リターン 検討する各投資に必要です。

割引率（K）は、リスクフリーレートにリスクを加えたものに等しいためです。 プレミアム、還元利回りは、リスクフリーレートにリスクプレミアムを加えたものから、予想される収入の伸び（g）を差し引いたものに等しくなります。 リスクプレミアムは、市場の需給やその他のリスク要因の結果として変動しますが、割引率は、それらを構成する金利の変動により変動します。 競合投資または代替投資に必要なリターンが上がると、不動産の価値は下がります。 逆に金利が下がると不動産価格が上がる。

結論

住宅ローンは不動産価格に直接影響するため、住宅ローンの金利に焦点を当てることが重要です。 あなたが将来の住宅所有者または不動産投資家である場合、現在の金利を調査する簡単な方法は、住宅ローン計算機を使用することです。

とはいえ、金利の変化に注意することが重要です 多くの側面に影響を与える 不動産の。 あなたの新しい家の価格を超えて、金利はまた資本の利用可能性と投資の需要に影響を与えます。 これらの資本の流れは、不動産の需給に影響を与え、その結果、不動産価格に影響を与えます。

また、金利は代替投資の収益にも影響を及ぼし、価格は 固有のリスク 不動産投資で。 不動産に必要な収益率のこれらの変化は、クレジット市場の不安定化期間中にも変化します。 投資家が予測するように増加 変動性 先物金利やリスクの上昇により、リスクプレミアムが拡大し、不動産価格に強い下落圧力がかかります。