ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი ან სესხი

რა არის ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი?

ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი ან ჩვეულებრივი სესხი არის ნებისმიერი სახის სახლის მყიდველის სესხი, რომელიც არ არის შემოთავაზებული ან უზრუნველყოფილი სახელმწიფო უწყების მიერ. სამაგიეროდ, ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი ხელმისაწვდომია კერძო კრედიტორების მეშვეობით, როგორიცაა ბანკები, საკრედიტო გაერთიანებები და იპოთეკური კომპანიები. თუმცა, ზოგიერთი ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი შეიძლება გარანტირებული იყოს სახელმწიფოს მიერ დაფინანსებული ორი საწარმოს მიერ; ის ფედერალური ეროვნული იპოთეკური ასოციაცია (ფანი მეი) და ფედერალური სახლის სესხის იპოთეკური კორპორაცია (ფრედი მაკი).

ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხებისა და სესხების გაგება

ჩვეულებრივ იპოთეკურ სესხებს, როგორც წესი, აქვთ ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი, რაც იმას ნიშნავს, რომ საპროცენტო განაკვეთი არ იცვლება სესხის მთელი ცხოვრების განმავლობაში. ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი ან სესხი არ არის გარანტირებული ფედერალური მთავრობის მიერ და შედეგად, როგორც წესი, ბანკებისა და კრედიტორების მიერ უფრო მკაცრი მოთხოვნებია დაკრედიტებაზე.

ზოგიერთი სამთავრობო სააგენტო, რომელიც უზრუნველყოფს იპოთეკას ბანკებისთვის, მოიცავს: ფედერალური საბინაო ადმინისტრაცია (FHA), აშშ -ს ვეტერანთა საქმეთა დეპარტამენტი (VA) და USDA სოფლის საბინაო სამსახური. ამასთან, არსებობს მოთხოვნები, რომლებიც უნდა აკმაყოფილებდეს მსესხებლებმა ამ პროგრამების კვალიფიკაციის მისაღებად.

ჩვეულებრივი წინააღმდეგ მორგება

ჩვეულებრივ სესხებს ხშირად შეცდომით მოიხსენიებენ იპოთეკის შესაბამისი ან სესხები. მიუხედავად იმისა, რომ არსებობს გადახურვა, ეს ორი განსხვავებული კატეგორიაა. შესაბამისი იპოთეკა არის ის, რომლის ძირითადი პირობები აკმაყოფილებს ფანი მეისა და ფრედი მაკის დაფინანსების კრიტერიუმებს. მათ შორის მთავარი არის დოლარის ლიმიტი, რომელიც ყოველწლიურად დგინდება ფედერალური საბინაო ფინანსების სააგენტო (FHFA). აშშ -ს კონტინენტურ ნაწილში სესხი 2021 წელს არ უნდა აღემატებოდეს 548,250 აშშ დოლარს.

ასე რომ, მიუხედავად იმისა, რომ ყველა შესაბამისი სესხი ჩვეულებრივია, ყველა ჩვეულებრივი სესხი არ შეესაბამება შესაბამისობას. ა ჯამბო იპოთეკა $ 800,000, მაგალითად, არის ა ჩვეულებრივი იპოთეკა, მაგრამ არა შესაბამისი იპოთეკა- იმიტომ, რომ ის აღემატება იმ რაოდენობას, რომელიც მისცემს ფანი მეის ან ფრედი მაკის მხარდაჭერას.

2020 წელს იყო 8.3 მილიონი სახლის მფლობელი FHA– ით დაზღვეული იპოთეკით.ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხების მეორადი ბაზარი უკიდურესად დიდი და ლიკვიდურია. ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი შეფუთულია გამავლობაში იპოთეკური მხარდაჭერის ფასიანი ქაღალდები, რომლებიც ვაჭრობენ კარგად ჩამოყალიბებულ ფორვარდულ ბაზარზე, რომელიც ცნობილია როგორც იპოთეკა გამოცხადდება (TBA) ბაზარი. ბევრი მათგანი ჩვეულებრივი გადასასვლელი ფასიანი ქაღალდები შემდგომში ფასიანი ხდება გირაოთი გირავნობის ვალდებულებები (CMOs).

როგორ მუშაობს ჩვეულებრივი იპოთეკა ან სესხი

წლების შემდეგ იპოთეკური სესხის გაფუჭება 2007 წელს გამსესხებლებმა გაამკაცრეს სესხების კვალიფიკაცია - „გადამოწმების გარეშე“ და „წინასწარი გადახდის გარეშე“ მაგალითად, იპოთეკური სესხი ქართან ერთად წავიდა - მაგრამ საერთო ჯამში, ძირითადი მოთხოვნების უმეტესობა ასე არ არის შეიცვალა. პოტენციურმა მსესხებლებმა უნდა შეავსონ ოფიციალური იპოთეკური განაცხადი (და ჩვეულებრივ გადაიხადონ განაცხადის საფასური), შემდეგ მიაწოდონ გამსესხებელს აუცილებელი დოკუმენტებით, რათა განახორციელოს ვრცელი შემოწმება მათ ფონზე, საკრედიტო ისტორიაზე და მიმდინარე კრედიტზე ანგარიში

საჭირო დოკუმენტაცია

არცერთი ქონება არ არის 100% -ით დაფინანსებული. თქვენი აქტივებისა და ვალდებულებების შემოწმებისას გამსესხებელი ეძებს არა მხოლოდ იმას, თუ გაქვთ საშუალება მიიღოთ თქვენი ყოველთვიური იპოთეკური გადასახადები, რაც ჩვეულებრივ არ უნდა აღემატებოდეს თქვენი მთლიანი შემოსავლის 28% -ს.გამსესხებელი ასევე ცდილობს გაარკვიოს, შეძლებთ თუ არა ქონების წინასწარ გადახდას (და თუ ასეა, რამდენს), სხვა წინასწარ ხარჯებთან ერთად, როგორიცაა სესხი წარმოშობა ან ხელმოწერის საფასური, ბროკერის საფასური და ანგარიშსწორება ან დახურვის ხარჯებიყველაფერმა შეიძლება მნიშვნელოვნად გაზარდოს იპოთეკის ღირებულება. საჭირო ნივთებს შორისაა:

1. Შემოსავლის დადასტურება

ეს დოკუმენტები მოიცავს, მაგრამ არ შეიძლება შემოიფარგლოს მხოლოდ:

• ოცდაათი დღის ანაზღაურებადი სტატუსი, რომელიც აჩვენებს შემოსავალს წლიდან წლამდე შემოსავალი
• ორი წელი ფედერალური საგადასახადო დეკლარაციები
• სამოცი დღე ან კვარტალური ანგარიში ყველა აქტივის ანგარიშზე, მათ შორის თქვენი შემოწმების, შემნახველი და ნებისმიერი საინვესტიციო ანგარიშების ჩათვლით
• ორი წლის W-2 განცხადებებს

მსესხებლები ასევე უნდა იყვნენ მომზადებული ნებისმიერი დამატებითი შემოსავლის მტკიცებულებით, როგორიცაა ალიმენტი ან პრემიები.

2. აქტივები

თქვენ დაგჭირდებათ წარმოდგენა საბანკო ანგარიშები და საინვესტიციო ანგარიშის ამონაწერები იმის დასამტკიცებლად, რომ თქვენ გაქვთ სახსრები საცხოვრებელზე წინასწარ გადახდისა და დახურვის ხარჯებისთვის, ასევე ფულადი რეზერვები. თუ თქვენ მიიღებთ ფულს მეგობრისგან ან ახლობლისგან თანხის გადახდის მიზნით, დაგჭირდებათ სასაჩუქრე წერილები, რომლებიც ადასტურებენ, რომ ეს არ არის სესხები და არ აქვთ საჭირო ან სავალდებულო დაფარვა. ამ წერილებს ხშირად დასჭირდება ნოტარიულად დამოწმება.

3. დასაქმების შემოწმება

დღეს გამსესხებლებს სურთ დარწმუნდნენ, რომ სესხებს იღებენ მხოლოდ მსესხებლებზე, რომლებსაც აქვთ სტაბილური სამუშაო ისტორია. თქვენს გამსესხებელს არა მხოლოდ თქვენი ანაზღაურების სტატუსის ნახვა სურს, არამედ შეუძლია დაუკავშირდეს თქვენს დამსაქმებელს, რომ შეამოწმოს, რომ თქვენ ჯერ კიდევ დასაქმებული ხართ და შეამოწმოთ თქვენი ხელფასი. თუ თქვენ ახლახან შეცვალეთ სამუშაო, კრედიტორს შეიძლება სურდეს დაუკავშირდეს თქვენს წინა დამსაქმებელს. თვითდასაქმებულ მსესხებლებს უნდა მიაწოდონ მნიშვნელოვანი დამატებითი საბუთები მათ ბიზნესსა და შემოსავალზე.

4. სხვა დოკუმენტაცია

თქვენს კრედიტორს დასჭირდება თქვენი მართვის მოწმობის ან სახელმწიფო პირადობის მოწმობის კოპირება და დასჭირდება თქვენი Სოციალური დაცვის ნომერი და თქვენი ხელმოწერა, რაც კრედიტორს აძლევს საშუალებას აიღოს თქვენი საკრედიტო ანგარიში.

ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთი

ჩვეულებრივი სესხის საპროცენტო განაკვეთები უფრო მაღალია, ვიდრე მთავრობის მიერ დაფინანსებული იპოთეკური სესხები, მაგალითად FHA სესხები (თუმცა ეს სესხებია, რომლებიც ჩვეულებრივ ითხოვენ მსესხებლების გადახდას იპოთეკურ-სადაზღვევო პრემიები, შეიძლება გრძელვადიან პერსპექტივაში იყოს ისეთივე ძვირი).

საპროცენტო განაკვეთი ჩვეულებრივი იპოთეკით დამოკიდებულია რამდენიმე ფაქტორზესესხის პირობების ჩათვლით - მისი ხანგრძლივობა, ზომა და საპროცენტო განაკვეთი ფიქსირებული პროცენტია თუ რეგულირებადი - ასევე მიმდინარე ეკონომიკური თუ ფინანსური ბაზრის პირობები. იპოთეკური კრედიტორების მიერ დაწესებულია საპროცენტო განაკვეთები მომავალი ინფლაციის მოლოდინების საფუძველზე; იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების მიწოდება და მოთხოვნა ასევე გავლენას ახდენს განაკვეთებზე.

Როდესაც ფედერალური რეზერვი მას უფრო ძვირად აქცევს ბანკებისთვის სესხის აღება უფრო მაღალი მიზნებით ფედერალური სახსრების განაკვეთიბანკები, თავის მხრივ, გადასცემენ უფრო მაღალ ხარჯებს თავიანთ კლიენტებს, ხოლო სამომხმარებლო სესხის განაკვეთები, მათ შორის იპოთეკური სესხები, იზრდება.

როგორც წესი, საპროცენტო განაკვეთს უკავშირდება ქულები, კრედიტორებისათვის გადახდილი საფასური (ან საბროკერო): რაც უფრო მეტ ქულას გადაიხდით, მით უფრო დაბალია თქვენი საპროცენტო განაკვეთი. ერთი ქულა ღირს სესხის თანხის 1% და ამცირებს თქვენს საპროცენტო განაკვეთს დაახლოებით 0.25% -ით.

საპროცენტო განაკვეთის განსაზღვრის საბოლოო ფაქტორი არის ინდივიდუალური მსესხებლის ფინანსური პროფილი: პირადი აქტივები, კრედიტუნარიანობა და განვადების ზომა, რაც მათ შეუძლიათ განახორციელონ საცხოვრებელზე დაფინანსდა.

სპეციალური მოსაზრებები ჩვეულებრივი იპოთეკის ან სესხისთვის

ამ ტიპის სესხები არ არის ყველასთვის. აქ არის გადახედვა ვინ არის სავარაუდო კვალიფიკაცია ჩვეულებრივი იპოთეკისთვის და ვინ არა.

ვისაც შეუძლია კვალიფიკაცია

ადამიანები, რომლებსაც აქვთ დამკვიდრებული საკრედიტო და ვარსკვლავური საკრედიტო ანგარიშები, რომლებიც მყარ ფინანსურ ბაზაზე არიან, ჩვეულებრივ კვალიფიცირდება ჩვეულებრივი იპოთეკით. უფრო კონკრეტულად, იდეალურ კანდიდატს უნდა ჰქონდეს:

საკრედიტო ქულა

საკრედიტო ანგარიში არის რიცხვითი გამოსახულება მსესხებლის მიერ სესხის დაფარვის შესაძლებლობის შესახებ. საკრედიტო ქულები მოიცავს მსესხებლის საკრედიტო ისტორიას და დაგვიანებული გადახდების რაოდენობას. საკრედიტო ანგარიში მინიმუმ 680 და, სასურველია, 700 -ზე მეტი შეიძლება იყოს საჭირო დასამტკიცებლად. ასევე, რაც უფრო მაღალია ქულა, მით უფრო დაბალია საპროცენტო განაკვეთი სესხზე, ხოლო საუკეთესო პირობები დაცულია 740 წელზე უფროსი ასაკის ადამიანებისთვის.

ვალი-შემოსავალი

მისაღებია ვალის და შემოსავლის თანაფარდობა (DTI). ეს არის თქვენი ყოველთვიური დავალიანების ჯამი, როგორიცაა საკრედიტო ბარათები და სესხის გადახდა, თქვენს ყოველთვიურ შემოსავალთან შედარებით. იდეალურ შემთხვევაში, ვალის მიმართ შემოსავალი უნდა იყოს დაახლოებით 36% და არაუმეტეს 43%. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თქვენ უნდა დახარჯოთ თქვენი ყოველთვიური შემოსავლის 36% -ზე ნაკლები ვალის გადახდაზე.

წინასწარი გადახდა

სახლის შესყიდვის ფასის მინიმუმ 20% -ის წინასწარ გადახდა შესაძლებელია. გამსესხებლებს შეუძლიათ და იღებენ ნაკლებს, მაგრამ თუ მიიღებენ, ისინი ხშირად მოითხოვენ, რომ მსესხებლებმა აიღონ კერძო იპოთეკური დაზღვევა და გადაიხადეთ მისი პრემიები ყოველთვიურად, სანამ არ მიაღწევენ მინიმუმ 20% -ს საკუთარ სახლში.

გარდა ამისა, ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი ხშირად არის საუკეთესო ან ერთადერთი საშუალება სახლის მყიდველებისთვის, რომელთაც სურთ საცხოვრებელი საინვესტიციო მიზნებისათვის, როგორც მეორე სახლი, ან ვისაც სურს შეიძინოს უძრავი ქონება $500,000.

ვინც შეიძლება არ იყოს კვალიფიცირებული

ზოგადად რომ ვთქვათ, მათ, ვინც ახლახან იწყებს ცხოვრებას, მათ, ვისაც ნორმალურზე ოდნავ მეტი ვალი აქვს და მათ, ვისაც მოკრძალებული საკრედიტო რეიტინგი აქვს, ხშირად უჭირთ ჩვეულებრივი სესხების დაკმაყოფილება. უფრო კონკრეტულად, ეს იპოთეკური სესხი იქნება მკაცრი მათთვის, ვისაც აქვს:

• განიცადა გაკოტრება ან ყადაღა ბოლო შვიდი წლის განმავლობაში
• საკრედიტო ქულა 650 -ზე ქვემოთ
• DTI 43% -ზე მეტია
• სახლის შესყიდვის ფასის 20% -ზე ნაკლები ან თუნდაც 10% წინასწარი გადახდისთვის

თუმცა, თუ თქვენ გიპასუხეს იპოთეკურ სესხზე, აუცილებლად წერილობით მოითხოვეთ ბანკის მიზეზები. თქვენ შეიძლება ისარგებლოთ სხვა პროგრამებით, რომლებიც დაგეხმარებათ მიიღოთ იპოთეკური სესხი.

მაგალითად, თუ თქვენ არ გაქვთ საკრედიტო ისტორია და პირველად ხართ სახლის მყიდველი, შეგიძლიათ მიიღოთ FHA სესხი. FHA სესხები არის სესხები, რომლებიც სპეციალურად არის მორგებული პირველად სახლის მყიდველებისთვის. შედეგად, FHA სესხებს აქვთ განსხვავებული კვალიფიკაცია და საკრედიტო მოთხოვნები, მათ შორის დაბალი გადასახადი.